卓越商管再獲中債增擔保發債 監管層喊話支持下的房企融資信号

觀點網 房企市場化融資難的問題短期内較難化解的當下，卓越商管卻成為仍在發債的“少數派”。

在10月底召開的中央金融工作會議中，再次提到了“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”。意味着短期内，銀行等金融機構有望加大對房地産行業的支持力度，持續加力推動“第二支箭”落地。

11月13日，深圳市卓越商業管理有限公司發布關于2023年度第三期中期票據的發行公告，拟将通過中票融資5億元，期限3年，由中債信用增進提供擔保發行。近兩個月内，卓越商管已經推進了兩筆中債增融資。

這被視為央行積極落實中央金融工作會議指示精神取得進展，實際上除了卓越商管，此前消息顯示包括新城控股、美的置業等民企也将發行債券融資。同時龍湖、金輝、華宇、新希望地産等民企債券發行項目正在穩步推進中。

觀點新媒體了解到，自2022年中期監管部門指示中債增公司對房企發行中票開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”以來，依靠中債增擔保發債已成為部分未爆雷民企的主要發債手段。

究其原因，無非是在沒有中債增的信用擔保之下，政策暖風中的房企，依舊無法實現在公開市場順暢融資。

梅開三度

盡管監管部門一直對房地産企業的融資提供支持，但當前形勢顯示，利好政策頻發仍然無法掩蓋大多數房地産企業面臨融資困難的現實。

自去年開始，卓越首次采用中期票據的方式進行公開融資，發債平台則是選用商業地産平台——卓越商管。據悉，由于卓越集團並未實現公開上市，外界對集團自身的财務數據及業績表現預測，仍是從卓越商管披露出的相關情況進行“窺探”。

經觀點新媒體查閱，早在11月10日，卓越商業管理便刊發了2023年度第三期中期票據發行文件，若是債券能夠順利落地，将成為該司于年内獲得中債信用增進提供擔保的第三支中期票據。

募集說明書顯示，本次募集資金的用途與前幾次中票用途一致，仍未補充流動資金、項目建設、購回及償還美元債。

市場人士對觀點新媒體指出，卓越商管對于中期票據的推動工作一直很重視。一方面，發行中票已經成為該司目前境内的唯一公開融資方式；另一方面，11月初央行也在積極推動新一輪的“第二支箭”效能落地。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

統計數據顯示，卓越集團通過卓越商管已完成累計20億元的中票發行，單筆金額最高達10億元，期限均為三年，利率最低值為3.50%。從擔保情況上看，目前卓越商管所有存續中票，均由中債增提供全額無條件不可撤銷的連帶責任擔保。

據悉，境外債窗口關閉後，房企的融資重心重新回到境内債券市場。卓越商管雖然于去年逆周期實現2筆美元債的發行，但大環境上受美元融資成本維持高位、中資地産企業信用風險加劇影響，美元一級市場發行已然進入黃昏階段。

“中債增自成立以來，已然成為中國債券市場的主要擔保機構，具有較高的信譽和影響力，在提供擔保服務的同時，需要發行方的一定的抵押物才能出具擔保函。”上述人士續指。

而卓越商管既能在去年“淡市”中獲批發行美元債，也能在中債增的擔保發行數筆境内債，最關鍵的原因繫其作為卓越集團下屬商業平台，擁有一定規模的優質商業地産項目、租賃資産，這些資産為境内外融資提供了一定的支撐。

觀點新媒體了解到，卓越商管作為深圳市商業地産開發商之一，公司所開發及持有的大部分物業位于深圳各 CBD 核心區域。收入結構上，仍以房地産銷售為主，租賃服務為輔。

今年1-9月，卓越商管實現營業收入118.64億元，其中房地産銷售業務實現營業收入101.82億元，占當期營業收入的比重為85.82%，毛利率17.66%；期内實現租賃服務收入13.14億元，占收入的11.1%，毛利率為80.94%。不難看出，房地産銷售是該司的核心業務闆塊。

據觀察，卓越商管雖然作為集團的商業地産平台，随着近些年行業形式的嚴峻以及境内外融資的趨緊，更多充當了卓越于境内融資的角色。

一方面，該司自身業績增長極度依賴于卓越方面的項目輸送。另一方面，卓越為保證融資通暢，正不斷将地産開發業務注入其中，将商業、地産捆綁在一起進行融資動作。

2022 年，卓越商管繼續采取“商住並舉”的發展模式，接收了股東卓越置業集團注入的 4 個可售項目，均為商住混合項目。

2022年底數據顯示，來自股東拟注入該司的19個項目，均為位于深圳的項目，以城市更新項目為主，且規模較大。若能順利轉化，可為該司補充優質土儲，規劃建築面積合計 654.60 萬平方米。這部分資産拟注入時間最快為2023年，最晚需到2027年。

此外，受限資産占總資産比例較低，擁有足夠“幹淨”的可抵押資産，也是包括卓越商管在内的衆企業，能夠獲得中債增信用擔保的重要原因。

截至2023年3月末，卓越商管受限資産規模為327億元，占期末總資産的比例為21.88%，占期末淨資産的比例為52.83%。受限資産主要來自貨币資金、存貨以及投資性房地産，受限原因大多集中在銀行端的借款抵押。

一視同仁

回頭看去，“第二支箭”已然射出去了整整一年，最明顯的變化是房企融資獲中債信用增進提供擔保的名單正在持續變長。

觀點新媒體粗略統計，除卓越商管外，美的置業、龍湖、金輝、新城、碧桂園等房企均在今年完成1-2筆的中債信用增進提供擔保的中期票據發行，累計發行量超120億元。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

上圖數據顯示，此輪中債增全額擔保發行的中票年化利率均值為4.04%，最低為3.4%，最高為4.7%，與首批發行的普遍在3.5%以下有所上升。但4%上下的利率，已然接近房企融資平均水平。

據觀察，今年房企融資對象擴容進度顯著。以合景泰富為例，今年也成功發行1筆7億元的中票，實現在發債上的突破性進展。

募集說明書指出，合景泰富本次募資将全部用于項目開發建設，募投項目均為一二線城市普通商品房項目，項目中普通商品房的建築面積占項目整體建築面積比例不低于70%。

雅居樂、中駿同樣在今年此輪發債中有所突破。雅居樂大部分募集資金用于項目建設，少部分用于補充自身現金流狀況；中駿的募資則是在上述基礎上，進一步疊加購回或償還境外美元債的需求。

由此不難看出，項目建設作為衆房企的募資用途，未來将有效的幫助融資受阻企業的項目推進、自身銷售造血以及完成保交樓的目標，幫助自身風險的逐漸出清。

而從時間節點上看，1月及8月是衆房企發行中期票據的高發期。上半年，衆房企發行中票的募資目的主要圍繞着項目建設去展開；下半年，募資用于補充流動性、回購以及償還美元債的需求開始凸顯。

據房企投拓人士透露，年初的1月，企業完成年度業績後，會緊接着制定一整年的初步季度規劃及财務細化目標，這時候通常需要大量的資金來支持項目啟動、建設和銷售等活動。

他透露道，“8月份的集中發行，背後的考量因素更多是基于政策面和金融支持民營企業發展座談會的利好。當然，該月份企業已經對全年的市場環境有了較為全面的判研，不排除也有為未來補充現金流的考量。”

8月3日，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝主持召開金融支持民營企業發展座談會。會中，潘功勝指出，央行将支持地方政府主動解決拖欠企業賬款問題。推進民營企業債券融資支持工具擴容增量，強化金融市場支持民營企業發展。

在央行對“第二支箭”擴容增量的大背景下，8月份，美的置業、龍湖、金輝以及中駿的中債增信用擔保中票成功發出。其中，美的置業及中駿均實現年内的第二筆中票發行，優質民企與出險企業“一視同仁”。