看見未來 | 觀點與朱潔敏對話：英格卡購物中心的天時地利與人和

編者按：2023年漸近尾聲，宏觀環境正在發生積極變化，消費市場愈發成為關鍵，萬衆期盼的復蘇尚在中途。

在此間，深刻的改變已經滲透各行各業，包括商業地産。面對變化的行業，無論是零售端、消費端還是企業端，都必需适應變化。

帶着對商業地産以及對全産業鍊的持續探索，2023觀點商業年會将于11月2-3日在上海繼續召開。

故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023觀點商業年會特别報道——“看見未來”，通過深度采訪與交流，傳遞信心與希望，尋找更多有價值的商業邏輯。

英格卡購物中心中國區總裁朱潔敏女士

觀點網 上海阿納迪酒店明亮的會議室内，英格卡購物中心中國區總裁朱潔敏坐在對面，盡管活動即将開始，這位女掌門還是抽出時間向我們傳遞自己的心情。

“選擇在長甯做上海荟聚項目，我們覺得既感恩又興奮，也希望未來上海荟聚綜合體項目能夠給長甯大虹橋區域提供一個非常有特色的生活、娛樂、社交、工作的目的地。”

舉行過西安荟聚項目招商大會六個月後，英格卡購物中心又将陣地轉移到了滬上長甯，兩者前後呼應，都将在2024年正式落地開業。

再回華東，這是英格卡購物中心戰略的一小步，更多元的商業項目不會局限在挑戰，亦會帶來全新的機遇。

上海荟聚效果圖

可持續生長

剛剛過去的2023财年，英格卡購物中心在全球總接待客流量已經超過了3.5億人次。

“我們秉持着共同的一個企業願景，就是為大衆創造更美好的日常生活。”朱潔敏帶着笑意表示，自2009年英格卡購物中心正式進入中國市場起，先後在無錫、北京、武漢、長沙等8座城市建立了自己的根據地——Livat荟聚。

計劃明年于西安和上海開業的兩個荟聚項目，将會成為英格卡購物中心在中國市場的第九座、第十座超級聚會體驗中心。

其中，上海項目位于長甯及臨空經濟園區，憑借80億元的總投資額，成為英格卡購物中心有史以來在全球範圍内單體投資金額最大的項目。這宗項目融匯了本地文化與斯堪的納維亞北歐風格的山脈、河流、森林元素。

“每一個荟聚都是一個可以持續生長的互動空間，可以感受到來自北歐設計所帶來的一種明快的、現代的、開放的舒适感，而這樣的一個空間是我們持續不斷在打造的，獨一無二的、蘊藏荟聚特色的商業氛圍。”

上海荟聚室内效果圖（山脈）

在朱潔敏眼中，這樣的空間能夠和合作夥伴一起激發靈感，“我們來自北歐，希望把北歐的設計理念、自然元素都融合到上海荟聚這個建築物的細節里。”

與上海這座現代化的城市共生，已經成為英格卡購物中心下一步要完成的目標。

當然，80億元的總投資中並不只是荟聚購物中心項目，還包括了五棟荟聚辦公樓。以綜合體商業形态實現多種業态的融合發展，是英格卡購物中心正在完成的使命，這也側面向外界展示了一家實體商業的變化過程，為其商業模式帶來發展新契機。

“荟聚綜合體總建築體量超過43萬平方米，辦公樓超過6.3萬平方米，從設計理念上面來看，是非常有北歐特色的辦公樓群。”朱潔敏表示，上海荟聚是英格卡購物中心在中國呈現的第一個具有辦公樓的綜合體項目，而且區域内聚集了大量世界500強企業和總部。

“這就是天時、地利、人和。”朱潔敏透露，5棟辦公樓中，最大的一棟會用來作為英格卡集團在中國地區的總部，總面積将達到1.4萬平方米。

辦公樓之外，回歸荟聚商業空間内部，英格卡購物中心的主力店中，不可缺少的是作為主力租戶的宜家家居在12萬平方米的空間里占據了四分之一的面積。

上海荟聚室内效果圖（河流）

皮囊與靈魂

宜家家居不僅僅是英格卡購物中心的全球戰略合作夥伴和主力租戶。

宜家零售和英格卡購物中心同屬于英格卡集團，後者在全球擁有50年開發和運營購物中心的成功經驗，正式進入中國市場則是2009年的事。

“我加入英格卡購物中心是在2009年，那時候中國消費者去商場更多的想法是買東西。經歷了14年變遷後，購物中心業态取得了蓬勃的發展，消費者的需求也一直在演化。”朱潔敏指出，不只是其他消費者，即便是她本人，買東西也不是去購物中心的唯一原因，現在也有了更多線下體驗需求。

“這就是我們将荟聚定義為聚會體驗中心的原因，它是一個遠超購物為目的的場所。除了購物以外，還能夠給訪客提供什麼，讓他們有理由花時間一次又一次來到這里體驗。對于英格卡購物中心而言，好的用戶、租戶體驗非常重要，品牌和我們共創荟聚體驗，用戶則能找到新穎的、時尚的、具有功能性的産品和服務。

朱潔敏舉例，荟聚團隊很擅長制造節日般的美好時光。荟聚本身的項目規劃就是以消費者為出發點的，通過這個平台去響應真正基于人的本質的需求，以此去打造荟聚所有的場景、提供所有品牌租戶的組合、組織所有貫穿全年的活動，並且常煥常新。比如一些非遺文化的主題活動，或幫助一些弱勢群體借助荟聚的線下活動得以發聲，以及順應英格卡購物中心可持續發展的全球戰略，在各地荟聚陸續推出的一繫列可持續發展主題活動，希望鼓勵綠色健康生活。

上海荟聚室内效果圖（森林）

2023年夏天，荟聚同宜家家居以及很多合作夥伴一起，在全國所有的荟聚聚會體驗中心組織了為期兩個月的荟聚夏日樂活季，共計吸引了超過1900萬人次前來參與。類似這樣的活動，基本上貫穿了荟聚的一年四季。

“大家今天來到購物中心是在尋找什麼？是什麼理由讓你願意花時間帶着家人和朋友到這里？因為想度過一段有趣的時光，荟聚是将人和社區串聯在一起的綜合體，在這里可以度過一段豐富而有意義的時光。”

朱潔敏還特别補充，2023财年中國所有荟聚項目都100%完成了英格卡集團節能減碳的硬指標，並和所在社區、合作夥伴推廣健康可持續的生活方式，“2023年，我們舉辦了"荟綠星球One Planet"活動，這是原創于中國荟聚的一個主題活動，通過衣食住行用五個維度，向消費者和品牌商戶展示低碳生活的新靈感。今年5月至8月期間，在長沙和北京荟聚登陸的“荟聚綠色能量”小程序，聯合場内近100家可持續的租戶夥伴和合作夥伴，為消費者提供多元有趣的可持續生活激勵機制，在3個月内吸引兩地近10萬人參與踐行可持續生活方式。”

荟聚綠色能量主視覺

“我想說，荟聚不僅有美麗的皮囊，還有有趣的靈魂。”朱潔敏總結，英格卡購物中心致力于把荟聚打造成中國聚會體驗中心的引領者，也希望成為所有品牌商戶的首選合作夥伴。

“為大衆創造更美好的日常生活，就是荟聚品牌背後所代表的願景。”

以下為觀點新媒體對英格卡購物中心中國區總裁朱潔敏女士的采訪實錄：

觀點新媒體：上海荟聚在消費場景打造方面有何創新？

朱潔敏：上海荟聚有一個非常大的亮點是多元共生，與自然共生、與城市共生、多業态共生。

沿用北歐設計語言延續北歐特色的設計場景，未來在這里可以體驗到我們打造的微風露台、北歐特色小鎮，還有開放式的公共空間和下沉式廣場。把所有北歐自然的元素都融入到整個項目，把更多的山、水、自然光、綠植等大自然的元素融入到内部空間，讓人漫步在商場里時可以感受到：我是大自然的一部分。

相較于單純的購物中心，我們會看到消費者對于體驗的訴求正在加深，我們也需要回應這樣的訴求和需求。消費者不僅期待在商業地産中消費和購物，也希望獲得綜合性的體驗，這和英格卡購物中心打造“聚會體驗中心”的定位不謀而合。英格卡購物中心會持續更新租戶組合並精心設計主題活動，希望荟聚能夠拓寬購物、社交、娛樂和休閑的屬性，為消費者提供生活多維度的價值。

觀點新媒體：2009年，英格卡購物中心正式進入中國市場，在華有10個項目，目前市況復雜，在中國下一步有怎樣的計劃？是否會抄底？

朱潔敏：即将落成的西安項目及上海項目總投資本身達到了120億人民币，這兩個項目期待在2024年能夠成功落地，標志我們整個英格卡購物中心在中國版圖上的成長。

其次，我們會繼續致力于對所有的荟聚項目進行持續投入，持續更新，根據我們對整個消費市場以及消費者的洞察，常換常新，不斷引進新的概念，新的産品。

我們對整個市場保持樂觀和信心，所以希望能夠非常踏實地做好手上所有的項目，抱着一個非常開放的心态去積極擁抱未來進一步發展的機會。

上海荟聚效果圖 - 東南面

觀點新媒體：在項目選址上，英格卡傾向哪類城市？上海首個荟聚為什麼會選擇落地在長甯區？這一項目對當地市場有怎樣的意義？

朱潔敏：上海是一個非常現代、有創新精神、海納百川的都市，而長甯區則地處大虹橋核心區域。上海荟聚坐落的闆塊地理位置優越，輻射的範圍内覆蓋了超過300萬的居住人口以及100萬的辦公人群。同時，這個項目也與地鐵二号線無縫連接，周邊還有城市主力幹道。

上海荟聚是英格卡集團在中國呈現的第一個具有辦公樓的綜合體項目，高品質的輻射人群、包括區域里面還有大量的世界500強企業和總部，對我們來說很重要。所以，我們覺得這是一個天時地利人和的項目。

我們項目一路走來，受到長甯區政府各級相關部門的大力支持，保證了開發的速度和效率。也希望未來上海荟聚綜合體項目能夠給長甯大虹橋區域提供一個非常有特色的生活、娛樂、社交、工作的目的地。

觀點新媒體：經過這一輪沖擊和調整之後，消費信心和消費結構有哪些需要關注的變化？作為企業，如何去應對這其中的不确定因素？

朱潔敏：在疫情以後，首先我們觀察到的是，整個市場有一個堅韌而穩定的經濟上的復蘇，包括各地政府也一直在積極倡導通過消費來提振經濟，線下商場也呈現出了積極的市場潛力。

對于荟聚項目來說，我們确實感受到了復蘇的溫度，中國所有荟聚的平均出租率達到了97.1%，北京、無錫和南甯三座荟聚出租率更是超過了99%。

此外，大衆的消費偏好在疫情之後也呈現出了不同的變化，比如人們會追求更健康的生活方式，對于産品的選擇更注重它帶來的真正價值。具體到每個人底層的需求，更多的悅己，圍繞自己真正的愛好和主張，希望購買的産品可以滿足自己的需求並彰顯個性等等。

對荟聚來說，這些趨勢都很契合我們所要打造的聚會體驗中心的理念。荟聚本身的項目規劃就是以消費者為出發點的，我們希望通過荟聚這個平台去響應真正基于人的本質的需求，以此去打造荟聚所有的場景、提供所有品牌租戶的組合、組織所有貫穿全年的活動，並且常煥常新。如果你有機會來到我們的北京無錫武漢荟聚，雖然開業都已經九年了，但每一次的體驗總會發現一些新的元素，這是荟聚回應整個市場變化的一種方式。

上海荟聚效果圖 - 西南面

觀點新媒體：上海荟聚最大的競争優勢是什麼？差異性是什麼？

朱潔敏：上海荟聚是目前為止我們在全球範圍内單體投資金額最大的一個項目，也是我們在中國第一個包括了荟聚聚會體驗中心，宜家家居和荟聚辦公樓的綜合體項目。

第一個優勢是項目的地理位置，整個長甯區在項目周邊輻射了大量人群，上海荟聚綜合體位于長甯臨空經濟區核心區，通達外環、北翟高架、北橫通道等多條城市級主幹道，聯動虹橋商務區，輻射周邊超300萬居住人口、20多所國際學校的師生客流，以及世界500強、航空企業、重點數字經濟企業的100萬辦公人群将進一步豐富長甯區的商業和辦公氛圍，與城市共同生長助力上海國際消費中心城市建設。在上海荟聚的項目進程中，其所在的長甯區政府在審批改革、方案設計、施工建設和後期項目招商管理都提供了持續不斷的支持。

地理優勢還體現在周邊非常優質的公共設施，比如體育公園音樂公園之類，這些對我們來說都是可以暢想、可以合作的想象空間。

地理優勢還與公共交通有關，無論是地鐵還是主力高架的道路等，項目可通達性非常好，我們自己也做了大量停車位配套。

第二個優勢是我們有非常獨特的綜合性租戶組合，包括宜家家居的15家主力租戶矩陣，預計會有超過350個品類豐富的精選品牌租戶涵蓋時尚、餐飲、親子、娛樂、科技、悅活等多個生活面向，滿足訪客在一天中不同的場景需求。考慮到上海是一個非常前沿、潮流的城市，我們也會增加一些更潮、更符合年輕人的品牌組合。再加上荟聚辦公樓的客群，最大化地去平衡好周末和日常訪客的體驗。

最後，整個上海荟聚最大的特色是可以體驗到非常濃郁的北歐元素。這個元素不僅僅體現在我們打造的設計和建築空間上，也體現在未來會豐富呈現的極具趣味和深遠意義的活動上，最後還體現在我們對可持續發展非常執着的付出上。

觀點新媒體：英格卡在中國現在其他地區的項目情況怎麼樣？在未來還會有哪些投資計劃？

朱潔敏：目前英格卡購物中心在中國運營着8座荟聚聚會體驗中心，2023年的整體情況非常健康，訪客量同比增長超過20%。

我們已經進到一個新的财年，今年9月，中國市場的訪客量同比去年9月增長29%。此外，國慶黃金周訪客量、租戶銷售總額都實現了兩位數的成長。其中有4座荟聚銷售增長超過了30%。

上海荟聚效果圖

關于未來，我們的重點是做好西安荟聚和上海荟聚，兩宗項目總投資達到了120億元人民币，将會在2024年度相繼開幕，這兩個項目是英格卡購物中心在中國持續成長的里程碑。

除此之外，我們會日拱一卒、紮紮實實做好每一天的工作，持續對現有荟聚聚會體驗中心進行投資，保持項目的成長性。

觀點新媒體：您是怎麼理解現在中國的商場業态的？中國消費者對于商場的需求是什麼？荟聚會如何滿足他們的需求？

朱潔敏：2009年，我剛剛加入英格卡購物中心集團，那個時候消費者去到商場更多的是為了購物。經歷了14年後，整個購物中心在中國取得了蓬勃的發展，今天消費者去到購物中心有了更多的需求。

為什麼荟聚是一個聚會體驗中心，因為它是一個遠超于購物為目的的場所，除了購物以外還能夠提供給訪客更多内容，讓他們有理由花時間一次又一次來這里。

在這里大家能夠找到非常新穎、非常時尚的産品和服務，荟聚團隊也會為客戶打造非常友好的遊逛體驗。除了購物以外，荟聚會組織非常豐富多彩的活動，不僅僅是有趣的、玩樂的，而且是非常有意義和價值的活動。我們通過這樣一種荟聚把大家串聯在一起，把人和社區串聯在一起，來度過一個家以外的豐富美好時光。

觀點新媒體：英格卡将如何打造上海荟聚綜合體項目，以滿足當下消費者的需求？

朱潔敏：通過上海荟聚綜合體項目，我們希望打造一個更加多元融合的聚會體驗中心。從該項目的面積比例上來看，荟聚中心的可租賃面積12萬平方米，包含了一個接近3萬平方米的宜家家居主力租戶及350家品類豐富的商戶，另有5棟荟聚辦公樓，面積是6.3萬平方米。

我們也不認為辦公樓就是辦公樓，購物中心就是購物中心。在物理條件上，我們已經做到了盡可能把兩者聯動起來。在未來運營方面，我們會利用更多的巧思和方式，去無縫組織消費者在不同場景下的豐富便捷而有趣的體驗。

上海荟聚招商大會

觀點新媒體：上海荟聚前期近80億的投資主要是用于哪些項目的建設？

朱潔敏：整個項目的80億投資第一涵蓋了購物中心和辦公樓群的整體投資；第二，項目位置絕佳，盡管上海的特殊地質帶來了建設挑戰，荟聚還是力克萬難深掘地下空間，來确保給未來的訪客有盡可能多的停車位，最終打造出2700個停車位；考慮到與地鐵二号線淞虹路站接鄰，為了訪客的便利又打造了公共通道，這些短期的巨額投資，是我們對項目長期發展的高瞻遠矚。

另一方面，至始至終堅持可持續發展並非紙上談兵，我們不斷投入真金白銀，身體力行我們的理念。例如辦公樓獲得了相關可持續發展的WELL預認證，為了達到光照、噪音、水質、光照等一繫列標準要求、實現健康的環境，整個建築物的設計要求和硬件投資就會提升。

我們反復強調，這是一個具有北歐設計理念的空間，能夠讓人在室内如同室外有充分的光照，有寬敞的空間，意味着設計上不會一味追求效率。上海荟聚的北歐設計語言，更加注重功能性和人文關懷，希望它在将來能夠給很多人提供一個在繁忙都市里的精神綠洲。

觀點新媒體：您和英格卡購物中心攜手走過十余年，有怎樣的感受？如果給當下英格卡打個分，您會打幾分（滿分十分），為什麼？

朱潔敏：感受非常充實，因為一直在做自己喜歡做的事，也一直有機會保持成長！

我會打8分。英格卡購物中心自2009年正式進入中國市場以來，在組織内部，我們凝聚了一支專業有實力的國際化團隊，大家經驗多元互補，共同受到企業文化和價值觀的感召。

在業務發展方面，我們目前在中國市場先後呈現了8座具有國際標準和獨具特色的荟聚聚會體驗中心，整體表現受到了消費者，合作夥伴和行業的認可。

同時，我們将持續更新叠代，拓展更多的發展空間，為當地的消費市場做出貢獻、為城市的可持續發展積極倡導、為消費者帶來更美好的日常生活。我們期待明年西安荟聚和上海荟聚會給大家帶來更多驚喜。

看見未來 | 未來是确定的，是看得見的！