廣州黃埔雙沙城更項目再易主 合景泰富、知識城及中建八局的角色演變

觀點網 經歷一波三折後，廣州黃埔雙沙社區舊改輾轉到了中建八局手中。

11月2日，中國建築公告稱，子公司中建八局已通過公開挂牌交易方式競得廣州知城宏勝投資有限公司100%股權，參與投資廣州市黃埔區雙沙社區城市更新項目，預計總投資額約 289.3 億元。

股權收購完成後，負責雙沙舊改拆遷、復建區建設、融資區開發及相關運營的項目公司廣州市弘鑫房地産開發有限公司由雙沙經聯社、中建八局、知識城集團分别持股51%、34.3%、14.7%。

公告顯示，復建區交付後，雙沙經聯社以約定的價格将持有的項目公司（廣州弘鑫）51%股權轉讓給中建八局和知識城集團，並完全退出項目公司。中建八局和知識城集團将按照70%：30%股權比例繼續合作開發融資區地塊。

事實上，雙沙舊改的操盤方今年2月才由知識城接手，此前由合景泰富負責，不過，随着合景泰富自顧不暇，雙沙舊改的命運也随之起伏。

合景入局

“合景泰富城市更新”微信公衆号已經停更了許久，最後一條消息來自于2022年11月2日。再前一條消息便是2022年10月28日發布喜報，内容是關于黃埔雙沙舊村改造實施方案正式批復。

實施方案顯示，雙沙村位于廣州市黃埔區紅山街道，南臨珠江，西臨文沖社區，東至廟頭社區，北有廣深鐵路並與下元新村相鄰。改造範圍總用地面積約112公頃，復建安置面積140.38萬平方米，改造成本74.87億元。

雙沙舊改于2018年3月就通過改造意願表決；2019年3月，雙沙社區集體物業正式開拆；2020年2月，雙沙社區“TOD智航中央商務區”啟動施工建設；2020年9月，拆補方案表決通過80%......

合景泰富很早就介入了雙沙舊改項目，據悉，2019年10月17日，雙沙社區舉行前期工作服務單位簽約儀式，合景泰富集團控股有限公司領導出席了本次簽約儀式。

2021年4月13日，雙沙舊村改造項目挂出招商公告，項目安置投資額約人民币109.5億元，並于10天後發布資格審查公示，萬科聯合體及合景聯合體通過資格審查。

萬科的入局，讓雙沙舊改項目變得炙手可熱起來。兩大知名房企相争，無疑是看中了這個改造項目未來的巨大收益。雙沙項目位于黃埔臨港經濟區，地鐵5号線及13号線經過並設兩個軌道站點，規劃總建面約237萬平方米，規劃居住人口約5萬人，屬于臨港片區少有的巨無霸舊改項目，定位“海絲國際創新城”。

根據實施方案，産業上，計劃形成科創産業總部集聚區及研發孵化基地，構建大灣區智創總部基地及智創揚帆基地兩大科創單元。教育方面，項目規劃15處教育設施：包括1所54班完全中學、1所42班九年制學校、1所48班小學、1所24班小學、7所幼兒園和4所托兒所。

原本被合景視為囊中之物的雙沙舊改，不料中途冒出了萬科這個強勁對手。彼時，合景與萬科之争成了一時熱門，市場對于雙沙舊改最後歸屬充滿了好奇。

靴子沒過多久就落了地，2021年4月30日，經過公開投票表決，合景泰富聯合體以96.51%同意率成功斬獲雙沙舊改項目。

合景泰富的野心也沒有止步于雙沙舊改，同樣是2021年，在拿下雙沙舊村改僅半年後，合景又入局黃埔區南崗街南崗社區（南片）舊改，該項目總投資額約147億元，改造用地面積超180公頃，體量巨大，該項目也是黃埔舊改公開招商以來最貴的舊改項目。

舊改項目的高利潤，在行業上行的時候，吸引着諸多房企争相布局，合景泰富在廣州的舊改版圖涉及天河（獵德村、吉山村）、黃埔（雙沙村、南崗南片、紅衛三四社）、增城（新塘石下村）等。

然而，巨量的資金投入以及長回報周期，卻成為拖累合景泰富現金流一大因素，當遇上房地産政策調整周期，企業流動性陷入困局，舊改項目自然也陷入難以推進的窘境。

兩度易主

今年2月，黃埔雙沙聯社發布了一則公告，拟在2月18日-26日對雙沙舊村改造項目的合作企業、合資公司股東變更相關事項進行表決。

表決事項涉及将雙沙舊村改造項目的合作企業由原聯合體“(主)廣州合景控股集團有限公司，(成)廣州鴻信投資有限公司，睿天投資（廣州)有限公司”變更為“聯合體”(主)廣州知城宏勝投資有限公司，(成)廣州合景控股集團有限公司，睿天投資(廣州)有限公司“。同意原聯合體的所有權利、義務均由變更後的聯合體承接。

此外，雙沙舊村改造項目的項目合資公司”廣州市弘鑫房地産開發有限公司“股權由原來的廣州合景控股集團有限公司持有31.85%、廣州鴻信投資有限公司持有12.25%、春天投資(廣州)有限公司持有4.9%，變更為廣州知城宏勝投資有限公司持有34.3%、廣州合景控股集團有限公司持有12.25%、春天投資(廣州)有限公司持有2.45%。

這意味着，主導雙沙舊改的企業從合景聯合體變更為知識城聯合體。

從積極入局到無奈退出，背後折射的，是合景泰富的落寞。從2022年開始，合景泰富就面臨流動性危機，通過出售資産、美元債重組來保證現金流。除合景泰富外，一批此前在激烈競争中敲定的舊改項目也紛紛易主，随着民營房企不斷出險，退出舊改成了它們短暫緩解資金壓力的途徑之一。

這些退出的項目多由國企或區屬城投公司接盤，知識城作為黃埔區屬國企，參與了永崗、迳頭村、均和村以及蓮塘村等多個舊改項目，去年7月接盤了廣州九佛街燕塘村舊改項目。另外，知識城今年還進場文沖東舊改項目，該項目拆遷安置總投資額約65億元（不含土地出讓金）。

有市場人士指出，國企在招商引資、産業集聚及高質量發展方面具有先天優勢，應對産業導入監管也更能遊刃有余，村集體經濟增長将更加有保障。

除知識城之外，科學城也頻頻接手廣州舊改，如黃埔楓下村舊改，一開始最先由寶能介入，後被科學城接手。除此之外科學城集團還曾接手雪松的黃埔何棠下村、時代中國金坑村銀嶺片區兩個舊改項目。

但即使國企擁有更穩健的财務狀況以及更暢通的融資渠道，在需要巨大投入的舊改項目面前，也顯得力不從心。因此，引入合作方或者幹脆由國企背書再進行項目轉讓成了這些被接盤舊改的後續命運。

8月3日，知識城在全國産權行業信息化綜合服務平台挂牌轉讓廣州知城宏勝投資有限公司100%股權，底價10.06億元。這次轉讓，知識城給接盤方限定了條件，要求企業近3年淨利潤超過300億，經營性現金流累計超過300億；以及近5年内在廣州市參與開發單一項目計容建築面積超過70萬平方米等。

在這些條件的限定下，市場猜測接盤方大概率是在廣州做過大型舊改的央國企。最終，中建八局加入了這場遊戲。

值得注意的是，兩經易主後，合景泰富已經徹底退出了雙沙舊改項目。中建八局的公告顯示，股權收購完成後，項目公司廣州弘鑫由雙沙經聯社、中建八局、知識城集團分别持股51%、34.3%、14.7%。復建區交付後，中建八局和知識城集團将按照70%：30%股權比例繼續合作開發融資區地塊。

這一次，在央企中建八局的加持下，雙沙舊改的命運或許終于明朗了起來。