造富雪道 | 潮落之時 城市服務專門商經發物業赴港遞表

觀點網 随着資本市場對物企的熱情退卻，今年以來沖擊上市的物業企業寥寥無幾。

有意思的是，在住宅市場增量放緩的背景下，非住賽道成了物企新瞄準的角逐場，紛紛在新的領域尋找增長空間。這也催生了一批以非住業态為主業的物企搶灘資本市場。

可以看到，今年計劃上市的幾家物企均不是以住宅物業管理為主業，如年初遞表的深業物業，業務以城市及産業園服務為主；6月遞表的明喆集團主營業務為綜合物業服務及其配套的單位食堂服務。

9月20日，又一家物企扣響港交所大門，西安經發物業遞交招股書。這是一家紮根于陝西省且業務布局中國西北部的綜合城市服務及物業管理服務提供商，業務覆蓋西安、銅川、韓城及石河子。

西安經發物業主要為公共設施和基礎設施提供城市服務，也向住宅小區及商業物業提供物業管理服務。該公司的城市服務主要包括公共物業管理服務；城市環衛服務；及城市增值服務。

城市服務專門商

從規模看，這家位于西安的物業公司業務觸角並不算廣泛，目前僅在4城有布局。招股書顯示，截至2023年6月30日，西安經發物業已訂約向中國138個項目提供物業服務，總合約建築面積為1490萬平方米。

截至2020、2021、2022年末，西安經發物業在管建築面積分别為880萬平方米、1080萬平方米、1320萬平方米，三年復合年增長率為22.6%。截至2023年6月30日，該公司在管建築面積增至1340萬平方米。

作為一家于西安發家的具有國企背景的物業企業，西安經發物業在城市服務領域已紮根多年，為陝西多個不同級别的政府機構及公共機關提供公共物業管理服務，提供城市服務超過18年。

西安經發物業收益主要來源于城市服務、住宅物業管理服務、商業物業管理服務，其中城市服務為主要收入貢獻來源。于2020年、2021年、2022年以及截至2023年6月30日止六個月，該公司城市服務收入分别為2.75億元、3.42億元、4.1億元及2.31億元，分别占同期總收入的57.6%、58.0%、58.1%及59.2%。

然而，由于城市服務業務性質所限，難以貢獻可觀的利潤增長。2020-2022年，該公司來自城市服務毛利分别為3910萬元、3751.6萬元、4089.4萬元，分别占同期總毛利的60.6%、43.5%、40.5%。2021年，由于該業務毛利率從14.2%滑落至11%，2022年再降至10.0%，壓縮了其對利潤的貢獻。

2023年上半年，西安經發物業來自城市服務的毛利率有所回升，同比提升了1.3個百分點至10.7%。但相比住宅物管闆塊和商業物管闆塊分别為17.7%、21.9%的毛利率，城市服務業務的毛利率還是顯得稍低。

受此拖累，西安經發物業的整體毛利率水平一直在低位徘徊。2020-2022年及2023年上半年毛利率分别為13.5%、14.5%、14.3%、14.3%。

得益于規模的穩定增長，近年來西安經發物業整體收益與利潤規模還是保持着穩步增長，收益由2020年的4.77億元增加24.4%至2021年的5.94億元，並進一步增加19.1%至2022年的7.07億元；2023年上半年，收益同比增加18.1%至3.91億元。

2020-2022三年淨利潤分别為2660萬元、3120萬元、3740萬元，今年上半年淨利潤有較大漲幅，同比增長59.9%至2520萬元。

招股書提到，西安經發物業目標是覆蓋城市服務價值鍊上的更多細分市場。特别是計劃為更多醫院提供公共物業管理服務。據悉，該公司已與西安的一家三級甲等醫院及韓城的一家二級甲等醫院簽訂公共物業管理服務協議，總合約建築面積為20萬平方米。

另外，西安經發物業計劃進一步擴大餐飲服務、公共停車收費服務及政務輔助服務，以及計劃以新能源汽車替換用于提供城市服務的汽油車（如清掃車及垃圾車），以減少燃油成本。

歷史淵源

西安經發物業的歷史可追溯至2000年，當時該公司在西安成立為國有企業，隸屬于西安經濟技術開發區經發集團。

于2020年，該公司由有限公司轉制為股份有限公司。轉制後，該公司股本為人民币5000萬元，經發集團及經發控股分别持有4500萬股股份及500萬股股份，分别占總股本的90%及10%。

為了準備上市，西安經發物業在2021年進行了一繫列收購重組，以精簡業務架構。2021年12月30日，經發物業收購西安經建、西安加泰、西安經開100%股權。其中，西安經建主要為住宅物業、學校及工業園提供物業管理服務；西安加泰主要為工業園、辦公樓及公寓提供物業管理服務；西安經開主要提供物業管理服務。

2022年12月28日，西安經發物業又從經發集團手中收購經發城市服務100%股權，經發城市服務主要提供城市服務包括但不限于城市道路清潔服務、家居垃圾收集服務及公共停車收費服務。

除了充實資産包，西安經發物業也對一些與主業不相幹的業務進行精簡。2020年12月7日，西安經發物業将經發培訓學校的全部股權以人民币50萬元的代價轉讓予西安經發城運文化體育産業有限公司(為經發集團的全資附屬公司)。

另悉，去年10月和今年2月，西安經發物業還進行了兩次經營範圍變更，前一次新增了食品銷售（僅銷售預包裝食品）、房地産經紀、健康咨詢服務（不含診療服務）、養老服務（社區養老服務）等；最近一次又新增了電動汽車充電基礎設施運營、供電業務等。

截至2023年6月30 日，西安經發物業已訂約為政府大樓、教育機構及醫院提供公共物業管理服務，並已訂約為城市道路、立交橋及地下通道提供城市環衛服務。此外，向在管住宅社區及商業物業(如寫字樓及産業園)提供基礎物業管理服務及增值服務。

截至2020年、2021年及2022年12月31日以及2023年6月30日，該公司為城市道路、立交橋及地下通道(總面積分别為1080萬平方米、1070萬平方米、1110萬平方米及1130萬平方米)提供清潔和保養服務。

在城市服務之外，西安經發物業的住宅物業與商業物業管理項目則主要依賴于母公司經發控股。招股書提到，經發控股集團的多元化物業組合為公司提供了大量物業管理項目儲備。

截至2023年6月30日，經發控股已開發並向經發物業交付多元化的物業組合，包括總建築面積350萬平方米的住宅物業，及總建築面積170萬平方米的商業物業（含寫字樓），占其在管面積的39.9%。

源于母公司的收入占總收入比重並不算太高，並且比例在逐年下降。于2020年、2021年、2022年以及截至2022年及2023年6月30日止六個月，經發物業為經發控股提供物業管理服務收入占同期總收入的28.0%、27.1%、24.3%、25.4%及22.0%。

據了解，截至2023年3月31日，經發控股擁有合共40萬平方米的土地儲備及340萬平方米的住宅及商業項目銷售面積，這将為經發物業未來提供一個穩定的增長來源。

另一方面，陝西省物業管理公司所提供城市服務的市場規模穩步增長，總收入由2017年的8億元增至2022年的89億元，2017年至2022年的復合年增長率為63.3%。按2022年城市服務所得收入計，經發物業以市場份額約4.6%在陝西省物業管理公司當中排名第一其預計2027年陝西省物業管理公司所提供城市服務的市場規模将達到人民币228億元。

經發物業于招股書表示，将通過積極參與競標、戰略收購以及與第三方物業開發商的持續合作來進一步擴大業務規模以及市場份額。

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