惠譽：新湖中寶銷售額的長期穩定性将依賴于上海項目

觀點網訊：12月8日，惠譽評級已确認中資房企新湖中寶股份有限公司(新湖中寶)的長期外币發行人違約評級為‘CCC+‘。

惠譽認為，新湖中寶的銷售和業務狀況取決于中國房地産行業的廣泛復蘇，但復蘇存在不确定性，尤其是在低能級城市。該公司評級的支撐因素在于，該公司的上海優質舊改項目将支撐其中期銷售以及流動性，從而應對即将到期的資本市場債務。

由于項目退盤延遲，2023年1-11月新湖中寶的合同銷售額降至約30億元人民币，低于惠譽之前的預期。鑒于新湖中寶将于12月推出上海項目，惠譽預期，2023年12月該公司的銷售額将有所改善。惠譽預期該項目銷售額強勁，因為項目定價将受到監管且大幅低于同區域的二手房價格。

管理層表示，上海的另一個項目已被推遲，目前計劃于2024年預售。惠譽預期，2023年、2024年新湖中寶每年的權益合同銷售額将達到70億至100億元人民币，而其2021年、2022年的權益銷售額分别為146億元人民币、80億元人民币。

惠譽預估，新湖中寶在上海的未售土儲約占總價值的50%，不足其全部權益土儲樓面面積的10%。其余土儲分布在杭州、蘇州、天津、沈陽以及長三角地區的低能級城市。惠譽認為，銷售額的長期穩定性将有賴于前述非上海項目銷售的實質性回暖。

2023年7月，新湖中寶發行了7億元人民币中期票據，此外，2023年第三季度，新湖中寶獲得39億元人民币新增借款，表明該公司銀行融資渠道正常。惠譽預期，新湖中寶将繼續展期其有資産擔保的銀行貸款。

惠譽認為，該公司2024年33億元人民币的資本市場償債額(包括面臨可回售債券)可通過其截至2023年6月末的40億元人民币可用非受限現金以及截至2023年9月末的價值32億元人民币的流動性投資組合(不包括其曾持股並已于7月出售的萬得)來覆蓋。

新湖中寶的母公司浙江新湖集團股份有限公司(新湖集團)于2023年8月下旬以20億元人民币将所持新湖中寶10%的股權售予浙江省衢州市一家100%國有持股的國有企業，後者成為新湖中寶的第二大股東。惠譽預期，短期内新湖中寶的資本支出将有限。

惠譽預期，2023-2024年新湖中寶的杠杆率(以淨債務/物業資産衡量)将小幅降至70%以下，主要源于其處置金融資産以及上海項目銷售産生的現金。新湖中寶的高杠杆率源于其财務投資以及上海項目的長開發周期。