解局 | 上海歡喜 土地收割機中海

觀點網 中海已經三年沒有在上海拿地，即使當年兄弟萬科和華潤今年已陸續拿地，中海還是“不慌不忙”地投標。

10月24-25日，上海三批次二輪10宗地塊出讓，總出讓面積57.51萬平方米，總建築面積169.84萬平方米，總起價467.9億元。

首日出讓7宗地塊中，1宗搖号、2宗溢價、4宗以底價成交，由保利、華潤、中海、象嶼等房企分食，總成交價408億元；其中保利溢價7.13%拿下洞泾地塊，象嶼搖号獲得嘉定新城地塊。

自前幾輪踩空之後，中海終于在上海拿下一宗地塊，聯合上海西岸開發以底價240.16億元拿下徐匯區龍華街道地塊，總價僅次于2020年2月香港置地聯合體310.5億元摘得的徐匯區黃浦江南延伸段地塊。

歡喜報捷

土拍情況從報名就可探知一二，上午出讓的地塊多為僅一家房企參拍，下午地塊就匯集不少于3家競價。

上海中原地産市場分析師盧文曦對此表示，市場分化還是很明顯的，上午的地塊質地一般，下午嘉定地塊很熱。

上午開拍的松江區洞泾鎮地塊僅有3家房企參與競拍，或是因為競争激烈程度不強，出價速度並不快，甚至在即将第三次重復某一競價後才出新的競價，最終由保利以14.88億元競得，樓闆價24638元/平方米，溢價率約7.13%。

據觀點新媒體了解，該宗地出讓面積40262.4平方米，規劃為住宅用地，容積率1.5，建築面積6.04萬平方米，起價13.89億元，樓面起價22999.95元/平方米。

盧文曦指出，洞泾闆塊市場關注度似乎不高，這樣謹慎的報價狀态，最後成交價沒有達到最高限價符合預期。

保利今年在核心城市一直保持着穩定的購地節奏，在前兩輪均有所收獲。盧文曦表示，保利在地塊邊上已經有保利十二橡樹，進一步拿地可以提升區域内影響力，並且其在上海拿地節奏也不慢，保持賣地就有收獲的節奏，對今後業績貢獻将非常大。

嘉定新城地塊則吸引了6家房企參拍，分别有保利、招商、中海、國貿、越秀和象嶼。因而，地塊達到最高限價，進入競報高品質建設環節，4家競買人接受了8%公租房上限比例。

最後，該地塊由象嶼搖号獲得，成交總價34.63億元，樓闆價23630元/平方米，溢價率9.8%，接受綠色建築二星級和超低能耗建築的上限指標和8%公租房上限比例。

該地塊出讓面積73271平方米，規劃為商住用地，容積率2，建築面積146542平方米，起價31.55億元，樓面起價21530.01元/平方米。

盧文曦表示，嘉定新城一直是改善和剛需關注度較高的區域，並且經過多年開發區域配套基本成熟産品，去化上不會有太大壓力。再疊加建築面積可接近15萬平方米，是個中大型社區，也是不錯的土地儲備，因此價格競争明顯比上午的地塊激烈，並到達了最高限價。

他續指，象嶼地産在今年土拍中有一定收獲，上半月就拿下一幅宅地，而第一批集中土拍聯合其他房企拿下2幅地塊，因此土地儲備還是不錯的。

即便是無溢價，起拍高達240.16億元的徐匯區龍華街道地塊最為引人注意，宗地樓面價達35674元/平方米。

該地塊規劃為科研設計、商業、辦公樓、居住、租賃住房用地，土地面積22.34萬平方米，出讓面積13.52萬平方米，建築面積67.32萬平方米，容積率4.98；商品住宅部分的房屋裝修標準為5000元/平方米（集采價格）。

值得注意的是，出讓文件對地塊内功能業态提出要求：需依托浦江實驗室國家級科研平台，推動打造黃浦江南延伸段WS5單元西片區成為上海人工智能産業集聚標杆，通過與周邊功能組團的有效聯動，構建産、城、人融合為一體的西岸數智中心。

由于該地塊對開發商要求較高，且為2021年集中供地以來起價最高的地塊，中海聯合上海西岸開發以底價成交已在開拍前可以确定。

沉寂三年的中海，終以240億元的高成交價歡喜報捷。

京滬雙收

今年，三家房企均出現在上海首批土拍，萬科率先拿下松江區廣富林街道地塊，華潤後續也“開齋”，三批次二輪拿下寶山區地塊，而中海只是參與，未有斬獲，運氣似乎並不算太好。

據了解，目前中海在上海的住宅僅有中海閱麓山、建國東路、海上和集三個項目，擴儲任務迫在眉睫。

盧文曦表示，作為舊改項目的海上和集銷售還可以，但本身節奏不快，因而有點吃虧；建國東路項目估計要價太高，所以就暫時擱置。

此次拿下的上海徐匯區龍華街道地塊，是中海三年後首宗地塊，而“魔都”奏捷之後，中海在首都也底價拿下一宗地塊，成交價33.8億元。

該地塊位于北京西六環之内，為二類居住用地，土地面積10.06萬平方米，建築控制規模控制在11.07萬平方米以内，地塊限高12米，容積率1.1，繫低密度屬性社區，銷售指導價6.4萬元/平方米。

10月以來，中海在天津、甯波、蘇州落子斥資75.8億元，再至24号一日内豪擲273.96億元，似乎回到6月30日在深圳、廈門、合肥3地的拿地金額達208.89億元。

中海的積極拿地信号其實在8月28日召開的投資者交流會上就有坦露。

主席顔建國表示，下半年中海将加大核心城市的投資，積極主動捕捉並購機會，确保公司穩中求進的可持續發展。

行政總裁張智超亦表示，從公司跟蹤的18個重點城市供地計劃看，上半年供地僅占36%，意味着更多的投資機會将在下半年出現。近兩個月同行拿地表現更加理性，競争程度有所降低，所以下半年會更勤奮地參與公開市場的投資。

觀點指數發布的“1-10月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，從權益拿地金額來看，9月土地投資力度最大的房企為中海地産，對應拿地支出為254.8億元。

其中還包括廣州海珠區上涌果樹公園北側地塊，成交價127.9億元。

縱觀中海前9月情況，上半年拿地趨于審慎，中海繫列公司（含中海宏洋）新增土地儲備16宗，權益購地金額414億元，新增總貨值717億元；第三季度合計收購10宗地塊，應占樓面面積131.19萬平方米，土地出讓金達267.12億元。

鑒于年初定下新增土地權益投資預算兩位數增長目標，中海接下來兩個月時間仍需努力。

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