一家腰部物企的轉型 高地物業變身豫園復悅生活

觀點網 豫園股份終于動用手中物業這張牌。

9月13日，一個新注冊的微信公衆号發布了第一條消息，将一個名為“豫園復悅生活産業集團”的平台悄悄公之于衆。

兩天後，豫園復悅生活官微正式宣布，豫園股份旗下高地城市服務産業集團與商業管理完成業務整合，“豫園復悅生活産業集團”正式成立。

資料介紹，未來，豫園復悅生活将深度聚焦居住空間、商業空間、城市公共空間的服務需求，充分發揮綜合物管服務、商業全周期運營、數字化運營、供應鍊集成等方面的核心優勢，不斷進行運營叠代，推動資産的盤活煥新與價值再造，助力産城融合與城市更新。

復星的物管故事

在一衆“神仙打架”的物管圈，高地物業的名頭並不怎麼響亮。但這家在2020年在管面積就超過6500萬平方米的物業公司，實在談不上是寂寂無名之輩。

公開資料顯示，高地物業在2021年物企中排名約25位。在2021年已布局全國23個省的45個城市，在管項目超過260個，管理面積超過6500萬平方米，用戶服務超過20萬戶。

相比業内鮮有耳聞的高地物業，其背後的復星集團則廣為人知。復星旗下坐擁多個上市平台，業務覆蓋醫藥、地産、金融、能源、零售、互聯網等多個領域。

高地物業原為復星地産旗下物業平台，成立于2006年，致力成為創新型幸福城市生活綜合服務商，布局住宅、商用、公建三大業務賽道，形成了涵蓋精品住宅、産業園區、綜合辦公、高端商業等多元化物業服務模式。

作為復星龐大資産版圖中的一塊拼圖，市場傳聞郭廣昌也曾試圖推動物業平台上市。2020年，時值物業行業大風刮起的年頭，據不完全統計，2020年和2021年兩年間，共有30家物企挂牌上市，是2018-2019年的兩倍有余。

2021年上半年，随着高地物業注資5500萬元在上海同時成立兩家物業類以及信息類公司，市場猜測復星國際有意分拆物業平台在港上市。之後更招攬了正荣服務總裁黃亮加入高地物業，並擔任公司董事職務，他在操盤物企上市上具備豐富經驗。

但後續似乎不了了之，物業上市的熱潮也迅速冷卻。2022年以來，資本市場物業闆塊整體表現欠佳，上市公司整體規模增速放緩，盈利水平下降，當年新上市物企僅6家，較2021年有顯著減少。

随着風口過去，復星的物管造富故事暫告了一段落。

盡管高地物業沒有像許多同行一樣登陸資本市場，但物管公司作為具有穩定現金流的優質資産仍是復星手里攥着的一張底牌，将在合适的時機出手為母公司換取利益空間。

2022年9月前後，復星繫出現了一繫列套現行為，在不足一個月里先後宣布對復星醫藥、金徽酒、海南礦業、中糧工科進行減持。與此同時，高地物業也被拿出來變現。

只不過，跟其他物業公司被賣給第三方的命運不同，高地物業的接盤方是同屬復星繫的豫園股份。

騰挪、整合與猜想

2022年9月28日，豫園股份以2.6億元對價收購高地資産管理100%股份。高地資産管理原先由復地集團持有100%股份，復地集團及豫園股份實際控制人均為郭廣昌。

高地物業即為高地資産管理下屬公司，彼時其業務輻射全國23個省，布局上海、北京、深圳、廣州、南京、成都、杭州、武漢、重慶、天津等40余座一二線城市。截至2022年6月，高地物業總合同面積4599萬平方米，在管面積3791萬平方米。

高地資産管理業務收入主要來源于基礎物業管理、經營物業增值服務以及非業主增值服務，2021年收入分别為7.86億元、4139.92萬元、1.57億元。

值得注意的是，在2021年物管公司普遍盈收雙漲的背景下，高地資産管理卻在虧損，其2021年度經審計的淨利潤為-6993.54萬元。

公告稱，高地資産管理自2020年開始積極進行數字化轉型，為城市發展信息化投入大量科創費用；並剝離了部分因疫情及經營不達預期而導致盈利不佳的物業項目，剝離對當年産生虧損。

因為沒有上市，高地物業沒有披露更具體的财務數據，也無法窺探其過往業績增速。但可以看到，在2021年物業加速分化的年頭，高地物業卻增長乏力，進一步拉開了跟同行的距離。

數據顯示，2020年上市物企營收前10、前20和前30的門檻分别約為46億元、18億元和11億元，2021年則分别約為60億元、22億元和13億元，2021年上市物企各梯隊的營收規模明顯擡升。

2022上半年，高地資管實現淨利潤169萬元。合並口徑下，高地資管總資産約11.94億元，負債約10.47億元，淨資産約1.47億元，其中歸屬于母公司淨資産約1.47億元。

豫園股份預計，高地資産管理預測的2023-2026年收入平均增長率為4.3%。而其2021年毛利率17.30%，2022年上半年毛利率21.14%，高地資産管理未來預測穩定期毛利率為23.4%。

在收購高地物業一年後，豫園股份稱，高地已完成外延型戰略布局，業務版圖拓展至全國八大區域40余座重點城市，並将其與旗下商管業務整合，推出全新的“豫園復悅生活”平台。

據了解，豫園股份旗下商業管理公司目前已構建完成“復悅城”“復悅里”和“復悅荟”三條成熟的購物中心産品線。

或許，豫園復悅生活的成立，是出于豫園股份董事長黃震口中的“擁輕合重”戰略考量，其主要邏輯就是用輕資産模式來推動企業的戰略發展，從而撬動更大價值的實現。

也或許，復星繫還未放棄沖擊一個物管上市平台的可能，将物管與商管業務打包整合，或是其後續在合适時機沖擊資本市場的第一步。

根據其官方口徑，整合後的豫園復悅生活将以“一體多維、多元復合”為指引，構建覆蓋多産業、全場景、全鍊條的綜合運營、資産管理及用戶運營三大核心業務。