觀點直擊 | 華夏合肥高新REIT：出租率波動合理 将積極應對

觀點網 2023年的産業退租潮，成為包括華夏合肥高新REIT在内衆多公募REITs的大考。

1月26日上午，華夏合肥高新創新産業園封閉式基礎設施證券投資基金2023年第四季度業績說明會于線上舉行，出席的管理層涵蓋權益人合肥高新股份、管理機構高創股份，以及華夏合肥高新REIT的三位基金經理。

總的來說，2023财年，華夏合肥高新REIT出租率呈現整體下行的波動周期，經營邊界保持承壓态勢。

得益于運營機構在期内的調整，使得整體經營面雖不及去年同期，但好于往年表現。

先從二級市場的情況看，以1月25日收盤價1.7元每股為基準點，華夏合肥高新REIT上市至今已經錄得40.35%跌幅，位列産業園REIT産品的第二位。

但這不是該基金一家的問題，整個産業園REITs闆塊已持續數月下跌。

據觀點新媒體觀察，此前被資本市場視為“香饽饽”的REITs産品，成為2023年表現較差的資産品類之一。

2023财年，已上市的29只公募REITs平均收益率為-16.5%，僅1只年内收益率為正。

統計顯示，自上市至今，産園區REITs平均收益率為-32.45%，全部跌破發行價。而建信中關村REIT跌幅最大，繫55.66%。

此外，華夏合肥高新REIT跌幅超40%、博時蛇口産園REIT、華夏和達高科REIT跌幅超過30%，而其他産品同樣跌幅超過20%。

數據來源：觀點指數整理

觀點新媒體了解到，2023年度二級市場對産業園REITs抛售的原因，一方面來自一些上市房企停牌甚至退市、部分工業園區REITs租戶退租等消息，特别是哲庫與軟通動力等。

另一方面，與底層資産的年底租戶退租、後續招商招租仍需時間等因素，導致出租率和收入短期波動下行。

正是北京軟通、上海哲庫兩個標杆案例均出現同類“黑天鵝”問題，資本市場開始懷疑産業園區類REITs能否有效應付“退租常态化”。

盡管出現了一時的困難，基金基本面仍是市場表現的“壓艙石”。

回顧基金過去一年表現時，華夏合肥高新REIT基金經理燕莉評價：“整體表現較為穩健，且展現出一定的韌性。”

華夏合肥高新REIT的底層資産為“合肥創新産業園一期項目”，土地使用權面積為14.67萬平方米，總建築面積35.68萬平方米。

資産業态涵蓋為研發辦公樓、配套用房和車庫，項目于2011年建成投入運營。基礎設施項目共有22棟房屋建築和3個地下車庫，並分别由“高新睿成”和“高新君道”持有。

2023年第四季度，華夏合肥高新REIT錄得收入2415.7萬元，較招募同期預測的完成度為106%。可供分配金額為1923萬元，相較招募說明書同期預測數據的完成度為122.5%。

分派率方面，若是按天數進行年化，可以得出四季度分配率為4.98%，較招募說明書預測的4.05%，提升了93個BP。

燕莉坦言：“這個數字在整個産業園公募REITs闆塊中處于較好的水平。”正因如此，她給予華夏合肥高新REIT“穩健且韌性”的評價。

回顧全年，華夏合肥高新REIT在第四季度的修復态勢還是很明顯的。從收入端看，第二季度進入全年收入低谷，下半年保持增長态勢，環比增速均在1%以上。

值得注意的是，該基金第四季度在出租率下行的情況下，實現了收入增長。背後原因是基金管理人員與運營管理機構針對低效的食堂項目進行重新招標，新簽約的食堂租金較先前有了較大幅度提升。

出租率方面，四季度下行卻十分明顯。其中，高新睿成停止了持續三個季度的出租率增長，于四季度回落至89.16%；高新君道出租率走勢與前者相同，但在第四季度回落幅度高于前者，該資産出租率比三季度下滑4.43%，前者僅有1.12%。

數據來源：觀點指數整理

對于出租率波動，基金經理劉京虎解釋，華夏合肥高新REIT底層項目出租率波動處于合理範圍之内，産業園區REITs出租率具有一定的積極波動性，屬于正常現象。

他續指，在春節前後，由于部分客戶存在到期，帶薪招員的客戶則選擇在春節後辦理入駐手續。針對目前存在的出租率波動問題，基金管理人和運營管理機構正在采取積極措施，維持出租率水平。

此外，資産運營管理機構合肥高創副總經理田寶亮透露，已經将招商引資工作列入公司各部分的績效考核之中，充分調動公司全員開展招商引資工作的積極性。

田寶亮分享指出，合肥高創還将逐步完善招商引資的渠道，以服務園區重點企業為基礎，開展包括以商招商主動挖掘存量企業的需求；依托自身青創資金情況和正在設立的高新孵化二期基金，加大服務項目和入駐企業的金融支持，保出租的同時吸引外部需求。

此外，還會積極對接省職能部門、科研院所、金融機構、中介服務機構等多方面的潛在招商引資資源，争取項目能夠早落戶、多落戶。

觀點新媒體了解到，為了進一提升未來出租質量，華夏基金曾與合肥高創溝通，将原來預留的政府招商空間進行了充分釋放，将有更多可租賃空間供客戶選擇，提高客戶租賃的成交意願，從而提高出租率水平。

本次業績會上，劉京虎明确指出，在釋放政府預留的招商空間與優化租賃競價方案上，已與運管機構合肥高創達成一致意見。

他續指：“就長期存在租賃困難的空間，例如區位比較差的、采光較差的、長期控制空置的租賃空間，制定了一個比較靈活的租賃方案，正持續落實當中。”

相較于首批完成擴募的博時招商蛇口産業園REIT、華安張江光大園REIT兩只基金，華夏合肥高新REIT的擴募動作顯得相對緩慢。

基金權益方合肥高新股份副總經理史常霞于會上表示，未來将考慮工業廠房或者是其他類型的資産裝入華夏合肥高新REIT，從而實現資産配置的多元化及抗風險能力。

對于具體節點，史常霞並未透露，只是強調合肥高新股份正積極開展擴募工作，相關信息及節點将會按照信息披露相關要求進行公開。