三只倉儲物流REITs獲批 ESR、寶灣、深國際如願半只腳踏進C-REITs

觀點網 臨近年末，基礎設施公募REITs擴容的腳步仍在加速推進。

12月8日，中國證監會和滬深交易所官網顯示，中航易商倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中航易商倉儲物流REIT”）、華夏深國際倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏深國際REIT”）和華泰紫金寶灣物流倉儲封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華泰寶灣物流REIT”）等3只産品正式獲交易所受理。

上述3只REITs均為倉儲物流類型，除這三只REITs之外，目前還有包括嘉實物美消費公募REITs、易方達廣州開發區高新産業園REITs、招商基金招商公路高速公路REITs等在内10只産品正在審批中。

截至目前，滬深兩市已發行的公募REITs達到29只，類型涵蓋高速公路、産業園區、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、生态環保等，其中倉儲物流類的已有中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT和嘉實京東REIT。

ESR資産底色

中航易商倉儲物流REIT原始權益人ESR集團（易商），是專注于亞太區的領先綜合物流地産平台，在國内18個城市擁有超過370萬平方米的開發項目儲備。

早在去年12月，ESR就公告表示，透過公開募集基礎設施證券投資基金将位于江蘇省昆山市的三個高標準物流項目在上交所上市。

不同于住宅、寫字樓、酒店等其他不動産類别可以通過銷售迅速實現資金回籠，物流地産資金回收周期一般較為漫長，經營性收入基本來自物流倉儲設施租金。于是通過發行REITs，物流地産商往往能實現資金快速回籠。

據了解，最先将REIT模式用于物流地産的是Prologis（安博），于1999年成立了第一只私募基金Prologis European Fund（普洛斯歐洲基金），向19位機構投資者募集10億歐元，該基金主要用于收購其手中的物流地産。

收購後，安博不再控股這部分資産，但仍擔任物業的管理人，並負責物流地産的長期運營並收取管理費。安博作為基金的發起人和一般合夥人，還能從中賺取基金管理費以及業績提成。

2021年6月，國内首批9單公募基礎設施REITs完成資金募集並上市，其中就包括中金普洛斯REIT，發行規模58.35億元，基礎設施資産由分布于京津冀、長三角及大灣區的7個倉儲物流園組成，建築面積合計約70.5萬平米。

2021年11月，中金普洛斯REIT完成2021年度第一次2.06億元的分紅，再于去年4月、9月完成了2022年度第一次、第二次分紅。截至2022年末，中金普洛斯REIT營收約3.58億元，可供分配金額約2.66億元。

經過一年準備，随着中航易商倉儲物流REIT正式獲受理，意味着ESR已如願半只腳踏進C-REITs大門。如果成功發行，ESR将能獲得較好的資本利得，提升公司的流動性與現金儲備，並大大提升公司的叠代投資能力。

中航易商倉儲物流REIT拟發行規模約28.75億元，2024年起未來兩年預測的可供分配金額分别為1.25億元和1.28億元，現金流年化分派率分别為4.36%和4.46%。

底層資産為富萊德昆山物流園（一期、二期、三期），總占地面積合計約41萬平方米，建築面積合計約43萬平方米，可租賃面積約38萬平方米。截至2023年6月30日，基礎設施資産估值約28.7億元，平均估值單價約6720元/平方米。

該物流園均位于長三角核心區域，坐落于江蘇省蘇州市昆山市花橋經濟開發區。其中富萊德昆山物流園三期自2018年2月投入運營，是中國華東地區第一座4層大跨重載物流倉庫，也是目前中國華東地區最高的物流倉庫，在同區域屬于地標型高標庫項目。

截至2023年11月1日，項目整體出租率為89.49%，現行有效的租賃協議的租賃年期在1年内的租約占總租約面積的12.63%，租賃年期在1-3年(含1年)的租約占總租約面積的20.71%，租賃年期在3-5年(含3年)的租約占總租約面積的10.28%，租賃年期在5年以上(含5年)的租約占總租約面積的56.37%。

物流倉儲前景

有觀點認為，倉儲物流公募REITs再次迎新，有助于盤活存量倉儲物流資産，帶動增量倉儲物流資産投資。

近年來，受到經濟發展、貿易增長等推動，中國物流倉儲市場持續高速發展。十四五期間，國家物流樞紐的建設以及2022年全國統一大市場的提出，為物流倉儲行業帶來新的機遇。

前瞻研究院數據顯示，從社會物流總額來看，近年來我國物流總額持續增長。2018年，我國物流總額僅為283.1萬億元，而2022年，該數值增長至347.6萬億元，同比增速為3.70%。2023年1至8月，我國物流總額為216.4萬億元，同比增長4.8%。

物聯雲倉數字研究院數據顯示，我國人均倉儲面積與發達國家相比仍存在較大差距。人均倉儲物流設施庫存僅為0.7平方米，是美國人均面積的18.4%，日本人均面積的17.5%，我國倉儲物流行業整體仍處發展期。

REITs項目的發行對于加快我國倉儲物流園區建設，擴大優質物流服務供給，打造低成本、高效率的全國性物流服務網絡方面有着重要意義。

除ESR之外，本次獲受理的另外兩只倉儲物流REIT項目發起人也均是倉儲物流類的標杆性企業，均具有較為充足的資産儲備。

資料顯示，寶灣物流是由深圳市新南山控股（集團）股份有限公司與中國南山開發（集團）股份有限公司聯合打造的高端物流投資平台。作為國資物流園運營商的代表，寶灣物流已在中國40多個城市戰略性布局並持有80余座高端綜合物流園區，運營、在建及規劃的物流園區總面積超過960萬平方米。

華泰寶灣物流REIT初始投資的基礎設施項目包括四個子項目，分别為天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園，總建築面積41.5萬平方米。根據戴德梁行出具的拟購入基礎設施資産評估報告，截至2023年9月30日，4個基礎設施資産估值合計18.49億元，平均估值單價4459元/平方米。

華夏深國際REIT的原始權益人為深圳市深國際物流發展有限公司，是深圳市屬直管企業中唯一一家整體境外上市公司，也是深圳唯一一家以交通物流為主業的國有骨幹企業。

截至2023年6月末，深國際在全國近40個物流節點城市實現布局，管理及經營共34個物流項目，規劃的土地面積合計超過1000萬平方米，其中已獲取經營權的土地面積約853萬平方米，已運營面積約453萬平方米。

華夏深國際REIT底層資産包括杭州一期項目和貴州項目，合計産權建築面積35.5萬平方米，總估值16.05億元。具體來看，杭州一期項目公司持有的位于杭州市錢塘新區緯二路399号， 土地用途為工業用地；貴州項目公司持有的位于貴州省黔南布依族苗族自治州龍里縣谷腳鎮谷腳社區，土地用途為倉儲用地。

談及此次發行公募REITs，深國際表示，拟将約90%淨回收資金用于大灣區和長江經濟帶的高標倉儲項目的投資建設，預計将帶來倉儲物流增量投資約10億元。

寶灣物流也談到，此次REITs回收資金，将用于寶灣物流在全國重點物流節點城市的戰略化、規模化布局。