一線生機 | 華發上海重倉

編者按：又一年“金九”，在多項政策疊加影響下，以一線城市為代表的樓市，信心有所復蘇。正在經歷深度調整的房地産行業，看到了觸底回升的希望。

“道阻且長，行則将至”，中國房地産企業仍然在艱難環境中輾轉騰挪，期望市場能夠重回上行通道，並在這一輪周期中存活下來。

這個秋天，房企們是否等來了“一線生機”？觀點新媒體将選取“北上廣深”四個一線城市中八家表現各有特點的標杆企業，通過調研、觀察他們的應對與調整，試圖洞悉市場變局。

觀點網 9月17日，位于青浦徐泾闆塊的華發·蟠龍四季結束認籌，409套房源獲1220+組認購，認購率高達300%，同時觸發積分。

該項目是今年4月上海首輪集中供地中，華發南通瑞城聯合體成功拿下的西虹橋龍聯路北側07-02地塊，在短短五個月後便推出面市。

售樓處人山人海，在傳統的“金九銀十”銷售節點，蟠龍四季剛好趕上此次上海樓市新政。

9月1日，上海市住建委等四部門聯合印發相關文件，宣布自9月2日起執行“認房不用認貸”政策。

華發蟠龍四季項目正是于9月2日正式開放售樓處和樣闆房，于9月13日開始認購。

一名置業顧問向觀點新媒體透露：“‘認房不認貸’政策落地後，不少售樓處的人流量明顯增加。上海從來就不缺購買力，缺的是優質項目。現在呈現兩極分化，一些核心闆塊的改善項目今年一直都不愁賣，差的地方中介全民了。”

也就是說，好項目遭到瘋搶，差項目無人問津。如今政策落地半月有余，房地産市場表現持續性如何？

新政落地

在“金九銀十”關口，刺激政策仍舊圍繞需求端進行。繼廣深宣布執行“認房不認貸”後，上海和北京9月1日先後宣布跟進這一政策。

至此，四大一線城市全部落地實施“認房不認貸”政策。這一政策是指，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在上海市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

政策主要通過有效地降低購房者入市成本引導了市場預期向好發展，以提振市場交易量。樓市新政後首個周末，上海不少項目立刻發出周末兩天24小時不打烊海報，包括保利海上瑧悅、華發蟠龍四季、朗拾花語、缦雲上海、龍湖青雲阙等在内，售樓處現場人頭攢動。

觀點新媒體發現，上海包括一些熱門樓盤售樓處看房、咨詢的人員數量頗多，市場活躍度較高。上海9月1日傍晚推出“認房不認貸”新政，市場熱度更現大幅增長。安居雲洞察數據顯示，新政發布後的兩周（9月1日—9月13日）較新政前兩周（8月18日—8月31日）的日均熱度高出13%。

據安居雲洞察數據，上海有78%的闆塊在認房不認貸新政發布後實現熱度增長，增幅平均值達54%，說明新政發布後對各闆塊産生明顯刺激。值得注意的是，有多達10個闆塊的熱度漲幅在100%以上，其中寶山楊行闆塊更是以544%的增幅居首。

58安居客研究院報告則指，新政體現出的熱度未能高位持續，發布後兩周出現明顯先揚後抑情況：第一周市場熱度較新政前提升17%，第二周較第一周回落9%，但依舊比新政前上升7%。

一位行業人士指出，各地接連釋放政策，但效果持續時間並不長，較為疲軟。

“總體來看，這波市場的沖高回落、熱度的持續性稍微沒達到預期。我們的前端指標，第一周很高，第二周稍微落一點，第三周再落一點。”上海中原分析師盧文曦對觀點新媒體分析，在“認房不認貸”政策刺激下，九月交易量肯定要比八月好一些，但市場上項目分化明顯，好項目一直熱度高，比較弱的項目受政策影響稍微比以前好些。

闆塊之間的熱度确實存在較大差異。新政一周後各闆塊增幅來看，普遍在60%以下這類闆塊占到近7成。

具體來看，這類闆塊呈現兩極分化，部分為較為偏遠的郊環闆塊，如長興島、奉城、金山中部等，該類闆塊居住配套不夠完善，居住氛圍不夠濃厚，出行時間成本直接制約了大部分的購房者。

另一部分為市中心闆塊，如東外灘、打浦橋、北外灘等，這類闆塊近期新房供應稀少，且由于在新房限價下新二倒挂現象嚴重，往往一開盤就遭遇瘋搶，處于無新房可賣的狀态。

兩極分化

“購房者一般越火越買，越冷越觀望，市場現在逐漸降溫，購房者就不着急買了。”上述置業顧問認為明年的市場可能更冷，這並不是悲觀，而是已經從剛需時代慢慢進入改善時代，不管是小區還是面積，購房者更注重産品需求。

比如9月23日，楊浦濱江豪宅缦雲上海正式開盤，實現4小時銷售60億，這也是雲錦東方事件之後第一個開盤的套均2000萬以上豪宅項目。這一項目在認購率約180%的情況再次實現日光清盤，今年三開三罄，6個月累計銷售110億。

新房更多受供應的影響，從成交上看，由于9月上旬無新盤正式開盤，僅處于認籌階段，所以實際成交帶動較弱。房企也抓住市場情緒迅速出貨，9月中旬，多個熱門樓盤接連開盤，上海一手成交市場重現生機。

數據顯示，9月1日-9月17日，上海全市有8個新建商品房項目開盤，分别是。除了川沙闆塊的佳怡華庭，其余皆為剛需項目，備案價在3.5-6.6萬元/平米之間。

數據來源：觀點指數整理

其中，從房源去化表現來看，周浦的招商市政公園1872，以及嘉定新城的理想之地兩盤“日光”。招商南昌市政·公園1872（招商、南昌市政公用地産）最受認可，開盤推出224套房源，貨值約14.56億元，成交193套。

推售的熱情重新燃起。9月17日，位于青浦徐泾的華發蟠龍四季結束認購，項目一次性全部推出，最終認購率約300%，是600萬級新房中為數不多的熱門紅盤；9月19日，位于大虹橋華漕的南山前灣拾缦（中鐵建）開盤售罄、這也是項目連續第2次日光清盤。

能夠發現，上海新房市場仍冷熱不均，一些非核心競争力較差的項目，不論成交套數還是開盤去化率，都差強人意。

出于出售變首套的考量，二手房也出現挂牌量增加的情況。據悉，樓市新政公布後，二手房源挂牌量大增，部分房東在中心城區不再下調挂牌價格，甚至拟提升挂牌價格。

觀點新媒體了解到，目前上海樓市需求主要以置換型客戶為主，“認房不認貸”政策下，想進行置換的客群只能通過把手頭的房産賣掉才能置換到合适的房産。所以，二手房挂牌量出現激增。

數據顯示，9月新政出台後近半個月左右時間，上海市二手房新增挂牌量增加8.9%，二手房挂牌房源量相比8月中旬增加了5.7%。

華發在滬

今年上海銷售排名靠前房企以央國企為主，這類企業于前兩年在滬拿下不少土地。

其中，華發在上海具備較強競争力，今年已陸續推出包括半島華庭、古美華府、四季河濱在内的多個項目。

觀點新媒體獲悉，1月古美華庭項目二批次加推，8.26億貨值，開盤去化率100%，項目清盤。同區域古美華府3月首開，295套房源售罄，銷售額26.13億，4月二批次加推，222套房源銷售21.51億，古美華府住宅清盤。

3月，華發半島華庭首開，500%認籌率創當時上海積分認籌制以來新高，335套房源銷售額24.16億元；6月二期加推，484套房源開盤銷售額35.73億元。四季河濱項目于3月底首批次開盤推出21.24億貨值，開盤當天售罄；6月中旬二批次加推。

下半年，靜安華府首次開盤認籌896組，單盤銷售額39億元。9月17日，位于青浦徐泾的華發蟠龍四季結束認購，項目一次性全部推出409套全部房源，最終認購率約300%。

華發蟠龍四季所在的大虹橋區域以小戶型為主，改善型住宅較少，觀點新媒體獲悉，這一項目共包含建面約101平米輕奢3房、建面約150平米尺度4房，能夠滿足購房者對大虹橋改善型住宅的需求。

該項目由華發南通瑞城聯合體于今年4月20日上海首批集中供地中競得，地塊總價19.19億元，成交樓面價約3.87萬元/平方米，溢價率8.98%。這一項目因毗鄰蟠龍天地而備受關注，房地聯動價達6.4萬元/平方米，與周邊二手房價形成明顯倒挂。

拿下西虹橋龍聯地塊後，華發迅速動工建設，僅僅時隔5個月後，華發蟠龍四季便正式推出。

“華發這些項目位置不錯，而且符合改善需求。”上述人士指，房地産進入新的階段，在上海改善需求很大。從産品來看，華發的産品以豪宅和改善型需求為主，這也契合了上海的需求，産品線包括府繫、四季繫、城市繫、未來繫等，其中高端産品以“府繫”為主，中高端産品以“四季繫”為主。

這也體現在銷售均價上，2020-2022年華發股份銷售均價分别為2.37、2.6以及3萬元/平方米。從今年銷售情況看，平均銷售價格基本穩定在3萬元/平方米左右，上半年銷售均價為3.1萬元/平方米。

觀點新媒體獲悉，目前華發在上海在售樓盤為華發四季河濱、華發靜安華府、華發半島華庭三個項目。其中，華發靜安華府是華發在滬首個城市更新項目，位于靜安西藏北路闆塊，生活便利，配套成熟，11.9萬/平方米的均價成為上海六批次均價最高項目。

數據來源：華發置業通、觀點指數整理

将時間線拉長來看，自2014年首進上海，華發9年間在靜安、浦東、楊浦、闵行、松江、寶山、金山、普陀八區布局項目已達24個，打造了上海仁恒華發·海上溪雲、上海華發9号公館、上海華發四季半島、上海華發華潤靜安府、上海華發公館、上海華發四季、華發建發·缦玥、華發建發·缦雲、上海華發招商依雲四季、上海華發泗水和鳴等項目。

上海重倉

華發是一家珠海國資企業，發展思路是圍繞“立足珠海、面向全國”，聚焦粵港澳大灣區、長三角區域、京津冀協同發展區域以及長江經濟帶，已經形成了珠海大區、華東大區、華南大區、北方大區及北京區域的“4+1”全國性戰略布局，已進駐全國近50個重要城市。

其中，珠海仍舊是該公司戰略大本營，北京、上海、廣州、深圳、武漢、南京、杭州、成都、西安、重慶、蘇州、昆明等一線城市及重點二線城市為戰略發展城市。

不難發現，華發這幾年加大在滬布局。

據統計，于2022年，華發在上海集中供地中斬獲多宗宅塊，涉及闵行浦江鎮、七寶、浦東唐鎮、周浦、寶山顧村和靜安中興社區等地，全口徑拿地金額超250億元。其中，2022年上海第三批供地中，以80.37億元拿下靜安區中興社區地塊，規劃用途為普通商品房、辦公樓用地。

2023年上半年，華發股份繼續圍繞核心城市布局，共新增11宗地塊，均位于上海、廣州、深圳、成都、杭州等一線和強二線城市以及大本營珠海。在上海西虹橋龍聯路之外，華發7月以70.63億元拿下松江洞泾軌交地塊，成交樓面價19182元/平方米，溢價率10%，房地聯動價50000元/平方米。

8月，華發與招商蛇口組建的聯合體成為靜安内環天目社區歷史風貌保護項目地塊的實施主體，總建築面積約5.2萬平米。該項目是上海靜安核心區不可多得的低密風貌地塊，距離蘇州河直線距離僅700米，未來有望建成低密度豪宅小區。

數據來源：公司公告、觀點指數整理

體現在銷售上，華東貢獻銷售額比重得以提升。2022年，以上海為首的華東大區成為華發業績主力，全年完成銷售779億元，占比達64.79%。

2023上半年，華發實現銷售金額769.3億元，較去年同期增長55.76%；銷售面積247.8萬平方米，較去年同期增長38.67%。

其中，華東大區銷售額406.16億元，銷售占比52.80%；珠海大區銷售額140.63億元，銷售占比18.28%；華南大區銷售額183.40億元，銷售占比23.84%；北方大區銷售額14.54億元，銷售占比1.89%；北京區域銷售額24.52億元，銷售占比3.19%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

能夠發現，華發在上海多采取合作開發模式，這一模式能夠分攤資金壓力及開發風險，但也讓少數股東權益長期處于高水平。

截至2022年末，華發少數股東權益為897.07億元，較2021年末激增146億元，少數股東權益占比由78.3%攀升至82%。至2023年中期，華發少數股東權益為971.83億元，占比升至84%。

另據觀點指數披露的銷售排行，前8月華發股份全口徑銷售金額898.6億元，權益銷售金額653.8億元，銷售權益比例為72.76%。

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