太古進退之間 出售港島東中心部分物業與百億投資西安太古里

觀點網 太古也要出售資産了。

11月17日，太古地産公告稱，拟出售港島東中心的若幹辦公樓樓層，總現金代價54億港元。

具體來看，出售物業由下列部分組成：45樓至54樓的購買價為港币40.58億元;42樓的購買價為港币4.39億元;43樓的購買價為港币4.51億元;及44樓的購買價為港币4.51億元。

資料顯示，港島東中心是太古地産的投資物業組合中其中一幢擁有59層辦公樓樓層的甲級辦公樓。買方為45至54樓(不包括49樓)的現有租戶，其租約将于交易完成後終止。

港島物業轉讓

據觀點新媒體了解，本次交易買方為香港證監會。香港證監會表示，已協定購入香港鲗魚涌港島東中心的有關樓層，作為其永久辦事處。

香港證監會目前正租用港島東中心45至48樓及50至54樓，其對現在占用九個樓層的購置将由2023年12月生效，根據買賣協議，額外三個樓層（即42至44樓）的購置将在2026年至2028年期間完成。

香港證監會行政總裁梁鳳儀表示，香港證監會透過此次購置，既可投資于自置資産，也無須再支付租金，長遠而言能夠節省成本。

對于太古地産而言，進行出售事項将可讓其于該項物業的投資中獲取資金。公告稱，從出售事項所得的款項将會用作太古地産的一般營運資金。

公告顯示，于2023年6月30日，該項物業應占賬面值及獨立估值為52.81億港元。截至2022年12月31日止年度，該項物業應占除稅前及除稅後淨租金收入總額分别約為1.78億港元及1.49億港元。

對于該項交易，按法定基準計算，根據該項物業于2023年6月30日的賬面值及出售事項相關開支計算，太古地産預計在未來數個财政年度内将從出售事項錄得估計虧損總額約3100萬港元。

按基本基準計算，根據該項物業于2023年6月30日的歷史成本及出售事項相關開支計算，估計收益總額約43.62億港元。

據悉，截至今年上半年，太古地産物業組合總樓面面積約3450萬平方呎，其中約3060萬平方呎為投資物業及酒店。在香港，太古地産應占投資物業及酒店組合約有1370萬平方呎，主要包括甲級辦公樓和零售物業、酒店、服務式住宅及其他高尚住宅物業。

其中港島東中心及太古坊一座總樓面面積255.04萬平方呎，截至2023年6月30日的出租率為97%。

市場需求低迷，太古地産上半年香港辦公樓物業組合租金收入總額為27.78億港元，較2022年同期下跌2%。辦公樓市道疲弱，主要受供應增加影響(空置單位加上新供應所致)。

太古地産預期香港辦公樓市場在2023年下半年将受供應增加影響而持續疲弱。此外，來自中區和九龍東的競争加劇，将繼續對物業組合租金構成下行壓力。

此前，世邦魏理仕發表觀點顯示，2023年上半年香港甲級寫字樓空置率按年升0.4%至15.7%，創下新高，預計空置率将會進一步上升，拖累香港全年整體寫字樓租金按年持平至下跌5%。

從太古地産第三季度營運數據來看，香港整體辦公樓需求依然疲弱，已落成投資物業方面，截至2023年9月30日止，香港整體辦公樓出租率93%，同比減少3個百分點。港島東中心及太古坊一座出租率達97%，租金下調3%。

太古内地加碼

2022年3月，太古地産宣布将在未來十年新增千億港元投資，目標投放300億港元在香港、500億在内地以及200億于住宅買賣項目(包括東南亞)。

在千億港元計劃下，過去一段時間，太古地産在内地的投資力度有所加強，2022年以來，接連落地西安，進軍深圳，加碼廣州，布局三亞，9月還以近100億入股上海前灘21号地塊與洋泾地塊，将與陸家嘴合作開發。

就在3天前的11月14日，太古地産旗下新項目西安太古里舉行開工儀式，将于2026年底起分階段竣工。

西安太古里是太古地産的第四座“太古里”，總占地面積約11.99萬平方米，是北京三里屯太古里占地面積的近2倍。項目總投資額預計約為人民币100億元。

據介紹，除西安太古里以外，太古地産陸續公布的中國内地新項目還包括一個位于三亞的零售項目及兩個位于上海浦東新區的綜合項目。同時在該公司粵港澳大灣區戰略下，于廣州市荔灣區和深圳市福田區積極探索兩個潛在零售主導投資機會。

太古地産深耕内地多年，已在北京、廣州、成都、上海、西安、三亞的核心地段持有8個大型商業發展項目的權益。

截至2023年中期，太古地産于内地物業組合樓面面積為2280萬平方呎（權益為1480萬平方呎），已落成物業約1410萬平方呎，870萬平方呎正在發展中。截至期末内地投資物業估值為1060.27億港元，其中集團應占權益為767.8億港元。

2023年上半年，太古地産内地投資物業組合的租金收入總額為22.38億港元，較2022年同期上升26%。2023年中報顯示，目前，北京頤堤港二期和西安太古里、三亞項目等，處于開發中狀态，或将在2025年、2026年接連面世。

太古地産主席白德利在今年初的業績會上曾表示，“中國内地仍是太古地産未來發展的核心市場，並看好發展前景，尤其是許多國際品牌有意在中國内地擴展業務，商場樓面的需求殷切。”

從數據來看，上半年，在中國經濟放緩、居民消費積極性較低的情況下，内地零售銷售額較去年同期仍上升8%。相比之下，北京三里屯太古里、成都遠洋太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業太古匯和前灘太古里的零售銷售額分别上升29%、27%、16%、34%、72%及169%。

内地業務的增速加快以及對内地市場的增長預期的雙重驅動下，太古地産持續加碼内地的投資，财報提及，計劃将中國内地的總樓面面積增加一倍，並進一步擴充香港的太古廣場和太古坊。