歷來最貴強拍項目 恒地、太古63.1億港元統一鲗魚涌舊樓業權

觀點網 這一項目創下香港歷來最大宗單一強拍個案。

9月19日，恒地與太古地産合作收購鲗魚涌英皇道與濱海街一列舊樓進行強拍，最終該财團以底價63.1億港元統一業權。

拍賣會由仲量聯行負責，就觀點新媒體現場所見，手持1号牌的發展商代表、恒地執行董事黃浩明到場競投，並在沒有對手的情況下投得這一項目。

恒地這一項目與太古展開合作，而太古亦對該地區十分熟悉，著名的太古城與太古坊便坐落于此，此次拍下的舊樓，鄰近太古地産旗下全新甲級寫字樓項目「太古坊二座」。

雙方表示，項目整個收購過程歷時超過十年。現時計劃将項目重建發展作商住用途，樓面面積約44萬平方呎。

鲗魚涌太古故事

鲗魚涌濱海街重建項目，位于英皇道983至987A及濱海街16至94号，包括于1959至1962年落成的瑞士樓舊樓物業，樓齡約61至64年。 根據鲗魚涌分區計劃大綱核準圖，該土地現劃為「住宅（甲類）」用途，物業占地約43,881平方呎。

據早前屋宇署資料顯示，項目已獲屋宇署批準興建兩幢28層高（另設3層基座及2層地庫）的商住大廈，並設有住戶康樂設施，住宅部分樓面約36.83萬平方呎，非住用樓面則涉約7.24萬平方呎。據悉，該項目曾向城規會申請發展2幢32層高(包括7層地庫)的商廈，但遭拒絕，随後發展商轉向作住宅發展。

據介紹，發展商望項目明年中開始動工，2029年落成，項目以商住為發展方向，由于是成熟商業區，無論發展上車盤或較大單位都合适，将會與太古地産研究發展細單位或偏大的住宅單位，但不便透露總投資額。以項目預計樓面面積約44萬平方呎計算，每呎樓面地價約1.43萬港元。

值得關注的是，上一宗全港最大額強拍個案為鲗魚涌華廈工業大廈重建項目，在今年5月份獲批強拍，底價51.25億港元。惟申請人太古地産其後自行統一物業權益，毋須進行強拍程序。

市場分析指，鲗魚涌因近年去中心化而備受青睐，因此具有強勁的資本增值和租金收入潛力。鑒于該地區供應稀缺，該項目或将受益于未來的房地産價格上漲。該地段的規模将為開發商提供龐大的機會，能藉興建大型項目來滿足該地區的需求。

太古作為恒地合作方，對鲗魚涌十分熟悉。觀點新媒體獲悉，鲗魚涌位于香港島東區，最早是個石礦場，後太古洋行在鲗魚涌設立了太古船塢、太古糖廠及香港汽水區，是彼時香港最大工業區。

上世紀70年代，香港産業步入轉型。太古順應時勢進行業務調整，在關閉糖廠和搬遷船塢後開始發展地産業務。1972年，太古地産成立，成為太古集團旗下一個年輕的子公司，開始在糖廠和船塢原址地皮上興建大型私人屋苑太古城及後來的辦公樓社區太古坊。

太古水塘成了康景花園，太古船塢成了大型屋苑太古城，太古糖廠也搖身一變成了太古坊商業區。之後，位于太古船塢以南的康山被移平，興建地鐵太古站及康怡花園。

太古、鲗魚涌成為了一個配套完善的住宅區，太古城更被稱為香港十大藍籌屋苑之首，地區配套發展成熟，中産聚居地，素有樓價風向標之稱。

太古坊更是成為現今香港規劃最完善的私人商業區之一，由10幢相連的辦公樓組成，提供約600萬平方呎的寫字樓總樓面面積。1990年代初，随着經濟發展及轉型，太古地産計劃将原有三座工廠大廈改造成高級辦公大廈：“太古坊一座”及“太古坊二座”。

強拍降溫

實際上，今年香港強拍申請個案大幅減少，市場疲弱及不穩定因素令發展商信心減弱及風險偏好下調，因而暫緩收購步伐。至于部份仍在積極搜羅重建機會的發展商，面對樓價下跌亦調低對收購成本的預期並暫停收購。

63.1億港元創下香港歷來最大宗單一強拍個案，黃浩明于拍賣會後指，底價由法庭根據以前成交金額作標準，認為與現在市況脫節，但集團持有9成業權，所以照原定計劃拍下項目，成交價並不反映成本價。

他指出，集團未來仍有其他項目申請強拍，但在高息環境不利收購，相信舊樓重建速度會放慢。未來集團會繼續透過不同方式補充土地儲備，包括官地招標和補地價等增加發展項目。

仲量聯行資深董事李遠峰秉持相同觀點，料短期内未必再有大型強拍項目，加上高利息環境，強拍申請會較以往少，由于收購舊樓或強拍步伐減慢，有機會減少私人土地供應。

他又表示，暫時未見政府放寬門檻對強拍有顯着幫助，因為遇上樓市冷風，發展商要「計到數」才會做。

實際上，近年來香港采取措施加快舊區重建。特首李家超于2022年任内首份《施政報告》中提及，建議放寬申請強拍門檻，建議樓齡50年或以上、但少于70年的私人樓宇，強拍門檻由原規定的八成業權，降至七成；樓齡70年或以上的樓宇的強拍門檻降至六成。位于非工業地帶的工廈，如樓齡達30年或以上，門檻降至七成業權；另放寬相連地段強拍申請要求、精簡強拍法律程序，以及透過專責辦事處為受影響小業主提供更多支持。

香港發展局亦稱于今年下半年，将提交俗稱“舊樓強拍條例”的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》修訂草案，降低強拍門檻，以便利舊區重建。

局長甯漢豪表示，早前公布的條例框架獲得社會支持，但亦聽到一些關于70年舊樓降至六成業權門檻太低的關注，及希望用“非一刀切”形式處理的意見，政府會思考是否有調整空間。“他們不反對按樓齡降低強拍門檻，但覺得降至六成太低，其實我們周邊城市，低位一般去到六成半，六成确實比較罕見。”