深圳大鵬王母舊墟草案進展 佳兆業、平安與信達的舊改騰挪

觀點網 房企信用違約之後，這些債務背後的項目股權被資方“收回”，大鵬王母舊墟城市更新項目或許就是其中之一。

近日，深圳市大鵬新區城市更新和土地整備局發布了關于王母舊墟中山里片區城市更新的單元草案。該更新單元項目拆除範圍用地面積約9.22萬平，拟更新方向為居住、商業等功能。

草案内容提及，由于公共利益、項目實施等原因，拟将原已批拆除範圍内的約1.02萬平用地調出拆除範圍，調整後的拟拆除範圍用地面積為8.19萬平。

觀點新媒體觀察到，王母舊墟中山里舊改申報主體為佳兆業日翔置業（深圳）有限公司。雖然公司名稱里帶有“佳兆業”字樣，但根據股權穿透得知，項目實際已由信達資管100%持股，未來極有可能也是由該司負責盤活。

信達也並不是直接從佳兆業手中“接棒”，而是經過平安信托轉移的“一手”。

推進現狀

合一城市更新提供的資料顯示，王母舊墟中山里舊改最早于2020年8月列入《2020年深圳市大鵬新區城市更新單元計劃第二批計劃》，計劃有效期限2年，至2022年8月14日。目前項目計劃已連續申請延期2次，時長達18個月。

據悉，王母舊墟中山里舊改不僅要落實城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目用地，貢獻率需達到36.5%以上；還需按城市總體規劃強制性内容有關要求執行。

例如更新範圍内的王母鐘氏宗祠、林屋祠堂，按相關規定及文物主管部門意見落實保護要求。

除此之外，由于項目臨近深圳大亞灣核電站，還考慮核電站控制範圍的影響，做好項目核電站場外應急準備工作。

觀點新媒體了解到，深圳城市更新流程可大致分為四個階段。即申報城市更新單元計劃、申報城市更新單元規劃、确定實施主體、建築物拆遷及取得建設用地規劃許可證。

其中，由于工作資料準備繁瑣以及相關部門的審查批復，第二階段申報城市更新單元規劃流程相對較長，普遍周期在1-2年之間。

目前，王母舊墟中山里舊改從2020年納入城市更新單元計劃開始，從公告之日起其有效期已滿兩年。

按照深圳舊改條例的規定，已立項更新單元計劃兩年内規劃未獲批復、計劃失效的項目，有一次延期的機會。

此外，專項規劃批準下來的項目，2年内首期沒有進入實施主體或實施主體階段一年内沒有辦理土地出讓手續，均将面臨着被調出的可能。

據合一城市更新統計數據顯示，截至2023年三季度末，深圳存在89個城市更新項目處于計劃失效期，暫未取得規劃批復，或将面臨計劃清退的風險。

而上述舊改項目已累計延期2次，最新的延期公告顯示，項目草案的有效期将在2月14日截止。意味着項目近期沒有實質性進展，将面臨着失效調出的風險。

廣東省三舊改造協會副會長、深圳合一城市更新集團董事長羅宇指出，城市更新項目計劃申請延期一般為一次，此前由于疫情原因就出現超過一次延期的情況。

“還有另外一種情況就是項目計劃調整。比如範圍調整、改造功能方向調整，會進行有效期的重新計算。如果沒有調整，正常情況下‘城市更新單元計劃’只允許一次延期申請。”

翻閱本次修改公告得知，該舊改的确在“拆除範圍用地面積”上做了調整，由原來的9.22萬平削減為8.19萬平。

若是按照羅宇給出的說法，本次王母舊墟中山里舊改很有可能由于“拆除面積”的調整，獲得有效期的重新計算，将迎來最長2年的延期窗口。

舊改騰挪

如項目公司名稱那般，王母舊墟中山里舊改最初的大股東及操盤方的确是佳兆業。

舊改的騰挪發生在2021年，佳兆業理财産品違約後的一個月。該年12月23日，平安信托便快速接手佳兆業日翔置業（深圳）有限公司85%股權，而佳兆業下屬企業深圳明皓商務咨詢則退出持股。

股權交割前，佳兆業日翔置業由佳兆業及深圳建信投資分别持股85%、15%；交割後，該司則是由平安信托及深圳建信投資分别持股85%、15%。

從目前的股權穿透來看，佳兆業日翔置業目前被信達投資有限公司100%持有，後者為信達資管子公司。這便意味着，平安信托同樣退出了王母舊墟中山里舊改，信達資管成為該項目最後的“主人”。

由于佳兆業在理财産品“爆雷”後，持續有資産騰挪及交易的動作。彼時，市場内也将佳兆業日翔置業股權交割看作為平安繫馳援佳兆業、佳兆業賣子求生。對此，羅宇則表達出對佳兆業“明股實債”的憂慮。

“類似于平安信托和佳兆業關于大鵬王母舊墟項目公司的股權交割的情況，在過去信托領域，多發生于開發商與金融機構間的‘明股實債’動作，且較為普遍。”

而對于本次平安信托将項目公司的持股“轉給”信達資管及其平台，他也指出，不能簡單停留在“股權交易”的字面判斷。

“平安信托所拿到的項目公司股權有可能是“明股實債”里面的債權，這種情況所産生的股權變動就變成了‘債權轉移’。”

羅宇向觀點新媒體坦言，具體是屬于股權交易還是股債權轉移，這里面存在多種不同情景，需要詳盡的内部調查以及拿到雙方協議内容，才能夠判斷背後具體的原因。

總的來看，平安信托介入佳兆業日翔置業並不像是出售事宜，更像是提前對項目公司背後所持有的資産采取保護措施。

市場對佳兆業“明股實債”的懷疑也並不是空穴來風。遇險後，信托及相關金融機構快速進入項目公司股權就是活生生的例子之一。

據觀點新媒體觀察，從平安信托介入進行資産保護，到最後信達盤活的路徑，王母舊墟中山里舊改並不是個例。

佳兆業旗下曾斬獲南沙灣地王地塊的項目公司——廣州市卓佳房地産開發有限公司，同樣于2021年11月發生股東變動，彼時同樣由平安信托受讓100%股權。

該公司曾于2020年11月，在近20家房企争搶60輪的情況下，斬獲南沙灣2020NJY-16地塊，成交價為20.18億元，樓面價高達2.27萬元每平方米，一度刷新闆塊最高樓面價。

原計劃地塊上建項目原案名為“悅伴灣”，2022年7月，信達繫通過收購項目債權、華建深圳提供增量資金借款，信達地産華南區域公司進場操盤代建的方式，對南沙“悅伴灣”項目進行盤活，同時也摸索出了一套“現金投資+債權+代建”模式。

盤活後的項目案名更名為“山海合悅”，雖然項目以低價的方式抄底市場需求，但開盤預冷局面仍無法避免，入市首周僅錄得去化5%。