華夏深國際倉儲物流封閉式基礎設施REITs被要求進行信息補充

觀點網訊：1月22日，深交所披露關于華夏深國際倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金上市和中信證券-深國際倉儲物流1号資産支持專項計劃挂牌條件确認申請文件的審核問詢函。

問詢函要求，關于基礎設施項目運營，管理人需補充披露重要租戶租約續簽安排，並結合其經營情況、财務狀況等，說明是否存在提前退租風險；項目周邊原始權益人自持及其他運營主體持有的竟争性物業基本情況、租賃價格、出租率、客戶入駐情況、運營情況對比；評估租戶集中到期的影響和未來現金流的穩定性，並強化風險揭示；核查是否存在集中換租風險，分析重要現金流提供方退租對基礎設施現金流的影響，揭示相關風險，設置風險緩釋措施。

在基礎設施項目運營評估方面，請管理人補充披露貴州項目租金高于區域内租金水平的原因，並結合歷史租金變動情況和在手租約情況論證租金水平預測值設置的合理性；補充披露 2023 年末兩個項目租金情況，並結合最新租金變化情況等充分論證兩個項目租金增長率的預測依據及合理性；補充披露兩個項目最近一期出租率下降原因，審慎評估現有租戶的退租風險，並結合前述情況論證預測期出租率設置的合理性。

同時，請管理人補充披露杭州項目C組團出租率波動及今年出現下滑的原因，並結合租戶儲備情況和後續簽約意向安排等，審慎确定相關預測參數；補充披露租賃協議的相關條款，結合企業會計準則的相關規定補充說明前述安排的合理性，並進行風險提示；對評估參數和評估方法的選取進行獨立核查，确保評估結果審慎合理。請評估機構根據《通知》第四條的要求，合理設置評估參數，審慎确定評估結果，充分說明關鍵核心指標的預測依據及合理性。

在基礎設施項目合規性方面，請管理人補充披露臨時建築後續相關安排，並說明對資産估值的影響；詳細說明租賃面積與證載面積不一致的具體情況和原因、該類租賃合同占比可能發生的糾紛或争議情況和涉及具體金額，以及對基礎設施項目現金流可能産生的影響，並設置風險緩釋措施；結合當地工業用地相關政策補充說明實際用途和規劃用途不一致的原因和合理性，以及對基礎設施項目運營的影響；請律師進步對基礎設施項目的合規性進行核查並發表明确意見。

此外，關于參與機構及費用安排，請管理人對比已上市項目的運營服務費機制安排，結合基礎設施項目歷史運營成本，量化分析目前安排對運營管理機構的激勵約束效果，詳細論證運營管理機構費用收取水平的合理性，並評估調整相關費率安排。

因基礎設施項目最近一期财務報表截止日為2023年6月30日，距今已超過6個月，請管理人提供基礎設施項目最新一期财務報表，並更新全套申報材料。

據觀點新媒體了解，項目品種為基礎設施公募REITs--首次發售，發起人（原始權益人）為深圳市深國際物流發展有限公司，管理人為華夏基金管理有限公司，專項計劃名稱為中信證券-深國際倉儲物流1号資産支持專項計劃，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司。