香港傳真 | 沒收20億訂金 長實200億超級豪宅交易誰赢了？

觀點網 自通關過後，香港豪宅熱度持續，而半山西部超級豪宅項目21 BORRETT ROAD交易卻悄然而止。

7月13日晚間，長江實業集團有限公司公告稱，買方並無遵照買賣協議條款支付金額為10.38億港元的第一筆部分付款及應計利息。盡管雙方已嘗試按不損害權益基礎通過讨論解決違約問題，惟未能達成解決方案。

因此，賣方已根據買賣協議向買方發出終止通知，買賣協議被即時終止，並沒收買方已支付的金額為20.77億港元的訂金。

這一筆訂金高達20.77億港元的交易，即是此前長實拟以208億港元整售的西半山超級豪宅項目。

時間回溯到2022年9月28日下午，長實宣布，附屬公司以代價207.66億港元向ORIC-Borrett Limited出售Aim CleverHoldings Limited全部股權。

買方ORIC-Borrett Limited由新加坡金融機構Sino-Suisse（華瑞）管理的LCVision Capital VCC基金擁有。

據觀點新媒體了解，標的公司擁有長實集團旗下香港半山西部波老道的21 BORRETT ROAD項目，該項目包括152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位。其中，住宅單位共32.79萬平方呎，每平方呎6.2萬港元。

對于這幅2011年6月斥資116.5億港元購入的地皮，長實集團此次出售收益估計約63億港元，預期将出售所得款項淨額用作一般營運資金用途。

彼時更多人認為，長實並不看好香港樓市，因而選擇将半山項目出售。長實執行董事趙國雄曾對外表示，公司一貫作風就是當樓盤落成後會盡快出售，出售 21 BORRETT ROAD，集團有數十億利潤，套現後會投資其他項目，是一個很正常的商業運作。

而且在2025年3月完成項目轉讓前，項目銷售收入仍屬長實集團所有，相應出售代價會有所調整。

與此同時，為促使交易完成，長實集團還将向買方提供貸款，貸款本金額将不多于103.83億港元、未獲任何有關發放金額（協議後長實集團淨銷售收入）結算的交易完成付款金額、以及按揭的未售出部分價值70%（以三者最低者為準）。買方貸款應計利息須根據匯豐銀行最優惠利率減2.25%年利率計算，並須于每月支付一次。

具體到支付方式，買家将首先支付20.77億港元訂金，随後每六個月分五筆付款，首兩筆部分付款每筆須為10.38億港元，後三筆部分每筆為20.77億港元。

因此，買家應當在今年3月支付10.38億港元的第一筆部分付款及其應計利息。從最新公告可知，買家未如期付款並造成違約，買賣雙方讨論過後仍未能達成解決方案。

違約三個多月後，長實終止了這一交易，沒收買方已支付的20.77億港元的訂金。同時，買賣協議項下拟進行的出售事項及可能提供的買方貸款将不會進行。

業内人士曾指出，這次交易對于買賣雙方均有利，秉持“貨如輪轉”策略的長實可以有效鎖定可觀利潤，而項目整售有一定折讓，華瑞資本是以優勢價格購入。

對于是次交易終止背後的原因，或許能從市場情況和交易條款上研究一二。

6月29日，萊坊發布的《香港每月物業市場報告》指出，在高利率和港股表現不佳的背景下，香港住宅市場氣氛繼續減弱，預計今年全年一般住宅樓價将下跌0至5%，而豪宅樓價将保持穩定。

豪宅的稀缺性亦導致其在市場十分搶手，美聯物業報告指出，截至5月16日，香港市場錄得多達134宗超5000萬港元一手豪宅成交，不到5個月時間超過2022全年116宗。

而作為香港老牌豪宅區，半山豪宅是抵抗通脹和經濟波動的優質資産。今年2月、3月，21 BORRETT ROAD錄得3夥成交，總成交價4.616億港元。

如若說是香港豪宅市場交易不及預期，華瑞資本選擇放棄支付分期第一筆付款和利息，似乎並不合理。

香港作為國際金融中心，金管局跟随美聯儲加息，基本利率亦随之上調。節節攀升的貸款利率，即是按最優惠利率減2.25%，面對不高于103.83億港元貸款，買方每月需要支付的利息仍是高額。

華瑞資本購入21 BORRETT ROAD是新加坡資本入局香港，終止交易背後是否資本流向别處？

賣方方面，長實集團近幾年一邊在抛售内地和香港資産，一邊在香港低價拿地。

2022年3月至今年3月，長實集團已完成四次新的土地收購，總建築面積為 340萬平方英尺。到2022年底，在港土地儲備700萬平方英尺，較2021年底有大幅增加。

6月底，又有消息傳出，長實集團已與匯豐接觸，希望接手合景泰富與龍光合夥開發的香港“凱明”項目相應債權。

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