解局 | 深圳看得見的手：二套首付4成與取消750萬豪宅線

觀點網 深圳樓市又出政策了。一是調降二套住房首付比例，由7成降至4成，二是優化普通住房認定標準，取消750萬“豪宅線”限制。

11月22日晚間消息，深圳調整二套住房最低首付款比例，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

這意味着大幅降低二套房首付比例，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。據悉，深圳各分行已經收到相關通知，将開始正式實施。

另外，深圳市住建局發布關于調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告，深圳市享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建築容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套内建築面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建築面積144平方米以下（含144平方米）。

而此前的標準是，享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0(含)以上；單套住房套内建築面積120(含本數)平方米以下或者單套住房建築面積144 (含本數)平方米以下；實際成交總價低于750(含本數)萬元。

對比2020年7月的政策，深圳此次通告對普通住宅的標準取消了“實際成交價低于750萬元”這一限制。也就是說，新政後建築面積小于144平方米，但是總價高于750萬元的住宅，将被納入普通住宅的範疇，在二手房交易時，這部分住宅将節省不少稅費。

拯救市場

深圳調整普宅認定標準，降低了剛需或者首改群體的交易稅費成本。同時，二套房首付比例的降低，加上前期“認房不認貸”政策的落地，有利于整個深圳置換改善鍊條的盤活。

這一樓市新政的背景是疲弱的成交。今年9月份以來，房地産市場支持類政策密集出台，此前深圳已接連釋放“認房不認貸”、房貸利率下調等利好政策，但深圳一二手房成交量仍處于較低水平。

樂有家研究中心公布的數據顯示，10月深圳新增一手住宅預售40.5萬平方米，庫存量仍維持在高位，近500萬平方米，去化周期上升至18.5個月。當月深圳一手住宅預售成交2654套，環比上漲28%，結束了8、9月的“兩連跌”，成交量低于月成交5000套的荣枯線水平。

二手房市場方面，10月深圳過戶成交2774套住宅，環比上漲16%，接近今年5月的水平，但不及今年3月小陽春時期。

國家統計局數據顯示，10月，70個大中城市商品住宅銷售價格變動中，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。深圳新建商品住宅、二手住宅銷售價格環比均下降0.5%。

業内專家宋丁表示，深圳樓市低迷态勢已經很久，二手月成交僅2000套，甚至低于2000套，持續在低位徘徊，新盤積壓大約5萬套左右，去化率已經拉長到超過18個月，創下深圳多年來的去化記錄，同時，兩年來深圳一二手房都出現價格持續下跌的情況，95%以上的樓盤房價已經出現下跌。

從二手房挂盤價看，一半以上跌幅在10%到20%，跌幅在20%到30%以上的也超過15%，跌幅超過30%甚至超過40%的也有大約5%左右。

他認為，深圳這兩項樓市新政的出台，已經是勢所必然。這次新政的出台表明，深圳政策面已經基本上放棄了兩年來的謹慎姿态，政策風向開始改變，開始直白地、開放性地實施較大尺度的扶持性政策投放。

“深圳經濟早已脫離房地産'依賴症'，當前給樓市注入一定的扶持性政策，主要是為了讓低迷了太久的樓市有所活躍，同時也避免讓房地産成為阻礙深圳經濟正常發展的'絆腳石'，僅此而已。”

政策轉向

今年，在樓市低迷背景下，政策從以前對火熱的抑制轉為對疲弱的刺激。相對于其他産業，在房地産業，政府這只“看得見的手”是比較明顯的。

市場調節不是萬能，有其局限性，我國經濟體制的特點之一是計劃經濟與市場經濟結合。以深圳為例，此前房地産價格上漲過快，購房容易成為投機行為，形成房地産泡沫，導致金融隐患、中低收入者住房難的社會問題，于是通過“限購”“限貸”等政策抑制樓市投機炒作。

2016年的“十一”假期，深圳樓市迎來嚴厲的限購政策：購房人家庭名下在深圳市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低于50%；購房人家庭名下在深圳市擁有1套住房的，貸款首付款比例不低于70%。彼時的深圳，房價同比漲幅超過了40%。

2020年7月的“深八條”亦是如此，對本地戶籍家庭、個人設置了3年的落戶年限，並設置個稅社保繳納3年的年限，顯著提高購房門檻，将不合理的購房需求擋在門外。

在“深八條”出台24小時後，國家統計局公布了當年6月份70個城市房價變動情況。其中深圳新建商品住宅價格環比上漲0.8%，漲幅最大，二手住宅市場，深圳1.9%的漲幅更是遠高于北京、上海、廣州。同比來看，深圳的房價漲勢更為突出，6月深圳二手住宅同比上漲14.3%，遠遠高出其他一二線城市。

二套房首付比例7成恢復到4成，期間走過了7年時間。如今面臨購房者信心不足，市場成交疲弱的樓市困局，降低首付和調整普宅標準，利好改善型住房需求釋放，有助于促進換房交易，提振大戶型住房銷售。

計劃和市場是配置資源的兩種基本手段。1776年，在英國經濟學家亞當·斯密《國富論》一書中，價格機制被形象的比喻成“看不見的手”，引導和調節着資源在全社會的配置。“看不見的手”是指市場調節或者價值規律，相對的，“看得見的手”是指國家的宏觀調控。

西方多年來信奉市場調節，直至1929年經濟危機爆發，美國經濟陷入蕭條，並很快波及世界，各國都陷入經濟大蕭條中。 “看不見的手”似乎失效了，經濟並沒有保持平衡，反而進入了大蕭條。

這時候，凱恩斯主張在經濟蕭條時用“有形的手”對經濟進行幹預。用這只“看得見的手”，通過赤字和發行國債的方式把經濟從大蕭條中拉出來。“看得見的手”就是國家對經濟的宏觀調控。政府沒錢但可以發行國債，用來刺激經濟回升。

那麼此次樓市新政效果會是如何呢？廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，深圳此次調整樓市政策，沒有從限購退出的角度入手，而是調整普通住房優惠標準和二套房首付比例，遵循降低住房交易成本，滿足改善性住房需求的政策本源。

他表示，需求端的政策可以釋放一部分被政策積壓的需求，但很難對當前疲弱的需求形成帶動作用。“因為目前樓市的需求主要是高房價與大多數中等、中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。”他提到，除了上述矛盾，對深圳來說，樓市復蘇不明顯，還有很大一部分原因是市場普遍對房價和樓市前景預期不樂觀。

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