惠譽：新湖中寶銷售疲弱且不穩定 但充足的流動性可覆蓋債務

觀點網訊：11月5日，惠譽評級已将中資房企新湖中寶股份有限公司(新湖中寶)的長期外币發行人違約評級自‘B-’/穩定下調至‘CCC+’。

本次評級下調反映出，2023年初迄今新湖中寶的銷售業績不佳。惠譽認為，若房地産行業不能實現廣泛復蘇，新湖中寶的銷售和業務狀況可能無法維持，因為該公司的銷售額高度依賴其上海優質項目的推出，而這些項目大部分将在未來幾年内出售。然而，復蘇存在不确定性，低能級城市尤其如此。

新湖中寶評級的支撐因素在于，該公司的上海優質舊改項目将支撐其中期銷售，且充足的流動性可應對即将到期的資本市場債務。

截至2023年6月末，新湖中寶持有可用非受限現金40億元人民币，可覆蓋其2024年到期或面臨可回售的資本市場債務32.5億元人民币。惠譽預期，新湖中寶可依靠其優質土儲和股權投資，展期一年内到期的100億元人民币銀行貸款和其他貸款。

惠譽表示，新湖中寶的銷售疲弱且不穩定、高度依賴上海銷售。由于項目推出遭到推遲，2023年1-9月新湖中寶的合同銷售額同比下降76%至24億元人民币，低于惠譽之前的預期。鑒于新湖中寶将于12月推出上海項目，惠譽預期，2023年第四季度該公司的銷售額将改善至40億至50億元人民币。

惠譽預期，這些項目将占其2023、2024年合同銷售額的三分之二。惠譽預估，新湖中寶在上海的未售土儲約占總價值的50%，不足其全部權益土儲樓面面積的10%。其余土儲分布在杭州、蘇州、天津、沈陽以及長三角地區的低能級城市。惠譽認為，銷售額的長期穩定性将有賴于前述非上海項目銷售的實質性回暖。

但新湖中寶能夠維持暢通的融資渠道，債務償付可控。2023年7月，新湖中寶發行了7億元人民币中期票據，利率為4.25%，期限為三年；新湖中寶向6億元人民币境内可回售債券的持有人确認，回售權将不會于2023年11月行使，剩余5000萬元人民币的回售權将被行使。此外，該公司還向于11月到期的7.19億元人民币境内債券的大多數持有人确認，該公司将通過銀行貸款為該債券再融資。

並且，新湖中寶具備投資組合作為流動性緩沖，關聯方交易正在了結，並引入了國企股東。新湖中寶近期宣布與其持股48%的聯營公司新湖控股有限公司達成協議，新湖控股有限公司将以每股7.25元人民币的價格将所持湘财證券股份有限公司4.289億股股票轉讓予新湖中寶，以償付其欠新湖中寶的32億元人民币貸款。

新湖中寶的母公司新湖集團于2023年8月下旬以20億元人民币将所持新湖中寶10%的股權售予浙江省衢州市一家100%國有持股的國有企業，後者成為新湖中寶的第二大股東。據管理層表示，新湖中寶可能與其國企股東合作對可充電電池進行新的投資，但惠譽預期，短期内新湖中寶的資本支出将有限。

此外，惠譽預期，2023-2024年新湖中寶的杠杆率(以淨債務/物業資産衡量)将小幅降至70%以下，主要源于其處置金融資産以及上海項目銷售産生的現金。

可能單獨或共同導致惠譽采取正面評級行動/上調評級的因素包括：新湖中寶的銷售額持續回升，且房地産行業銷售額保持穩定。

可能單獨或共同導致惠譽采取負面評級行動/下調評級的因素包括：新湖中寶及/或母公司新湖集團的流動性或融資渠道暢通度惡化；合同銷售額和現金回款無明顯回升，這或由于新湖中寶推遲上海項目的推出。