引入深圳國資後 華南城仍再次走到違約的十字路口

觀點網 經營面繼續惡化的當下，華南城不得不開展引入國資後的第二次美元債展期。

12月4日午間，華南城控股有限公司發布有關目前所有存續5只美元債的同意征求公告。公告内容提出，拟對5只美元債進行展期，並對于2024年7月19日前就11月未支付利息提供豁免，並豁免因該事件而造成的所有過往違約。

早在11月末，就有市場消息指出，華南城尋求将旗下美元債二次展期，或不會支付11月20日到期票息。如今看來，銷售大幅下滑的華南城，在深圳國資入主後，其現金流狀況並未得到根本性修復，使得美元票據尋求二次展期的結果並不意外。

國資盤活路徑

華南城正面臨其化債之路上的第三次展期請求，同時也是自特區建發成為其大股東以來的第二次美元債尋求延長償還期限。特區建發自從入主之後，便一直致力于改善華南城的現金流。

在最新的公告中，華南城指出，受到中國房地産市場運營環境持續惡化的影響，公司的流動資金和現金流量面臨嚴峻挑戰，並預計這種緊張狀況将會持續。

據悉，華南城目前存續5只中資美元債，余額為11.52億美元，最新息票率為9.0%，到期日期分别為2024年4月、6月、7月、10月和12月。

目前華南城尚未支付2023年11月20日到期的2024年7月票據利息，若是未能在本月20日支付該筆利息，将導致于該日發生違約事件。該司坦言，目前未必有足夠可用資金在12月20日之前支付該等利息。

因此，上述票據展期若是未能在2023年12月20日前獲得必要同意，則可能觸發其他債務項下的違約事件。

自從深圳國資入主以來，資本市場普遍預期華南城将迎來轉機，其中以企業“轉危為安”的情緒最為濃厚。這種樂觀主要基于國資接管後采取的一繫列積極措施這些措施被視為對華南城資金緊張狀況的有效緩解。

盡管如此，華南城卻仍再次走到了違約的十字路口。

根據觀點新媒體的統計，截至目前，華南城大股東更叠18個月間，特區建發通過一連串的努力，包括協助華南城獲得銀行貸款、激活項目潛力、進行資産收購以及創新融資等方式，嘗試着幫助華南城度過流動性困境。

2022年5月，特區建發戰略入股華南城成為單一最大股東成功交割。深圳國資以配發價0.57港元、市淨率0.14倍，完成入主華南城。

彼時，市場對這筆交易的評級為“華南城折價求生”，但如今看來，國資的入局極大程度上延長了華南城的企業生命線。

完成民國營身份轉變後，華南城随即獲得特區建發幫助，完成5筆美元債入主後的首次展期。

2022年7月，特區建發與票據受托人花旗國際簽訂“維好協議”，為華南城成功争取多數投資人同意實現美元債展期；同月，還以民币12.57億港元的現金對價接盤後者旗下深圳第一亞太物業管理有限公司的50%股權，進一步改善華南城現金流狀況。

到了2022年末，特區建發依舊沒有停止步伐，華南城大部分對外利好公告中，均有其的身影。

先是在11月與華南城集團全面協同合作簽約，盤活首批南昌、鄭州、南甯項目，並通過下屬公司牽頭發起設立總規模約110億港元的股權投資基金，為華南城集團優質開發項目提供資金支持，盤活其土地資源。

又在12月以人民币50億港元的現金對價認購“西安華南城”的69.35%股權。這也是其向華南城輸送最大的一筆資金。

今年開年後，特區建發繼續推動下，華南城與中國銀行、建設銀行、 交通銀行等銀行簽署人民币60億港元流動資金銀團貸款合同，貸款期三年， 年利率僅為4.7%。該貸款也是華南城集團自創立以來的最大單筆融資。

值得注意的是，深圳國資在盤活企業經營面上已形成出一條清晰的策略軌迹，即救項目，不救公司。

這一策略不僅體現在華南城的案例上，還同樣适用于其他企業。以萬科為例，在11月份的三季度财報會議上，萬科的大股東深鐵集團曾指，拟承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資産，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億港元。

目前，來自深鐵的百億“馳援”尚未披露最新的實質動作，萬科也曾公開表示道“公司與深鐵集團雙方正在積極協商，推進相關事項。”

而深圳的項目儲備，特别是核心闆塊的舊改、土地等資源，一直被衆房企視為優質資源。深圳國資百億入局的“市場化”考量與“纾困”得到平衡。

違約的邊緣

華南城在特區建發入主後，首次美債展期就獲得新股東的維好協議，這家“被收編”的民企被給予了最有力的支持。而本次二度展期公告中，華南城尚未透露大股東是否會繼續給予支持，通篇均在闡述自身的困難。

總結華南城在展期公告中的難處，國内房地産銷售下滑、預算資金監管、房企負面信用危機以及匯率貶值均對該司美元債償還産生了不利影響。

在征求同意的協議中，華南城拟通過現金償付的方式吸引持有人對票據展期進行同意，且對同意的持有人進行“分檔”現金償付。

其中，在倫敦時間12月11日下午4時前同意的票據持有人，享受每1,000美金票據面值支付5.0美元現金；而在12月11日至13日下午4時期間同意的持有人，每1,000美金票據面值支付1.5美元現金。

而回看近三年華南城的業績表現，雖然獲得深圳國資在融資、現金流等方面的諸多支持，但持續下探的業績表現及較低的現金持有占比，讓華南城一直徘徊在違約的邊緣。

數據來源：觀點指數整理

從上圖可知，特區建發入主後，華南城資産負債率呈現穩步下降的同時，流動負債比率也保持優化态勢。但近三年的收入端降幅明顯，截至今年9月末，該司收入僅為25.16億港元，同比減少12.6%，且僅為2021年同期的4成。

從收入結構上看，華南城的收入主要由物業銷售及持續性收入構成。其中得益于積極的去化動作，該司物業銷售同比去年回升9.7個百分點至18.09億港元；而持續性收入則是按年降幅明顯，跌幅為42.4%。

觀點新媒體了解到，華南城的持續性收入拆分為其他持續性收入及物業租金收入，而本期錄得快速下降的原因是由于前者的快速下滑。

财報顯示，去年同期，該司的其他持續性收入為6.71億港元，物業租金收入錄得5.56億港元。到了本期，因第三方物流服務收入減少，物流及倉儲服務收入，導致其他持續性收入驟降至2.85億港元，降幅達57.4%。

而從資産總額的走勢上看，自2022年5月國資入股後啟動資産接盤計劃，華南城的資産淨值降至本期的392.73億港元。現金情況卻在繼續惡化，最新一期現金占資産總額比例僅為3.33%，達到了歷史最低值，同時帶動淨負債率在升高。

觀點新媒體了解到，在截止于今年9月30日的中期報告中，華南城錄得了首次歸母淨利潤虧損，至6.21億港元。

據該司介紹，虧損的原因來自租賃市場的疲軟、投資物業的公允值虧損、融資成本的上升以及為加快去庫存，采取了更積極的銷售策略，從而帶動銷售費用的增加。

得益于财務結構優化，華南城目前的加權平均融資成本已從今年3月的8.1%，下降至本期7.2%，且計息銀行融資成本在得到特區建發的信用背書下，較今年3月下降1.3個百分點，至6.3%。

但整體融資成本仍受到由于資本化利息減少影響，按年增加30.7%至3.602億港元。

總的來看，華南城出現違約風險的源頭依舊是經營層面，經營下滑的速度太快，導致國資外力扶持也顯得“無力”。