有心者勝 | 觀點與胡一平面對面：德信向前的路

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

觀點網 2023年，胡一平參加了一場1500公里的騎行。

從奧運鳥巢到亞運蓮花，德信千里行騎行隊伍沿京杭大運河南下，8天足迹遍布運河沿線。

對我們來說，這是一件聽起來需要一些想象力的事情。

奧運到亞運場館的距離，飛行只需短短兩小時。但換成騎行，無論是時間長短還是困難程度，都以指數級遞增，還需要面對高溫挑戰以及耐力考驗。

騎行僅僅是胡一平的愛好之一，據說，他曾挑戰過騎行317國道川藏線，從海拔4000米矮拉山到6000米的雀兒山，連續翻越多座藏區高山。

這位房企掌舵人喜歡馬拉松、長途騎行此類能考驗意志、激發活力的運動，就像他在許多場合表達過的那樣：“經營企業不是百米沖刺，而是一場漫長的馬拉松”，跑的遠更為重要。

從北京出發第8天，隊伍在杭州奧體中心體育場（大蓮花）前沖刺過線，成功抵達。

6月中旬，又是和胡一平的老友見面，他看上去心情不錯，我們驚訝于他的毅力，他笑笑：“那怎麼辦，現在（房地産）行業壓力大，也要體現一種積極的精神狀态，老是怨聲載道沒有用。”

對于這次騎行經歷，胡一平感受頗深：“騎行和人生一樣，當你上坡的時候感覺到困難重重，覺得目標遙不可及。但只要堅持，哪怕速度再慢都能到達頂點。”

于房地産，于德信，于胡一平而言，又何嘗不是如此。

直面

2023年9月23日-10月8日，第19屆亞運會（The 19th Asian Games Hangzhou 2022）将在杭州舉行。

杭州是胡一平的故鄉，也是德信的大本營。1966年，他出生在浙江湖州德清，最早在德清縣住房和城鄉建設局勘察設計室擔任技術員一職。

在體制内那些年，胡一平升任助理工程師、工程師，並努力提升自身學歷。後來在時代号召下開始創業，開啟一段充滿未知的旅程。

但這是一個成功範例，1995年，德信中國的前身德信地産正式成立。

回想起來，一切都很順利，胡一平的事業慢慢有了清晰的輪廓：從德清第一個項目“中房花園”開始，走向湖州，再拓展至杭州，成為與綠城、濱江並列的杭州本土前三甲房企。

2005年，德信将總部遷到杭州，並開始拓展省外業務，主要方向為物業開發、建築服務、酒店運營及物業租賃。

随之而來的上市，是大多數房企不約而同選擇的路徑，胡一平同樣選擇将德信中國送上資本市場：2019年2月26日，德信中國登陸香港交易所主闆上市。

胡一平有自己的遠景和價值觀，在他看來，與開便利店一樣，一家夫妻店能生存，一個市里或省里開幾十家也能生存，最厲害的，在全國開店也能生存。

這無非是一個關于選擇的話題，關鍵看追求和目標是什麼：“只是為了過日子，小富即安是可以的，想把企業做得有影響力，也是可以的。”

上市後，德信将在資本市場推動下有了更快速的發展。轉折點發生在2021下半年，房地産行業發生了翻天覆地的變化，大部分民營企業開始普遍面臨着“生存問題”。

對于如何度過這段艱難的時期，他始終認為，只有集中全力保交樓才有生存機會，才可能獲得政府支持。

幹一行愛一行，只有在發展中才能夠解決問題，這是胡一平反復提及的，雖然行業和企業面臨着前所未有的驚濤駭浪，但他仍維持樂觀态度，就像今天豔陽昭昭，晴光明朗的天氣一樣。

這是胡一平的精神氣質。

信心

每個人都有自己的特點和價值選擇，但也正因熱愛，胡一平更希望行業能有更好發展。

我們注意到，胡一平擔任了一些社會職務，是浙江省房地産業協會會長，經常能在一些房地産相關會議看見他的身影。

比如2022年在杭州舉辦的房地産纾困項目與企業金融機構對接商洽會上，他以浙江省房地産市場概況為背景，介紹了省房協纾困工作，主要圍繞深入調研、助力保交樓、争取銀行支持、成立纾困基金等方面展開。

擔任省房協會長的胡一平曾嘗試建言獻策，是不是可以新地新辦法，老地老辦法：“從2022年1月1号開始的地，完全按照新的監管資金來做一點都沒錯。但是老的項目、老的公司是不是能夠本着治病救人的模式，适當保交樓和保主體相結合？”

胡一平說話總是帶着笑意，但所言卻並不輕松：“現在民營企業融資受阻，預售資金強監管，流動性持續緊縮，可以說大家都面臨較大的資金流動性壓力。”

另一個面臨的問題在于，受到大環境的影響，居民短期置業意願較低，房地産市場低迷狀态持續。

從統計局數據看，2023年1-5月，商品房銷售面積為4.6億平方米，同比下降0.9%，降幅較1-4月擴大0.5個百分點，5月商品房銷售面積為0.9億平方米，同比下降3.0%。

目前而言，民企開發資金仍然主要源自自有資金，即銷售收入，但新房銷售不足于令房企流動性問題得到緩解。

與此同時，1-5月房地産開發投資、新開工面積降幅也在繼續擴大。開發投資方面，1-5月，全國房地産開發投資額為4.6萬億元，同比下降7.2%，降幅較1-4月擴大1.0個百分點。

胡一平以民營經濟發達的浙江省為例，從2015年到2020年差不多每年9000萬方-1億方之間，2021、2022年腰斬至五六千萬方，“未來是不是能夠保持五六千萬方的量，其實我認為不是房地産一個行業的問題。”

不少說法稱，房地産透支了經濟，但胡一平認為並不是房地産一個行業的問題：“很多人都說房地産影響了宏觀經濟，但現在是宏觀經濟影響了房地産。”

即便是如今環境，胡一平仍是為數不多的樂觀派，並認為政府會想辦法提振經濟，期待着一些利好政策的出台。

信心對企業家很重要，悲觀極端情緒會給發展埋下種種隐患。

雖然向上的情緒有助于解決問題，但做到這點卻不容易。胡一平這樣說：“大部分人很悲觀，一旦這個氣氛蔓延開，就像病毒一樣的。如果我們6個人中有5個人一天到晚說現在不行了，慢慢會影響到所有人。”

我們希望他能夠給行業一些建議，胡一平認為，限貸、限購政策根據現實情況可以适當地放開。可能限價放開與否，産生的後果是五五開的，這需要綜合考慮。

他給我們舉了杭州的例子：“杭州這幾年房價為什麼安全？因為限價限的比較好，但限價也會導致品質下降以及打新等的投資方式産生。”

未來

上一代企業家多數是草根出身、白手起家，這位創一代房企掌舵人，戴着一副黑邊眼鏡，一派儒商風範。

親和、好學、樂于傾聽是多數場合中帶給外界的感覺，在每年博鰲房地産論壇中，胡一平幾乎不會錯過任何一個能夠交流學習的機會。

我們也想聽聽他對房地産未來的看法——房地産到底會往哪個方向發展？這或許是這幾年無數地産企業家被問也自問的問題。

“既要關注當下的困難，更要着眼于這個行業、企業未來怎麼去發展。”他說。

始于地産，不止于地産。這些年來，德信以地産開發為主，但也在主業的上下遊适度的拓展産業邊界。

觀點新媒體了解到，德信産業分為城市建設（德信地産、德信産商文集團、德信綠建）、現代服務（德信服務、随寓、長盈商管）等闆塊。

2021年，德信服務集團有限公司（02215.HK）成功登陸港交所，成為德信旗下第二個上市平台。截至2022年末，德信服務合約項目覆蓋全國41座城市，合約面積4870萬平方米。

他認為，未來房地産市場會分兩部分，一方面是增量市場，另一方面是存量市場，有寫字樓、商業、商業街、文旅、公寓，大量存量怎麼盤活非常關鍵。

胡一平的邏輯清晰，仿佛整個公司的脈絡和未來的樣子都在他腦海中。

“重資産開發由德信建設産業群來做，一個是德信地産集團，一個是德信産商文集團，運營部分我們主要以輕資産為主，還有部分中資産。比如閑林埠老街、瓶窯老街這種項目現在委托我們運營，還有良渚古城配套商業的招商顧問也是我們。另外，我們也積極探索新的發展模式，比如加速入局代建這條獨立的賽道，今年也連續中標了麗水、德清、杭州等多個代建代銷項目，努力開啟第二增長曲線。”

他認為，如果能把存量市場盤活，這是未來房地産轉型一個不錯的方向。

存量是我們提取到的關鍵詞，而德信也早早撒下了種子。

比如随寓，是德信旗下長租公寓品牌，現在已經有2-3萬間的體量；長盈商管，專注于長三角重點城市核心區域的城市商業、辦公和産業物業的投資、租賃、運營管理，相繼投資開發10余個商辦、商業、文旅項目。

胡一平說，理想狀态是能夠在未來做到增量和存量五五開的比例，那樣公司會很健康。

以下為觀點新媒體對德信中國董事局主席胡一平先生的采訪實錄：

觀點新媒體：現在企業都很困難，國央企也說不輕松，您怎麼看？

胡一平：确實都不輕松，但民營企業現在面臨的生存問題會更嚴峻。

央國對比民營企業會有些天然的優勢，尤其在金融支持方面。

之前行業環境比較寬松還好，現在突然一下子緊了起來，導致很多公司措手不及。當時我們提過建議，是不是可以新地新辦法，老地老辦法。即2022年1月1号開始拿的地，按照新的監管政策，這一點都沒錯。但是舊的項目是不是能本着治病救人的模式，适當保交樓和保主體相結合，實際上一旦主體倒掉以後，保交樓是很難的，可能要多幾倍的精力。

觀點新媒體：現在監管資金還是比較嚴格，但有些地方會松一些。

胡一平：去年以來，銀保監會、住建部、央行已經聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，支持優質房企合理使用預售監管資金。如果項目總體安全，可能會稍微靈活一點，讓企業能夠渡過難關;如果項目或者公司不行了，不會放松的。

所以，現在最關鍵還是要呼籲新增貸款里面民營房企再多些比例。

現在基本上都是央企、國企，頭部民營企業可能能拿到新增融資,後面的民營企業很難拿到。

觀點新媒體：一些核心城市的土地競争很激烈，杭州有地塊超過70家競争，是什麼原因？

胡一平：我認為有兩重因素。第一是市場因素，杭州這幾年房價控制得比較好，二手房價格有點倒挂，對投資客有吸引力，去化不成問題。

第二，從去年開始，開發商有了些利潤空間，所以才會出現大家搖号搶地的情況。

以前房價和地價之間的差價很少，競争沒有這麼激烈，現在有空間了，拿地的人就多了。

觀點新媒體：有人說現在的消費已經不行了，這時候取消限購限價意義不大，大家還是不會買，您怎麼看這個問題？

胡一平：限價要不要取消，可能要從大的方面來考慮。

特别是杭州，有些核心地區如果完全放開限價，地價可能會拍得很高，說不定拍到10萬、15萬一平方，房子能賣到20萬。

從另一個角度看，杭州這幾年房價為什麼安全？因為限價做得比較好。廣州限價也是比較好的，有的地方賣五六萬，珠江新城賣15、16萬，但是如果當時按照價格預期來賣，土地拍得很高，其實行業的風險也是加大的。

我認為限價放不放開，産生的後果五五開，這個要綜合考慮。

觀點新媒體：現在很多人去打新。

胡一平：限價本意是穩房價，但很多人卻以此來投資。也就出現了拖拉機盤，一個人買不起，幾個人湊點錢買套房子。

杭州也出了一些政策，有些倒挂區的紅盤，規定房子建好以後5年才可以交易，有些人願意等5年，等到5年才能交易。這個政策算是嚴厲了，你想炒房，5年内不給你炒。

但是有些房子沒有5年的限制，只要今天房産證出來，明天就挂到二手市場，導致有了炒房的空間。

價格放開以後，完全是市場價格，誰去炒房？就是以改善為主了，因為投資價值沒有了。

觀點新媒體：您覺得會取消嗎？

胡一平：真正限價可能不會超過五六個城市。杭州的限價也就是最核心區域，就是西湖區、上城區、拱墅區、濱江區，其它區賣不到這個價格。

限價可能在95%以上地區是名存實亡的，如果放開，對老百姓的購房預期是有好處的。

觀點新媒體：消費者最近的購房意願不強，您覺得今年的成交量會不會好？

胡一平：以浙江省舉例，從2015年到2020年，每年都在9000萬方到1億方之間，但是2021、2022年基本上打了對折，只有五六千萬方。

浙江省民營經濟這麼發達，銷售量都打了對折，可想而知其它地方會更差。

未來是不是能夠保持五六千萬方的量，其實我認為不是房地産一個行業的問題。

很多人都說房地産影響了宏觀經濟，但現在是宏觀經濟影響了房地産，出現了逆轉。

觀點新媒體：您認為未來房地産市場的機遇在哪里？

胡一平：未來房地産市場肯定是分兩部分，一個是增量市場，比如浙江省可能一年是五六千萬方的增量，二是存量盤活。

如何把存量盤活？做得好的話，對整個社會經濟、對國家、對老百姓，包括對投資方都很有幫助。

所以未來存量市場怎麼盤活非常關鍵，這里有寫字樓、商業、商業街、文旅、公寓等。如果能盤活，國家出台一些支持政策，公司又有運營能力，未來也是轉型的一個方向。

觀點新媒體：您理想中未來德信增量和存量的比例是多少？

胡一平：我認為增量和存量五五開會比較好，那樣公司就很健康了。

觀點新媒體：現在的存量很難，您覺得未來市場應該怎麼做？

胡一平：我們當時對存量是有想法的，無論是商場、寫字樓、長租公寓，都想進入。

重的這部分全部由德信地産負責，德信地産有兩部分，一個是德信地産集團，一個是德信産商文集團，都是重資産開發。

運營部分我們主要以輕資産為主，還有部分中資産。比如閑林埠老街、瓶窯老街這種項目現在委托我們運營，還有良渚古城配套商業的招商顧問也是我們。另外，我們也積極探索新的發展模式，比如加速入局代建這條獨立的賽道，今年也連續中標了麗水、德清、杭州等多個代建代銷項目，努力開啟第二增長曲線。

運營是非常難的，但我認為德信通過這些年的積累已經逐步摸索出來了一條适合自己的路。

觀點新媒體：這批保交樓的保完了，這些企業還會不會繼續發展地産？

胡一平：當大多數企業都遭遇行業困境的時候，我恰恰認為它是一份磨煉。我們要積極應對，把保交樓放在第一位，集中精力想盡一切辦法保交樓。只要保交樓保下來了，就有生存的機會。保交樓完成以後，我估計很多企業不想再留在房地産行業。

但我始終堅信，如果一個行業的民企都團滅了，那不一定是企業的問題，而可能是政策監管的問題。一直以來很多行業民企都是占據半壁江山的，我堅信我們優質民企是不會被抛棄的。

但未來房地産步入存量分化時代，區域分化，房企分化、地段分化。未來我們将見證房地産的“分化復蘇”。我們一直強調馬拉松精神，我們要長期跑下去，不能操之過急，成為快速復蘇的房地産企業。

有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質量的發展。