復牌之後境内債完成重組 花樣年這些年欠下的“債”

觀點網 今年以來，花樣年化債成果有了着實質進展，終究在債務端緩上了一口氣。

最新消息指出，花樣年分别于9月8日和9月13日召開“20花樣01”和“20花樣02”債券持有人會議。

會議通過了上述債券在關于調整本息償付安排等相關議案。

至此，繼境外債務重組獲75%以上持有人同意之後，花樣年境内債務也完成全部重組展期。

回頭望去，距離該司宣布違約已過去了710個日夜，雖然目前債務得到喘息窗口，但離真正擺脫經營困局還為時尚早。

債務重組

或許是為了保住自身上市地位，今年能明顯的感知到花樣年一改前兩年的态度，積極對自身境内外債務推動重組展期事宜。

2021年9月，標普對花樣年評級的再度下調，被視為該司債務違約風暴前的預兆。

據觀點新媒體觀察，早在2018年時，標普分别在3月和9月兩次下調花樣年的評級，由“B+”下調至“B”並列入負面信用觀察名單，下調的原因是花樣年1年内将有大量債務到期。

到了2021年違約前夕，標普進一步将花樣年長期發行人信用評級和債務發行評級調至“CCC”，維持該司在負面信用觀察名單中。

彼時已有市場聲音擔憂花樣年流動性安全。

就在標普下調評級之後不久，花樣年便發公告為自身流動性“站台”，稱發行的已到期離岸優先票據概無逾期還款，公司經營情況良好,運營資金充裕,不存在任何流動性問題。

僅僅在發布澄清公告的13天後，該司宣布2.06億美元債構成實質性違約，正式開啟了與債權人時長近2年的拉扯。

2022年4月引入粵民投另類私募基金管理進行戰投後，花樣年與債權人的拉扯進入靜默期，直到2023年才出現實質轉機。

2023年1月，花樣年與債券持有人小組及其他有關各方達成重組支持協議，到今年5月發布公告指出超75%的債券持有人加入重組支持協議，重組方案得以通過。

回顧境外債務的重組方案，一方面将債務償還的到期期限進行拉長，從2022年12月延長2至6.5年，早于2024年12月即可。另一方面，提出債轉股方案，幫助花樣年降低公司資産負債率、去杠杆。

但債轉股方案不僅要考慮到是否被債權人接受，也要考量對已有股東股份的稀釋。正因為此，花樣年披露重組方案獲現有債務工具76.44%的持有人同意時，就有市場傳出第二大股東TCL實業反對重組計劃的消息。

達成境外債務重組之後，花樣年便快速補齊欠缺的年報材料，並順利達成復牌，保住了上市地位。

從境外債務違約到全面完成境内債重組展期，花樣年歷經19個月的時間，其中境内債重組則是直至昨天（9月13日）才徹底完成。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

觀點新媒體了解到，今年1月開始，花樣年正式啟動境内債重組展期工作，從啟動到完成也僅用了8個月。

截至目前，花樣年境内債均已實現重組展期，其中“18花樣年”與“19花樣02”,展期時間達5年以上，最晚償付時間延長至2028年6月，是該司境内債展期時間跨度最長的一次。

據統計，花樣年5筆展期債券累計發行金額65.73億元，目前余額64.42億元，票面利率平均值在7.70%。

以時間換空間，是近兩年出險企業債務重組的關鍵詞，對于花樣年也是一樣。完成境内外債務的重組展期仍處于纾困的第一層，真正要走出困局的關鍵是如何在市場波動、行業下行、信用缺位的當下，修復自身的經營狀況。

就今年中期數據而言，花樣年欠下的“債”仍有許多待償還。

困局待解

8月10日，花樣年完成補發此前欠下的業績報告，但糟糕的年報數據使得該司在復牌首日股價大跌，盤中甚至下探至59%。

資本市場對其股價看空並不意外，這也是所有出險房企復牌後共同面臨現象。

據觀點新媒體觀察，花樣年披露的2022年年報指出，銷售金額已經跌至不足2018年同期的十分之一，全年合同銷售金額僅為28.75億元，且受限于債務違約所帶來的市場信用缺失，銷售下行短期内沒有辦法從根本上改善。

2023年中期财務數據顯示，花樣年雖然在營收和減虧上處置得不錯，但銷售端並未出現明顯好轉迹象。

上半年，花樣年收入較去年同期增加13.3%，至40.2億元；實現歸母淨利潤減虧6.35億元，錄得虧損27.08億元，減虧幅度大概在19%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

觀點新媒體以近5年中期數據為觀察對象，發現在花樣年信用違約之前，銷售額及銷售面積均保持着20%以上的增速，但在違約之後，兩項數據均發生熔斷式下跌。

為拯救每況愈下的銷售情況，花樣年采取了較為激進的以量換價行為，致使銷售單價下探到近5年的歷史低位。

截至今年6月，花樣年實現銷售16.12億元，較去年同期下滑6個百分點，銷售面積上則實現2成以上的增長，至25.26萬平方米。期内，銷售單價較去年同期進一步下滑24%，至每平米6382元。

值得注意的是，在2021年同期花樣年銷售單價為16196元每平方米，較之跌去了接近1萬元每平米。

銷售單價快速下滑的直接原因是行業波動以及企業違約後，持有的存貨不斷産生貶值、減值。

該司于本期中報中坦言，由于宏觀經濟、行業及融資環境的多重不利因素的綜合影響，已就待售物業确認減值虧損撥備人民币約1.8億元，去年同期則是錄得減值2.48億元，可變現淨值較去年同期進一步減少。

此外，由于信用違約帶來的連鎖反應，花樣年持有的成都大溪谷項目4宗地塊的使用權也被四川省中級法院于9月12日執行法拍，申請執行人為大業信托。

據悉，四宗地塊均為住宅用地，土地面積折合共計約260.48畝，起拍價共計5.57億元，評估價7.96億元，地塊持有方為花樣年成都生态旅遊開發公司。相關地塊上蓋項目自花樣年陷入流動性困局以來，便處于緩慢建設狀态，甚至出現停工現象。

據觀點新媒體查閱，在關于土地瑕疵情況說明的挂牌文件中，本次法拍地塊不具備獨立開發條件，競得人權益無法得到保障。

據花樣年成都生态旅遊開發公司于文件中指：“公司明确表示不同意其他開發主體共用項目配套設施，若雙方未達成同意使用意見，競得人無法啟動拟法拍用地建設工作。”

簡單來說，就算4宗地塊能夠成功出讓，未經花樣年許可，競得人所代表的開發主體也無法對地塊及已有項目進行建設工作。至于出讓結果也顯而易見，雖然錄得上千人次的圍觀，但最終因無人報名錄得流拍。

值得一提的是，去年12月5日，花樣年官微曾發布消息表示，成都江山城、大溪谷項目已申請並獲得國開行發放的保交付低息專項借款，借款標準為10萬元每套，專款專用項目保交付。