一線生機 | 萬科深圳微光

編者按：又一年“金九”，在多項政策疊加影響下，以一線城市為代表的樓市，信心有所復蘇。正在經歷深度調整的房地産行業，看到了觸底回升的希望。

“道阻且長，行則将至”，中國房地産企業仍然在艱難環境中輾轉騰挪，期望市場能夠重回上行通道，並在這一輪周期中存活下來。

這個秋天，房企們是否等來了“一線生機”？觀點新媒體将選取“北上廣深”四個一線城市中八家表現各有特點的標杆企業，通過調研、觀察他們的應對與調整，試圖洞悉市場變局。

觀點網 9月21日，穆迪保持了對萬科的Baa1評級，肯可公司流動性充足、融資渠道暢通、現金短債比健康，但同時也将其列入可能下調的觀察名單。

自從2017年3月，穆迪上調萬科評級展望至“穩定”並維持“Baa1”以來，這家老牌評級機構對萬科的看法都頗為正面，如今卻出現了一絲改變迹象。

穆迪高級副總裁曾啟賢表示：“在中國房地産市場復蘇前景不明朗之際，該公司改善其疲軟的合約銷售和信貸指標的能力存在高度不确定性。”

萬科的現金流管控依舊為人所稱道，但銷售去化卻由市場決定，即便在熟悉的大本營深圳，種種不确定因素同樣存在。

2023年上半年，萬科深圳區域全口徑銷售金額100.71億元，僅次于華潤及深鐵，共有三個項目入市，分别為前海萬科瑧灣悅二期、龍崗萬科金域學府、寶安萬科未來之光。

其中，萬科未來之光項目官微此前發布海報顯示，新政後首個周末（9月2至3日），累計銷售20套。萬科金域學府也發布過一張海報，顯示“即日起執行最低首付首套20%比例政策”，但随後就被撤回。

深圳樓市新政暖風頻吹，但風力幾許與風向如何，尚待觀察。

概念脫敏

去年末，萬科執行副總裁兼首席運營官劉肖在臨時股東大會上表示：“過去關注城市或者大的組團，今年對每個片區關注更多一些，因為現在城市内也有片區的分化。”

今年中期業績會，萬科聯席總裁張海再次表達類似觀點：“城市和城市内闆塊分化在加劇，在一些市場表現較好的城市，相鄰闆塊價格流速也有10%-50%差距。”

行情分化，對開發商的區位選擇、産品定位提出更精細的要求。

萬科住宅産品早年分為四大繫列，包括起始于1992年的花城繫列、起始于1996年的城市繫列、起始于90年代末的金色繫列，定位由低到高，依次從城郊向市中心傾斜，此外則是起始于2003年的高端繫列，也就是萬科的豪宅産品。

随着各區域公司發展，各自研發的高端産品線相繼出現，如上海北京的翡翠、北京萬科的大都會，深圳萬科則拿出了臻繫列，過去7年在大灣區共落子12個項目，香蜜湖、深圳灣、前海的三個項目單價均超過10萬。

其中，号稱臻繫列2.0的前海瑧灣悅一期去年11月18日取證，推出321套建面約108-170平方米住宅，帶精裝交付，單價區間約9-11.8萬元/平方米，均價約10.6萬元/平方米，總價區間約1018-1989萬元。

僅隔一日，位于前海桂灣片區的天健悅灣府也獲批預售，項目可售房源626套，備案均價約9.6萬元/平方米，單價區間約8.3-10.7萬元/平方米，總價區間約942-1813萬元，在時間、價格和地段上，與萬科短兵相接。

天健悅灣府取證當天，萬科瑧灣悅推出認籌優惠，總價優惠幅度在70-160萬元之間，折後精裝修最低價8.2萬/平方米，比天健悅灣府最低毛坯價低1000元/平方米。

在誠意登記截止前，萬科還發布銷售補充公告，将資料修改通道的關閉時間、保證金凍結截止時間均延長30個小時，為買房者預留更多時間。

11月27日正式選房，瑧灣悅共去化289套，去化率約90%，在前海這場價格戰中取得險勝。

2023年4月1日，萬科瑧灣悅作為今年前海第一個取證的項目，在萬科前海企業公館開盤加推，銷售超7成，相較一期首銷表現較為平淡。

觀點新媒體近日實地走訪時發現，由于項目已處于尾盤出清階段，案場銷售人員較少，當天並未見到其他看房者。

以117平方米戶型為例，僅剩5套房在售，均為34層以上高層。據介紹，目前簽約享受98折+99折，折後總價1222萬元（備案價1260.07萬元，優惠60萬元左右），折扣單價10.37萬元，備案單價10.69萬元。項目預計2024年12月入夥交房。

此外，二期項目東南方向臨近月亮灣大道，常年有大量貨櫃車通行，噪聲在一定程度上影響居住舒适度。據悉，瑧灣悅4月開盤時部分客戶臨時棄選，主要原因就是擔心噪音問題。

可以看到，促銷力度收窄後，瑧灣悅二期去化略遜于一期。在前海“上車”融入新貴圈層的營銷概念，已逐步讓位于價格和項目因素。

“這兩年，在購房人耳朵里‘前海’這個詞已經聽到生繭。高位套牢的人不僅沒享受闆塊價值兌現，還要被迫接受不完善的配套，甚至面對新房倒挂的巨大差值，這就是為何前海片區時常發生業主維權的原因。”一位深耕前海7年的中介銷售如是說道。

改善需求

前海乃至南山區的豪宅市場，歷來是深圳樓市中最具抗周期屬性的一部分，而根據深圳中原研究中心數據，今年上半年，南山住宅二手成交量，1000萬以上的豪宅占比46.4%，比去年同期下降7.1個百分點，而750萬-1000萬元的改善型住宅占比20.1%，比去年同期上升7.3個百分點，500萬-750萬元的區間則沒有太大波動。

上半年，與豪宅或更低價位的二手房相比，改善型住宅市場需求有所凸顯。

整體來看，國家統計局最新發布數據顯示，2023年6月份，一線城市二手房價格環比下跌0.7%，是2014年9月以來單月環比降幅最大的一次，北上廣深二手房價紛紛下行；其中，深圳降幅0.7%，新房市場價也環比下降0.3%。

據樂有家研究中心統計，今年上半年深圳二手住宅過戶量達16236套，同比上漲63%，但仍未恢復到2020年同期的一半。

8月31日，深圳實行“認房不認貸”政策。據觀點指數監測，9月1日-9月15日全市二手住宅成交1304套，較8月份同期增長12.51%；一手住宅成交813套，較8月份同期下降27.73%。

随着改善型購房需求占比提升，二手市場的交易與一手市場的復蘇緊密相連，但二者的傳導存在滞後性。觀點新媒體走訪深圳萬科另一個樓盤未來之光時，也同樣能發現這一迹象。

萬科·未來之光位于寶安尖崗山片區，背靠尖崗山，面朝曦城别墅區，是2022年4月深圳首輪集中供地萬科+深圳安居集團拿下的尖崗山A012-0112地塊，當時距離萬科上一次在深圳拿地已過去17個月。

根據出讓公告，宗地占地面積9.8萬平方米，建築面積21.55萬平方米，起拍價為61.3億元，最終以70.51億元+配建2.6萬平方米成交，毛坯最高限價87494元/平方米。

該項目在去年11月18日首次預售，推售房源416套，建面約73-103平方米住宅單元，備案均價約8.6萬/平方米，單價區間約7.5-9.3萬/平方米，總價區間約556-970萬元。

項目未開盤已啟動轉介，前期意向登記客戶超800批，最終審核入圍並凍資387批，開盤當天賣出295套，去化超7成。此後，在2022年12月29日、2023年3月29日、2023年4月18日又進行了三次加推。

其中，4月18日共推售房源177套，開盤前i深圳登記268批，部分暢銷戶型出現2批客戶搶1套房的情況。加推當晚認購金額約5.1億元，推盤認購率超8成。

觀點新媒體實地了解的125平方米戶型，正是在上一次加推時入市。

該房源實際面積124.85平方米，原價1104萬元，折後1019萬元，折扣幅度為92折，7天内完成簽約再減5萬元。折算下來，原單價8.84萬元每平，折後單價8.1萬元每平，折扣幅度84.79萬元。

此外，銷售透露周末（9月23-24日）會有一天推出特價房，樓棟為11-12棟的5樓和9樓。

觀點新媒體還發現，未來之光項目通過已建成（6号地塊）的沿街商業舉辦活動，吸引附近客源看房。據悉，盒馬先生已溝通意向，華潤萬家已入駐。“大社區講究煙火氣，前置招商可以幫助把煙火去搞起來。”一位銷售如是說道。

當問及125平方米四房戶型等改善型産品去化進展如何時，有銷售回答：“（看的人）多啊，但是他們手頭的房子都賣不掉，只能先來看。改善的困難在于，原來的房子不出去，無法産生下一筆交易”。

謹慎拿地

今年以來，萬科入市的三個項目在開發模式上各有側重，兩個屬于合作開發，另一個來自舊改轉化，這也折射出萬科如今在大本營深圳的投拓戰略。

其中，臻灣悅項目所處整個地塊屬于“前海頤城”，土地為前海“地主”深國際持有，住宅分四期開發；一期頤灣府由深國際、深業集團開發；二期栖灣里由深國際開發；三、四期，也就是臻灣悅的開發公司則為深國際前海商業發展（深圳）有限公司，經過萬科二次增資擴股，股權達50%後,臻灣悅項目實質由深圳萬科獨立操盤，主導定價、營銷等事項。

萬科未來之光項目發展商為深圳市安萬置業有限公司，工商信息顯示，該公司由深圳萬科和深圳人才安居集團分别持股51%、49%，人才安居集團主要負責人才安居房和公租房，萬科負責商品房銷售。

萬科金域學府原為萬科翰鄰城三期，前身為龍崗龍城街道回龍埔片區城市更新單元三期。

據财報顯示，截至2023年上半年末，萬科在深圳共有9個在建開發産品，其中羅湖食品大廈項目、上角環、天譽花園、大都會、深圳自行車廠項目等均來自舊改。同時，報表披露的深圳拟開發産品僅兩個，即深圳三星工業區項目一、二，為福田工改工項目。

來源：企業公告、觀點指數整理

根據公開信息統計，截至2022年末，萬科在深圳已獲批（計劃公告）的城更項目有22個；另據合一城市更新研究院數據，截止至2022年底，萬科深圳計劃立項拆除規模175.74公頃，在2010-2022年深圳城市更新計劃立項拆除規模前十房企里位列第九。

此外，萬科尚未並表的合作項目還包括與大股東深鐵合作的深超總SIC65“藏繫列”公寓，以及纾困綠景的白石洲三四期等。

相較于深耕舊改和頻頻合作，萬科近年來在深圳公開市場拿地意願較低，過去三年多時間僅成功出手兩次。

2020年，萬科僅在寶安尖崗山以59.98億元、配建6.6萬平方米只租不售人才房的條件拿下一宗宅地，到2021年，全年未在深圳公開拿地，2022年也只與深圳安居集團聯手拿下尖崗山新地塊。

從全國來看，今年1-8月，萬科累計獲取新項目32個，均位于一二線城市，總規劃計容建築面積449.0萬平方米，權益地價總額約431億元，已接近去年全年水平，但在大本營深圳，年内至今再未出手拿地。

8月初的第二輪土拍中，調規删去商辦面積的寶中A001-0212宗地吸引萬科等21家房企參與争奪，進入搖号階段後，萬科卻成為唯一放棄參與搖号的房企。

此前6月出讓的南山深圳灣超級總部基地的T207-0060宗地，萬科沒有參與報價。有市場傳言稱，深圳萬科新任總經歷周嵘對該地塊頗有意願，但最終被總部否決。

年初萬科迎來新一輪的區域公司人事變更，原東莞萬科總經理周嵘出任深圳萬科總經理。

周嵘在2005年加入萬科集團，先就職于萬科東北地區，之後調任深圳，随後一路升任到深圳萬科副總經理，2015年6月調往東莞擔任總經理。據悉，周嵘從深圳副總到東莞總經理是郁亮的提拔。

周嵘調任這幾年里，萬科也多次登頂東莞房企銷售金額排行榜。

據第三方統計數據，2022年深圳萬科權益銷售額121.86億元，僅略高于東莞的114.24億元，比2019年的327.96億元下跌超過六成。

如今，萬科南方區域将東莞屢創佳績的周嵘調回深圳，但在開發經營本部收攏兵權的大背景下，深圳萬科拿地愈發謹慎，巧婦或許也難為無米之炊。

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