觀點直擊 | 華夏和達高科REIT：生物醫藥園區的承壓挑戰

觀點網 公募REITs四季報陸續出爐，1月26日，華夏和達高科REIT召開2023年第四季度業績說明會。

作為國内首個REITs上市的醫藥園區，也是第十個産業園區REITs，華夏和達高科REIT底層資産經營情況如何？

報告顯示，2023年第四季度，該基金收入2859.04萬元，淨利潤445.30萬元，經營活動産生的現金流量淨額為2459.27萬元，可供分配金額1494.41萬元。

2023年度，基金累計可供分配金額為6028.64萬元，實際分配金額為3264.995萬元，累計可供分配金額超出預期，2023年完成率達102%。

出租分化

華夏和達高科REIT的底層資産為和達藥谷一期項目和孵化器項目。

截至2023年12月31日，和達藥谷一期項目研發辦公及配套商業部分出租率99.37%，配套公寓部分總可出租率98.77%，孵化器項目出租率81.56%，三個項目出租率較三季度末分别環比變動-0.47pct、4.94pct和-1.15pct，四季度存量租金及新簽租金均邊際有所提升。

具體來看，截至2023年12月31日，和達藥谷一期項目研發辦公及配套商業部分總可出租面積7.22萬平方米，已出租面積7.17萬平方米，存量租約平均租金1.39元/平方米/天，報告期内新簽租約平均租金1.52元/平方米/天，當年租金收繳率為89.18%。

和達藥谷一期項目配套公寓部分總可出租面積1.17萬平方米，已出租面積1.16萬平方米，出租率98.77%，存量租約平均租金1.43元/平方米/天，報告期内新簽租約平均租金1.46元/平方米/天，當年租金收繳率為96.44%。

孵化器項目是杭州錢塘區的首個國家級孵化器，總可出租面積11.74萬平方米，已出租面積9.58萬平方米，出租率81.56%，存量租約平均租金1.64元/平方米/天，報告期内新簽租約平均租金1.65元/平方米/天，當年租金收繳率為92.87%。

業績說明會上，杭州和達科技服務有限公司執行董事兼總經理劉志好介紹，孵化器項目自二季度出租率出現下滑後，基本保持了平穩趨勢，下半年一直在80%以上，全年平均出租率83.76%。

存量租金方面呈上升趨勢，從2023年1月份的1.58元上升到12月的1.64元，新簽租約平均租金也高于存量租金。但對比一季度末，無論是出租率還是新簽平均租金，孵化器項目還是有明顯下滑。

數據顯示，截至2023年3月31日，孵化器項目出租率88.08%，存量租約平均租金1.60元/平方米/天，報告期内新簽租約平均租金1.68元/平方米/天。

劉志好表示，總體來看，創業孵化壓力比較大的大環境下，2023年存量租金價格和出租率其實還是不錯的。

華夏和達高科REIT基金經理惠琦則介紹，2023年1-4季度孵化器項目平均出租率為83.76%，存量平均租金每天每平米1.62元，新簽平均租金每天每平米1.66元，各項指標比較接近上市前的預測。

基金合並層面上，2023年4個季度一共實現了收入1.12億元，EBIDA實現6854萬元，可供分配金額6029萬元。按照上市募集規模14.04億元來計算，2023年年化分派率是4.29%，符合並略超上市前預測。

惠琦稱，未來和達高科的目標是以産城融合運營商定位首發上市，登陸資本市場，最終實現類似于上市公司多層次上市平台，打造國内一流的産城融合運營商。

擴募儲備

華泰證券指出，2023年以來，預期反復、市場流動性偏弱交易型資金的止損，疊加投資者對底層資産基本面預期的走弱，共同構成了2023年估值中樞整體下行的行情。

步入2024年，REITs市場延續下跌态勢，截至2024年1月19日，中證REITs指數較年初累計跌幅為3.85%，華夏和達高科REIT上市以來在二級市場跌幅超30%。

經歷出租率及二級市場價格下滑後，出租穩定性成為市場對産業園區類REITs産品資質的關鍵衡量指標。

華夏和達高科REIT的和達藥谷一期項目一直維持較高出租水平，研發辦公及配套商業部分各月末時點的出租率均保持在99%以上，配套公寓部分各月末時點的出租率均超過93%，並在四季度末攀升到98.77%。

杭州生物醫藥國家高技術産業基地投資管理有限公司執行董事兼總經理汪晖介紹，和達藥谷一期項目所在的杭州醫藥港小鎮内，存量研發辦公廠房面積共約64萬平方米，2024年預計區域内新增生物醫藥研發類、辦公類可出租面積約30多萬平方米；區域内未來規劃新增生物醫藥類的研發辦公廠房，可出租面積大概63萬平方米。

對于周邊競品情況，汪晖分析，2023年周邊市場項目均面臨不同程度的招商壓力，客戶的選擇變多，周邊市場競争也逐步向價格、硬件設施、基礎配套和企業服務多方面。

對于生物醫藥行業未來展望，汪晖感到樂觀，她指，2022年我國生物醫藥産業市場規模已突破4萬億，新藥研發管線和上市數量以及全球第二梯隊之首，約占14%。随着全球生物醫藥市場的持續擴大和國内生物醫藥技術的不斷提升，我國生物醫藥行業将持續保持穩定的增長态勢，産業也将進一步實現智能化、精準化、個性化的發展。

華夏和達高科REIT是和達高科、中信證券、華夏基金聯合推出的REITs項目，原始權益人和達高科是浙江省規模最大的産業園區運營商之一，在産業園區運營方面經驗頗豐，具備豐富的可擴募儲備資産。

據了解，和達高科旗下運營有生物醫藥類、智能制造類、數字貿易類、綜合類、信息科技類、文化創意類6大産業闆塊共28個産業園。其中，生物醫藥類園區面積占比達49%。已運營産業園區面積超250萬平方米,在建及拟建園區面積超300萬平方米。

基金經理所付晶也對相關情況做了介紹，稱擴募資産儲備比較豐富，未來也還是生物醫藥主題，現在上市已經滿一年了，會根據擴募規則及時啟動相關工作。