觀點直擊 | 停牌之後 投資人等到嘉實京東REIT管理層現場回應

觀點網 嘉實京東倉儲物流REIT管理層做出項目停牌後的第一次回應。

緣由要從一份租約說起。1月4日，嘉實京東REIT披露了武漢項目主要承租人的續租情況，表示武漢項目整租人湖北京邦達供應鍊科技有限公司已就武漢項目租賃事宜簽署了續租協議：自2024年1月起，續租首年起始淨有效租金為28.98元/平方米/月，續租租期5年，續租期内租金每年增長3%。

但市場迅速關注到，該項目于2023年的執行淨有效租金為33.37元/平方米/月，現在下降至30元以下，金額較此前租約下降了約13%。

反映至盤内，1月5日，項目應聲收跌7.57%；1月8日，開盤停牌1小時；1月9日停牌1天；1月10日繼續收跌。1月11日停牌1小時後回漲2.99%。

在此期間，嘉實京東REIT方面向市場表示，未來5年的總租金收入差額1821.78萬元，将由運營管理機構采取相應措施承擔，具體組合措施包括：運營管理機構将與基金内項目上的物業管理供應商進行談判磋商，協商降低項目的物業服務費、維保費等物業相關費用（5年合計約1247.65萬元）；運營管理機構将主動減免部分運營管理費用，每年減免金額為除物業相關費用降低以外的其他差額部分（5年合計約574.13萬元）。

為正式向投資者們做出解釋，1月17日，嘉實京東倉儲物流REIT近期經營情況投資者說明會于線上正式召開。

停牌原因

觀點新媒體注意到，這次會議中，嘉實基金公募REITs業務闆塊負責人王藝軍、嘉實基金基礎設施基金投資管理一部負責人魏晨熙、京東産發首席财務官李文斌、京東産發基金合作部負責人馬骍均有出席。

王藝軍在會議現場還披露了嘉實京東REIT三季度的運營表現，其中，重慶、武漢和廊坊三個項目在季末時點的出租率均為100%，季度末的租金收繳率100%。本季度基礎設施項目合計現金流入3660萬元，現金流出1331萬元，項目EBITDA利潤率69.34%。

其透露，三季度基金總收入約為2708萬元，本期的淨利潤約為822萬元，基金本期可供分配是2272萬元；另截止到三季末，累計的可供分配是5816萬元。

而投資者最為關注的武漢項目租約續約情況，則由京東産發首席财務官李文斌進行解答，據其透露，目前武漢項目的可租賃面積5.2萬平方米，占基金項目總可租面積的比例為15.28%。“關于武漢項目租金的調整標準，基金管理人在本次續租前，也聘請了第三方的機構，對武漢項目所在區域的倉儲物流市場進行了市場調研。”

據調研結果顯示，武漢市東西湖片區倉儲物流租賃在2019年的市場平均有效租金是32.24元/平方米/月，而來到2023年第三季度，市場平均有效租金已經下降至22.20元/平方米/月。

也就是說，武漢西湖片區的平均租金在過往5年内呈現負增長趨勢，再加上武漢市場倉儲物流的供需情況發生失衡情況，間接導致了這座城市的平均租金不斷下探。

“自2023年7月開始，我們就開始與承租人進行續租磋商。”李文斌坦言，在綜合考慮市場價格的可比區間上限、承租人實際需求和續租價格合理性等因素的前提下，武漢項目公司與承租人就武漢項目完成了續租協議的簽署。

從租戶結構方面來看，嘉實京東REIT武漢項目的租戶有5家，其中最大的一家是是湖北京邦達供應鍊科技有限公司，即京東物流旗下的子公司之一，其收入占比達到99.6%。

“武漢項目的續約合法合規，走的是市場化續租的流程。此次續租後，本基金在二級市場上發生較大幅度的波動，基金管理人進行了及時的信息披露。”其透露，基于對倉儲物流資産的長期投資價值認可，基金還分别發布了原始權益人增持基金份額計劃，以及基金管理人使用固有資金自有資金投資本基金的公告。

觀點新媒體查閱公告了解到，1月10日當天，嘉實基金發布了兩宗公告，其一是計劃使用固有資金增持嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金。增持方式将通過二級市場買入或交易所認可的其他途徑進行，預計增持金額不超過1000萬元。

此外，另一篇公告則計劃使用不超過1000萬元的固有資金購買其旗下的嘉實京東倉儲基礎設施REIT，旨在支持該基金的持續、穩定和健康發展；原始權益人北京京東世紀貿易有限公司也同步宣布了增持計劃，計劃在一年内增持該基金，增持金額不超過1800萬元，增持基金份額不超過500萬份。

補救措施

作為對投資者的回應，基金管理人曾發布一份補救措施稱：在對應年份的每個季度末，因武漢項目新簽租約形成的租金收入差額由運營管理機構采取相應措施承擔。

例如，運營管理機構将與基金内項目上的物業管理供應商進行談判磋商，協商降低項目的物業服務費、維保費等物業相關費用，合計約1247.65萬元由運營管理機構承擔；此外，運營管理機構還将減免部分運營管理費用，每年減免金額為除物業相關費用降低以外的其他差額部分，合計約574.13萬元，如此算來，運營管理機構未來5年将掏出1821.78萬元填補這部分收入差額。

“運營管理機構将與為項目服務的物業管理等供應商進行談判磋商，然後協商降低項目的服務費用，包括物業管理費用維保費用等等。”李文斌在會議現場稱，通過降低這部分費用，5年内或将節約1247.65萬元。“如果我們采取措施之後，仍然無法彌補差額，運營管理機構也會探索其他的合理方式來承擔、增厚武漢項目的淨運營收入和現金流。”

雖然給出了具體的解決方案，但投資者仍有疑慮，說明會現場有提問稱，嘉實京東REIT按照較高的估值進行發行，但随後租金有所下降，這樣的做法是否不合理？

對此，管理層回應稱，基金發行時的估值相關程序方法等符合法律和符合法規和監管要求，並據此形成了相應的估值。“本基金成立以後，社會經濟恢復處于波動中，武漢東西湖區的市場環境在整個社會大的經濟背景下，不可避免受到影響，導致市場整體租金水平産生一定程度的下滑。”

事實上，嘉實京東REIT此次續約風波與武漢倉儲物流市場的波動有關聯。據CBRE世邦魏理仕1月16發布的報告，武漢倉儲物流市場2023年新增體量68.6萬平方米，為連續第四年超過50萬平方米，推動全市體量攀升至624萬平方米；然而，全年累計新增供應68.6萬平方米，較上年同期有所放緩，同比下降25.0%。

此外，2023年第四季度，武漢市場需求端錄得淨吸納量12.3萬平方米，環比下滑20.9%。在業主以價換量的租賃策略影響下，全市平均租金報價每月每平方米22.6元，環比下跌1.1%，同比下跌6.1%，跌幅較上年同期擴大1.6個百分點。

“我們認為當前國内物流園區的整體經營環境還是朝着比較健康和成熟方向在發展。”即便武漢項目租金有所下調，京東産發基金合作部負責人馬骍還是對2024年的市場進行了積極的展望，在其看來，今年整體行業運營會比較關注實施物流等最新現代化物流技術，以提升行業運轉的管理效率，海外倉的需求逐漸明确，倉儲物流市場規模也會進一步擴大和智能化。

“對于大型物流企業而言，每降低1%的運輸和人力開支，約可抵消8-9%房地産成本的增長。”馬骍将話題又拉回嘉實京東REIT項目，“作為運營管理機構，我們也将通過優化倉儲物流網絡布局的整體開支，配合提升自動化水平，應對租賃市場将會遇到的挑戰和機遇。”