學徒行記 | 走進百年張園 一座歷史名園的煥新之旅

觀點網 特大和超大城市如何保護歷史建築，進一步優化提升城市功能，這是城市更新現在要面對的一個重要命題。

我國高速發展數十年後，進入存量土地資源開發為主的時期，推進城市更新變得尤為重要。那麼，要如何在保留城市歷史建築的基礎上，将城市功能的完善和空間品質的提升進行有機的結合？

這次企業課堂，我們走進的是具有百年歷史的張園。

張園位于上海靜安區威海路588弄，南起威海路，北達吳江路，東西介于石門一路和茂名北路之間。歷史人文底蘊深厚，不僅是上海現存規模最大、保護最完整、建築風格最豐富、種類最多的中後期石庫門建築群，也是上海首個保護性征收改造的城市更新項目。

建于1882年的張園，擁有「海上第一名園」之稱，位于靜安區南京西路風貌保護區核心位置，它曾是清末上海最大的市民公園，到1918年後轉變為住宅區，繼而發展留存至今。

可以說，張園的百年歷史變遷，是上海城市發展的一個縮影。

11月3日上午九點，觀點企業課堂嘉賓一行來到南京西路的旺旺大廈。這里距離張園只有數百米的距離，會議室俯瞰可以直觀看到張園項目的全貌。

這次，觀點企業課堂邀請到了上海靜安城市更新建設發展有限公司副總經理曹俊、太古地産物業運營（上海）總經理施桂攀、張園商業管理公司副總經理陳潔進行分享。

百年張園

百年張園是如何一步步煥新的？曹俊副總經理介紹了張園的過去、現在與未來。

據悉，張園一百多年的歷史可以分為幾個階段，每一段都與上海生長進程緊密相連。

首先是張園的莊園時期，1872年，英國商人格農（Groome）向農戶租得靜安寺路（今南京西路）、慕爾鳴路（今茂名北路）、麥特赫司路（今泰興路）之間一片農田共20.25畝，開辟為花園住宅——張園前身。

多年後，該地塊在豐泰洋行與和記洋行間多次轉租又復添土地，最終由無錫富商張叔和于1882年自和記洋行購得，命名「張氏味莼園」，簡稱張園。同時，他先後購置了周邊一些農田，擴大了整個園區，使得整個園區的面積達到了60余畝，成為當時私家園林之首。

1885年開始，整個張園正式對公共開放，引進了一繫列活動，一度成為上海最大的公共活動場所，里面設有戲台、照相館等等。

作為近代中國第一公共空間，歷史上衆多“上海第一”在張園誕生：上海第一個對公衆免費開放的私家園林，上海的第一盞公共電燈點亮，第一輛自行車亮相，第一個室外照相館亮相等。

張園還是雲集風雲人物的公共演說場，有當時上海最高建築安垲第（Arcadia Hall）可容納千人，曾為革命志士的重要活動地，孫中山、黃興、宋教仁、章太炎等都曾在此發表演說。英商麥加利銀行（現渣打銀行）買辦王憲臣、花旗銀行上海分行第二任買辦王俊臣、集郵家張赓伯、實業家王性堯、收藏家李蔭軒（李鴻章侄孫）、收藏家鄧秋枚、藏書家吳眉孫等衆多社會名流曾居住于此。

但從1918年開始，張園進入石庫門里弄時代，在長達近百年的石庫門時代，張園經歷了民國建立、抗日戰争、解放戰争、新中國成立、改革開放等歷史時期，見證了上海城市變遷。

而張園的中心區位與獨一無二的歷史文化魅力，也使其成為城市更新的戰略發展點。

2018年2月，張園地區的控制性詳細規劃調整獲得上海市政府批復，通過“征而不拆”、“人走房留”的方式實施土地儲備，對歷史建築進行成片保護。

從用地征收到方案設計，曹俊副總經理分享了上海靜安置業集團在項目推進、施工建設中方方面面進行的工作。

2020年11月23日，張園最後一戶居民完成簽約，歷時兩年完成了保護性征收，百年張園進入了煥新時期。

按照控規方案，張園項目總用地面積約14萬平米，地上建築面積約6萬平方米，地下建築面積約8萬平米，地上新建建築面積約1.3萬平米，留存各類歷史建築40余棟。

2021年9月，張園正式啟動保護性修繕工程。

2022年11月27日，張園西區16棟歷史建築修繕完畢，對公衆正式開放。

遊園驚夢

在西區對公衆開放後，張園成了廣受歡迎的參觀遊覽地。數據顯示，自運營以來，張園西區目前日均人流量為2.5萬人，單日峰值達到4.5萬人次。周邊商圈周末、節假日人流平均提升了40%，茂名北路沿街商戶營業額平均提升20%。

張園業态分布以“東靜西鬧、沉浸無界”為核心框架，強調公共性、開放性和多元性。

目前已向公衆開放的張園西區主要作為商業街區零售區域，東區未來的功能性則更為多元，其中東面規劃精品酒店、住宅和高端辦公。

未來，上海靜安置業集團将圍繞“東靜西鬧、沉浸無界”這一框架，打造東區區域。張園東區其中一個亮點便是地下空間的聯通，設置三層地下室，地下建築面積約8萬平米。

目前東區亦在緊鑼密鼓建設當中，預計在2026年年末完成建設施工。

其中，太古地産以商管的形式參與張園設計建議、品牌招商、營運管理、市場策劃等工作，進行輕資産輸出。也是繼興業太古匯和前灘太古里之後，太古地産在上海的第三個合作項目。

首發的張園西區定位為高端商業聚集地，雲集國際知名品牌，其中不乏特色概念店，中國首店以及限時專賣店。LV旅行家居空間、DIOR、江詩丹頓沉浸式限時體驗空間、法國希思黎（亞太地區首家希思黎之家）、BY FAR（亞洲首店）、RE而意自行車博物館等品牌共同在張園營造獨特商業文化體驗與魅力。

張園商管副總經理陳潔分享了對于張園招商運營的思路和想法：張園的石庫門建築特色以及歷史底蘊，為注重文化、理念以及設計的品牌提供了新的表達載體，能夠借助張園獨棟建築的一磚一瓦，講述新的故事。張園，也帶來了一個個引人入勝的品牌展覽。

“挖掘歷史並不是以舊做舊，而是用今天流行的元素致敬，更不能把之前流行的東西原樣搬回來。”

太古地産想要做到“遊園驚夢”：“遊園”是逛園子，步移景異，驚夢，就是步步有驚喜，通過品牌、策劃讓每一位消費者都能感受時尚生活與休閑空間的驚奇體驗。

陳潔副總經理介紹了很多“遊園驚夢”的例子，各大品牌都花了很多心思，比如這段時間Dior正在緊鑼密鼓的籌備全新聖誕概念店當中，這家體驗店平均1.5月就會更換道具、陳列和裝修。

分享環節過後，在座學員紛紛提問，就張園的建設和運營與幾位分享嘉賓展開了熱烈讨論。

兩個多小時的企業課堂分享會後，步行前往不遠處的張園。

午時的南京西路，熱鬧非凡。幾分鐘後到了張園，可以看到幾乎原封不動保留了老建築的風貌，一棟棟石庫門老建築被賦予時尚元素，建築色彩以磚砌紅色為主，或灰色輔以紅色；門以方形石條為框，線條簡潔大方，具有濃郁的新古典主義風格。

嘉賓一行來到了位于16号樓的江詩丹頓Maison 1755時間藝術「家」。

這是江詩丹頓目前在國内最大規模的沉浸式體驗空間，以一幢精心修繕的四層歷史建築為載體，呈現品牌歷久彌新的制表藝術，以“靈感空間”、“高級制表”、“優遊空間”、“藝術空間”四大區域展示了高級制表工藝。

在參觀的過程中，我們還看到不少市民及遊客前來參觀打卡。

一步一景，各種不同的策劃、展覽，張園總有一個地方能夠帶來驚喜，這是上海靜安置業和太古地産希望的，也是一個成功的城市更新項目應該做到的。

這一天豔陽昭只，晴光明朗。至午時，嘉賓一行人合照後緩緩走出張園，讨論着張園的精雕細琢之處，以及在其他城市落地的可行性等，期待着能和學徒計劃一起參與到更多經典項目探讨當中。