ESR遇見泰康 亞洲物流霸主和它的人民币基金投資人

觀點網 “2023年是中國有趣的一年，可能也是更具挑戰性的一年。”ESR主席Jeffrey Perlman在上半年匯報中強調了中國市場不易預測的一面。

所言所行的背後，也帶來了ESR本身在中國業務處置上的轉型與考量。

11月27日，ESR作為賣方，向泰康保險轉讓了國内6處物流園資産，長三角、大灣區及京津冀均有涉及，總建築面積約合35萬平方米，預計收益将達到3.38億元。

訂立股權轉讓協議之前，各物流園資産背後的公司均為ESR的間接附屬公司，出售完成後，這些公司将成為買方泰康保險的附屬公司。

需要注意的是，以上公司是買方通過人民币收益基金間接擁有，不再是ESR的附屬公司。

又一次打包出售

“自2022年1月以來，集團資産出售金額超過25億美元，實現年度歷史目標的三倍，並特别注重從選定的中國資産負債表資産中具體化收益。集團致力于並有望在2023年實現超過10億美元的資産出售。”

在中國資産的交易上，ESR一直沒有停下腳步，這一次交予泰康保險的物流資産項目總金額是2023年以來最大的一筆。

轉讓的物流資産背後是五宗目標公司的身影，其中，轉讓徐州協鑫雲倉物流科技發展有限公司全部股權的初始代價為9400萬元，價格最低；剩余的廊坊唯度國際物流有限公司、海甯海易智能裝備有限公司、蘇州易商全盛倉儲服務有限公司以及東莞鴻商倉儲服務有限公司全部股權的初始代價全部過億，分别達到5.66億元、2.55億元、2.14億元以及9.09億元。

觀點新媒體查閱過五家公司的資料後得知，以上公司所對應的資産包括廊坊運營中心、ESR海甯智能制造産業園等物流、制造業相關的項目，共同特點在于：六宗資産均主要分布在二三線城市，僅蘇州項目位于新一線城市範圍内。

此外，五家公司注冊資本均為美元注冊，區間在700萬-6000萬美元不等，且注冊時間均在國内上市前，其中廊坊唯度國際物流有限公司成立最早，2011年正式完成注冊，涉及物流項目總面積10.55萬平方米。

2019年ESR上市公告資料中，這宗項目估值約合6480萬美元，與如今5.66億售價相比有所下降。

觀點新媒體另注意到，東莞鴻商倉儲服務有限公司此次售予泰康保險的資産合計有兩宗，分别為一期項目及四期項目，即現今的華平電子商務華南總部（一期）、（四期），項目截至2019年的市值合計僅6.07億元，4年後的售價則增值3億元左右。

增值的背後，與前幾年間廣州市場由于供應受限及租戶需求上升、閑置率一直保持較低水平相關。

彼時，黃埔及增城等其他分市場的空間供應量亦非常低；而東莞物流市場的租賃需求在ESR看來更加穩健，在其梭披露的相關的公告中有提到：“對許多租戶而言，東莞地理位置理想，公路基礎施完善，可吸引正尋求建立配送中心以服務周邊市場的電子商務及傳統零售商的租賃需求。”

另在ESR布局東莞的2016-2019年間，還有部分市場需求自深圳周邊地區流出，部分零售商遷往東莞。

但此一時非彼一時，盡管東莞物流資産帶來了增值效應，ESR還是将其裝進了待售資産包，輸送給了險資企業泰康保險。

不難注意到，ESR此次轉讓動作與2022年9月的中國資産出售有些相似，這是否印證了Jeffrey Perlman那句“從選定的中國資産負債表資産中具體化收益”？還是ESR另有打算？

ESR的資本循環

“可以說這是一次業務調整，ESR想要把非主要城市、或者說非一線城市之外的物流資産進行抛售，這種剝離或許是階段性的。”

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向觀點新媒體表達了對于此次轉讓的見解，在他看來，泰康保險作為融資平台，或許可以通過與信托公司合作的關繫，将ESR轉售的資産賣給信托公司。

“泰康人壽本身有資金，這筆交易可能是它自己出錢，也可能動用旗下平台籌集資金。”

據公告顯示，泰康保險所須支付的代價預計将由人民币收益基金有限合夥人的出資及買方從銀行獲得的外部融資提供資金。

但ESR通過轉售獲取資金的目的是什麼？這要先從上文提及的人民币收益基金說起。

該基金是由ESR設立的有限合夥投資基金，由ESR與RMB Income Fund LP共同通過認購資本進行投資，兩者分别持有人民币收益基金5%及95%的合夥權益。

這可以追溯至2023年8月，ESR正式成立了這宗在中國市場中迄今為止規模最大的人民币核心基金，總投資規模達到約為100億元人民币。

據資料顯示，基金将計劃從ESR的資産負債表中裝入一個資産規模近23億元人民币的優質物流和工業資産組合，總建築面積逾35萬平方米，資産區位覆蓋長三角地區、大灣區和京津冀地區的主要物流和工業核心區位，與此次泰康保險的交易一一吻合對應。

值得注意的是，RMB Income Fund LP是泰康保險的附屬公司，而ESR本身還持有5%權益。出售完成後，ESR可以繼續透過這部分權益維持在已售資産中的間接權益，另作為人民币收益基金管理人，也可以透過管理該基金收取經常性費用。

也就是說，ESR将六宗資産全部轉移至國内的人民币收益基金，表面上是轉售，但依舊對資産享有部分管理權益。

“集團于目標公司的權益出售予集團管理的投資基金，有助于獲得出售收益，且符合将資産負債表資産轉移至其管理及共同投資的投資工具的資本循環戰略。”

ESR口中的資本循環戰略，既有繼續發展輕資産的意味，也隐隐透露出在國際股價市場中的擔憂。

早在今年3月，ESR就已透露出對股價表現的不滿，包括間斷式進行股票回購，以及在業績會中袒露的心聲：“回購将釋放更多的資本，為集團提供更多的機會。”

事實上，目前ESR仍在進行有規律的回購行為，截至今日收盤，ESR報收于9.92港元，跌1.2%，成交量512.91萬股，成交額5067.4萬港元。

談及的“更多機會”，則在逐漸流向亞太區其他國家及地區：于近期，ESR公布将于大東京都會區的黃金地段開發ESR東扇島配送中心(第二階段）；另與BW訂約方訂約方訂立合營企業契據，拟發展越南三個物流項目。

從财務端來觀察，ESR于2023年上半年的業績表現中，收益4.55億美元，同比增加5.5%，主要受管理費增加所推動。

具體來看，ESR所提及的管理費指向基金闆塊：基金管理分部業績同比增加14.2%至3.29億美元；投資分部業績則同比減少43.0%至1.20億美元；新經濟開發分部業績也同比減少35.4%至1.48億美元。

這或許表示，基金管理及輕資産戰略在一步步形成ESR未來的商業棋盤，選擇什麼資産完成退出，入局什麼類型的新資産，都與ESR所處的國際市場環境相關。正如此次出售的六宗項目，物流資産背後的公司以美元注冊，最終全部注入人民币基金之中。

對于泰康保險而言，攬下20億元物流資産是作為融資平台證明實力的一角，也是深入不動産市場的證明。

今年10月，泰康人壽成為首批獲準試點開展資産證券化（ABS）及REITs業務的保險公司之一。

還有更多的險資在進入這片大陸：2023年前三季度，險資企業正在實際出資階段的大額不動産投資計劃總投資額已超過900億元。

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