富力再度違約減債 急售倫敦項目背後與債券條款修訂

觀點網 富力地産輿論夾縫中再出招。

2月末，富力地産收到了一份來自上交所的紀律處分決定書。

因未能按時披露2022年中期報告，廣州富力地産及相關責任人被上海證券交易所予以公開譴責，這份紀律處分決定書指出，富力地産于2022年9月30日才完成披露，違反了相關法規。

根據決定書，富力地産時任董事長李思廉、總經理張力、财務負責人朱玲及信息披露事務負責人胡傑，因未能勤勉盡責，對違規行為負有主要責任，一同被公開譴責。

令市場訝異的是，就在李張兩人被譴責的後一日，富力地産的聯合創始人張力一口氣便卸任了富力地産旗下包括富力發展集團有限公司、廣州城足球俱樂部有限公司、廣州富力億盛置業發展有限公司等企業的相關職務。

張力雖然于2023年12月才卸任富力地産董事及行政總裁，但如今一繫列連鎖事件的爆發，更激起了外界對于這家企業下一步動态的好奇。

富力再度違約

果不其然，幾日後，富力地産再度披露了一則公告，尋求同意修訂子公司怡略有限公司所發行部分債券的條款。

觀點新媒體獲悉，該公告涉及富力地産計劃出售的倫敦資産，計劃删除“處置指定倫敦資産、對指定倫敦賬戶提供擔保”的條款。

從公告内容來看，此次修訂主要涉及2025年7月、2027年7月和2028年7月到期的6.5%現金/7.5%PIK優先票據。富力地産表示，通過出售倫敦資産及修改債券條款，有望進一步優化資産結構，提高資金使用效率。

具體而言，富力地産公告中所出現的三筆票據為GZRFPR 6.5 07/11/25(ISIN：XS2495355674)、GZRFPR 6.5 07/11/27(ISIN：XS2495358009)及GZRFPR 6.5 07/11/28(ISIN：XS2495359403)，正好是2022年7月富力地産成功促成展期的美元債票據中的三支。

彼時，富力地産将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的票據，成功合並置換為以上三筆美元債。按照計劃，三筆票據的票息有兩種方式支付，富力可以每年按6.5%票息以現金支付，或首18個月可以按7.5%以新富力票據進行“實物付款”。

如今，富力地産以修改債券條款為由，再次拉出已完成展期的美元債，明面上主要與其在倫敦的資産出售事項相關。

作為賣方，富力地産與買方London One Limited訂立意向書，據最終協議内容，富力地産将有條件地同意出售R&F International Real Estate Investment Co. Limited全部已發行股本，並将欠目標公司的股東貸款轉讓給賣方富力地産，而買方将有條件地同意收購全部已發行股本，並據相關條款和條件接受富力地産方面股東貸款的轉讓。

而此次出售的目標公司主要資産便是位于倫敦的ONE Nine Elms，即2018年萬達甩賣的首個海外地産開發項目--“敦ONE”，也是富力在倫敦九榆樹區僅存的最後一宗項目。

“如果富力不能償還項目貸款，或者是不能對這個項目貸款進行部分償還的話，那項目貸款的貸款方是有權将倫敦項目作為抵押物收走的，那麼項目貸款會面臨比較高的違約利息，那貸款的金額會越滾越大。”觀點新媒體咨詢了某業内人士富力地産出售項目的動機，其表示，在處置項目的時候，不确定性非常大。“與其由項目貸款方去強制執行，還不如富力地産自己選擇賣掉這個項目，這樣可以避免價值的損失，避免損害債券和美元債投資者的利益。”

據了解，富力在倫敦九榆樹區曾持有One Nine Elms、Vauxhall Square、Nine Elms Square（占股權50%）三大項目，目前，三宗項目不是已出售狀态，就是在走出售流程，而在三筆交易中，一個熟悉的名字出現了兩次。

張松橋作為張力與李思廉在英國布局項目時的“老朋友”，在富力轉賣倫敦項目時發揮了應有的作用：一次是“幫助”富力地産攬下了Nine Elms Square 50%股權，剩余一半則在其背後企業中渝置地的手里；另一次便是ONE Nine Elms項目公司的轉手。

“将One Nine Elms 100%股權轉讓予張松橋實際控制的企業，轉讓代價為象征性的1港元，同時張松橋将承接One Nine Elms的貸款，至2024年3月末為95.01億港元。”

富力地産所披露的信息很明确，張松橋一方将承擔出售項目的所有債務貸款。而針對巨額貸款的償還問題，則由張松橋根據交換要約接手富力地産旗下三筆展期美元票據，最低本金額為8億美元，約62.47億港元。

具體來看，交換要約需要張松橋邀請合資格票據持有人交出其現有票據，以換取其發行的新永續票據，包括B1批及B2批永續債，各為4億美元，並支付現金代價認購A批永續債券。

另外，還需邀請合資格票據持有人換取張松橋發行的C批永續債券，發行金額最高為2億美元。

目前，張松橋已承諾參與A批及B批交換要約，並在交換要約不足時包銷A批及B批交換要約的任何短缺金額。

九榆樹項目預計将于2024年4月完工，以現房形式銷售。截至2023年末，項目市值為10.09億英鎊，折合約100.5億港元，未經審核綜合負債淨額達到61.88億港元。

張松橋的打算

從明面上看，張松橋一方承擔了富力地産62.47億港元的債務，還助其解決了資産抛售難題。

但細讀公告，觀點新媒體注意到，受益方不只有富力地産本身。

公告中，張松橋需讓債權人置換新的票據，即兩筆4億美元永續票據，並邀請合資格持有人換取其新發行的永續債。而在這其中，張松橋還将負責包銷工作，如果交換要約時出現金額短缺情況，張松橋都将進行包銷。

而在涉及置換的3筆美元債中，李思廉與其配偶持有1.55億美元的權益，另還有一位富力地産非執董、李思廉的胞姐李海倫也持有463.9萬美元的權益。李思廉持有GZRFPR 6.5 07/11/25票據中620.43萬美元的權益，其配偶也持有GZRFPR 6.5 07/11/25568.56萬美元的權益、GZRFPR 6.5 07/11/27票據1150.54萬美元的權益，以及GZRFPR 6.5 07/11/28票據1.31億美元的權益。

而李海倫則持有56.85萬美元的GZRFPR 6.5 07/11/25權益、230.83萬美元的GZRFPR 6.5 07/11/25權益。富力地産自己人持有的票據權益總計已經超過1.5億美元。

從這點來分析，如果這筆交易順利完成，李思廉便以交易為由，巧妙地将自己手中富力地産的債權抛給了外界，也就是張松橋與其背後的London One Limited。

不過，張松橋並不會選擇實打實地還清債務，進行債券條款修改，或許就是為了淮備進行一次債務重組。

此前于2022年，三筆票據為了展期成功，進行增信跳進，One Nine Elms和另一宗馬來西亞資産出售現金流作為保證。

彼時，其還在公告中稱，兩年後開始加速攤銷，以及将出售倫敦及馬來西亞指定資産所獲得的現金流在償還項目高級抵押債後，将用于強制性回購、贖回等條款。

于2024年1月，富力地産還進行了一次償付，三只美元債的未償本金合計增加了約2億美元。

據觀點新媒體查閱資料得知，GZRFPR 6.5 07/11/25票據的本金金額已增至14.43億美元；GZRFPR 6.5 07/11/27票據增加至24.61億美元，GZRFPR 6.5 07/11/28票據則增至17.93億美元，合計較展期初期增長約7.54億美元。

由此看來，這次債務重組由交換要約與新發行三筆永續債配合進行，還是為了能再次進行債務展期，同時嘗試籌得資金來償還現有貸款，而這筆精打細算的交易是否能夠順利進行，還需等待同意征求的結果。