有心者勝·新經濟篇 | 觀點與陳思樂對話：空間價值重塑者ATLAS 寰圖，商辦資管藏着秘密

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“新經濟篇”，将以創新、多元與專業的視野，觀察相關標杆企業在土地、不動産、産業、資本循環組合構建的新經濟産業領域所取得發展，以及可借鑒的經驗。

觀點網 年輕人身上應有一股沖勁。

這股沖勁，有時候表現為不懼變化，敢于突破陳規，在不确定性中開辟出新的路徑。

在與ATLAS 寰圖創始人陳思樂交流的一個下午中，這位“90後”總裁向我們展示了他對變化的獨特見解。

在陳思樂看來，“改變”是一個很正向的詞。它是一種歷練，代表面對不确定性和困難時，把它改善、優化、提升的成長過程。但是，“願意去改變才有機會占據先機”。

在這個陽光明媚的午後，我們坐在ATLAS 寰圖廣州雅居樂中心的總部會議室里，感受着寰圖咖啡帶來的夏日一絲清涼。兩個半小時交談過程中，這位年輕的創二代向我們娓娓道來ATLAS 寰圖的“生意經”。

ATLAS 寰圖的經濟賬

2016年， ATLAS 寰圖在廣州創立，2017年6月ATLAS 寰圖在廣州雅居樂中心落地第一個辦公空間和生活空間項目。

作為ATLAS 寰圖聯席董事長兼集團總裁，陳思樂談得最多的是“算明白賬”。

盡管成立之初，ATLAS 寰圖是以聯合辦公起步，但 ATLAS 寰圖與陳思樂的野心都不在聯合辦公上，一直致力成為商辦資管領域全鍊條運營商。

陳思樂表示，不可否認聯合辦公是2016年的風口，以聯合辦公起步是ATLAS 寰圖發展初期進入商辦資管領域的一個切入口。從聯合辦公領域打好基本盤，再作為輕資産管理方，為業主賦能，提高資産價值回報。

這便是 ATLAS 寰圖真正想做的事，即如何提升資産的價值。

“真正需要去攻克的，是運營端核心競争力的打造。”陳思樂直言，商辦領域從來不是炒熱錢的邏輯，需要中長期的投資、運營。

随着聯合辦公風口過去，許多新興企業倒在熱錢涌動之後，聚焦寫字樓全生态、培養全鍊條運營能力的ATLAS 寰圖則實現了在疫情下的逆勢擴張，2020年管理及服務面積同比增長達10倍。

也是在2020年，ATLAS 寰圖宣布從聯合辦公業務正式升級為“商辦運營商”，圍繞商辦資産管理開展一站式綜合服務。

從2021年開始，ATLAS 寰圖成立了資産交易單元，為業主及投資者提供全方位交易顧問服務，包括交易方案及架構設計、大宗交易顧問及代理和資産證券化支持等，協助客戶精準把握時機，獲取更佳的投資回報。

此外，ATLAS 寰圖在2021年正式對外發布獨創的寫字樓垂直生态管理模式，以整棟商辦空間為基礎，配以不同産品和功能組合，構建“辦公+生活+社交”的寫字樓生态。

陳思樂介紹稱，ATLAS 寰圖的定位是一家輕資産運營管理公司，全鍊條服務涵蓋資産“投、融、管、退”全生命周期，為客戶制定合适的資産管理策略，通過專業運營提升空間坪效和資産淨價值。

過去幾年，ATLAS 寰圖以全鍊條運營視角完成多個商辦資産項目價值提升。2017年，成功将位于上海人民廣場商圈的雅居樂國際廣場項目重塑升級，並在2018年助力項目實現證券化運作，協助業主發行了46億CMBS。

超越聯合辦公模式的ATLAS 寰圖，服務對象覆蓋商辦市場“ABC”三大客群。在A端，針對業主及投資人提供項目策劃定位、設計及改造實施、工程咨詢以及資産招商運營、資産交易顧問等服務。在B端，針對企業多元需求提供不同的解決方案，如聯合辦公、多種戶型的服務式辦公以及企業定制總部、傳統辦公等。

針對C端客戶，ATLAS 寰圖打造了寰圖咖啡、寰圖廚房、寰圖健身房等各類配套業态，為職場人士構建精彩便捷的辦公生活方式。

在廣州雅居樂中心，從大堂進去便可看到寰圖咖啡，健身房、輕食餐廳等配套業态也一應俱全。陳思樂笑稱，工作之余也會去健身房運動放松，ATLAS 寰圖打造産品的邏輯正是從用戶的角度出發。

作為ATLAS 寰圖落地的首個項目，寰圖辦公空間在廣州雅居樂中心占據了三層樓面積。陳思樂表示，ATLAS 寰圖的商業邏輯不在于這幾層拎包入駐産品的面積，而是通過整體的運營協助業主提升資金回報和租金水平。

陳思樂領導下的ATLAS 寰圖，将務實精神發揮到極致，他稱自己和寰圖人為“做事的人”，這種務實體現在商業邏輯上，即“算明白賬”。

“ATLAS 寰圖是一家‘做生意’的企業，每一個項目都要有利潤空間，但是盈利的方式或者投入的方式、和業主合作的方式非常靈活，主要以需求為導向。”他舉例說，業主方願意給ATLAS 寰圖一個有市場競争力的底租，是因為我們的客戶粘性非常好，運營實效有目共睹，所以業主更看重的是日後效益更高的分成收入。

改變與開拓

陳思樂身上有種灑脫、順時而謀的特質，多變的市場環境並沒有讓ATLAS 寰圖止步不前，相反，在不确定性中勇于改變、勇于開拓，是陳思樂創業多年來最大的感觸。

正如他認為“改變”是一個正向的詞，抓住市場的機遇期和窗口期，才能發掘出一條質量更高、結構更優、效益更好的發展之路。

對于當下商辦市場格局而言，在陳思樂看來，随着疫情影響淡化，市場復蘇迹象越發顯現。但商辦行業供過于求、供需錯配的狀态，估計在短期内較難有明顯改善，商辦資産去化壓力将會加大。

此種境況下，業内将更看重企業的精細化運營能力與盈利能力。

ATLAS 寰圖深谙市場形勢多變，為順應行業趨勢，在前端，打造寫字樓垂直生态和會員服務體繫；在後台，自主研發了包括標準化産品手冊及智慧一體化資産管理繫統等各種提效提質的資産管理工具。

洞察市場形勢，尋求新的增長點，也是ATLAS 寰圖勇于開拓的一種表現。

今年4月，ATLAS 寰圖打造了“寰樂里”社區商業品牌，並獲托管上海西南商城項目，成為ATLAS 寰圖今年在商業管理領域上一個重要的業務布局。寰樂里·西南商城也是繼上海雅居樂國際廣場、上海寰悅廣場之後，ATLAS 寰圖在上海城市的第三個商管項目。

在ATLAS 寰圖的營收構成中，資産交易闆塊成為一個越來越重要的組成部分。陳思樂對該闆塊未來的交易規模充滿期待。目前ATLAS 寰圖資産交易單元累計成交面積近100萬平方米，累計成交額超43億元，代理項目超380個，資産總估值超4300億元。

陳思樂表示，建立信任是資産交易業務開展的重要基礎。交易雙方必須對 ATLAS 寰圖具備足夠的信任，才能攻克交易過程中各種難關，促成交易發生。專業和口碑，正是ATLAS 寰圖資産交易闆塊最好的武器。

資産交易闆塊在兩年時間促成43億的交易，陳思樂認為發展速度符合預期與業務發展規劃，並表示資産交易單元未來将持續為投資者及資産方完成長、中、短期的投資策略制定及資源搭建，實現資産價值預期。

作為一家用心經營的企業，陳思樂表示，ATLAS 寰圖相較于規模，其更看重的是投資回報，認為“穩健提升的盈利”才是一個企業生存和發展的根基。

目前而言，ATLAS 寰圖仍會立足在粵港澳大灣區與長三角都市經濟圈内的1線、1.5線城市以及高增長的2線城市，繼續以“核心城市”+“區域聚焦”策略推進全國布局。

對于未來的期許，陳思樂希望ATLAS 寰圖能“保持初心”，繼續聚焦商辦行業的發展和變革，助力更多的商辦資産實現活化和新生，助力城市的更新與發展。

以下為觀點新媒體對ATLAS 寰圖聯席董事長兼集團總裁陳思樂先生的采訪實錄：

觀點新媒體：ATLAS 寰圖最開始創業的時候，是一個什麼樣的機緣？

陳思樂：從成立之初，ATLAS 寰圖就致力成為商辦全鍊條運營商，而 2016年的風口正是聯合辦公，所以我們以此作為進入這項業務的敲門磚。

而商辦領域從來不是炒熱錢的邏輯，需要細心的經營以及運營，也需要中長期投入、投資，之後才會有穩定的收益。

觀點新媒體：ATLAS 寰圖作為一家商辦資産運營企業，主要有哪些客戶群體？不同客群的服務模式是怎樣的？

陳思樂：我們的服務客戶有三種，一是投資者和業主（To A），關注資産管理增值提效，為客戶創造更優的價值回報；二是企業客戶（To B），提供多元化辦公産品並配以一站式辦公解決方案，滿足不同體量和類型的企業需求，助力企業高質量發展；三是會員和個人（To C），打造豐富的生活空間業态，提升用戶體驗和培養會員粘性。

ATLAS 寰圖服務資産類型涵蓋寫字樓、産辦園區、商辦物業，包含商改、廠改及酒改項目等，提供覆蓋資産全生命周期的全鍊條服務，通過空間服務、資産運營及價值賦能三大模塊有機結合，為資産方提供高效的運營解決方案。

觀點新媒體：作為商辦資産運營商，在資本市場是否有下一步的部署？

陳思樂：ATLAS 寰圖擁有多元的管理團隊，為整合商辦行業提供核心競争力。高管及運營團隊擁有地産、運營、資本經驗，具備全鍊條業務開展能力的同時，對戰略的發展及方向也有洞察和節奏。

我們認為真正難的，或者說真正需要去攻克的，是運營經驗的沉澱和提煉的難題。運營能力作為核心競争力，對資産、業主、資本都有極大吸引力，所以夯實經營一直是我們不斷提升的方向。思考如何把資産價值提高，並透過不同的産品和服務實現這個目標。

觀點新媒體：今年4月ATLAS 寰圖獲托管上海西南商城項目，並引入全新的社區商業品牌“寰樂里”，該項舉措是否標志着ATLAS 寰圖開始進軍社區商業領域？

陳思樂： 早在2017年，ATLAS 寰圖已經進軍商業闆塊。當時我們受資産方委托對上海雅居樂國際廣場啟動全面盤活煥新，通過“重新策略定位 + 精細化運營”，把二樓以上的面積改造為辦公空間，項目實用率提升 34%，單位有效租金及 NOI（運營淨收入）提升 2 倍。

項目經營效果顯著提升，穩定的運營資金流及良好的品牌信譽度，協助資産方在2018 年成功實現證券化運作募資 46 億元，並于 2021 年滾動發行第二期，實現資産與資本之間的良性循環，為資産保值增值。

就社區商業而言，巨大市場的需求和多項利好政策，讓社區商業得到越來越多的關注和資源投入。

基于這樣的背景，我們打造了“寰樂里”這個社區商業品牌，而“寰樂里”确實是今年 ATLAS 寰圖在商業管理領域上一個尤為重要的業務布局。

觀點新媒體：在資産管理闆塊，ATLAS 寰圖是以收取服務費的形式與業主方合作嗎？在商辦資産交易闆塊，ATLAS 寰圖又是如何開展的？未來的發展規劃如何？

陳思樂：我們是基于不同商辦資産的情況，合理評估，以需求為導向，選擇最優的合作模式，最終達到雙赢甚至三赢的目標。服務費，只是我們其中一種合作方式。

我們從 2021 年開始做資産交易，當時大部分的資産持有方，都是我們做資産運營服務的業主。

資産交易闆塊最難或者是最核心要做的事情是建立信任，大宗資産交易跟租賃業務邏輯不一樣，如果業主方或者是資産持有方對我們沒有足夠的信任，難以攻克交易過程中各種難題，促成交易發生。我們用兩年時間，完成40多個億的交易，正是有賴于我們在做資産運營服務時積累下來的客戶信任。

資産交易業務歷經兩年多的搭建和培育，其發展速度符合我們的預期與業務規劃。目前資産交易單元累計成交面積近100萬方，累計成交額超43億元，代理項目超380個，資産總估值超4300億元。

未來，資産交易單元将持續為投資者及資産方完成長、中、短期的投資策略制定及資源搭建，為客戶量身定制服務方案，實現資産價值預期。

觀點新媒體：從聯合辦公到商辦運營商，ATLAS 寰圖的轉型已獲業界認可。您認為未來的聯合辦公是否都會朝商辦運營商的方向發展嗎？

陳思樂：商辦全鍊條運營商的行業壁壘及門檻不低，它涵蓋的業務闆塊很多元，而常規聯合辦公若直接往這個方向轉變並非易事。

ATLAS 寰圖是一家輕資産資産運營管理公司，從前期的項目策劃定位、設計及改造實施到招商管理、智慧化運營，辦公服務，企業服務以及客戶關繫的維護，再到後期資産的退出，提供一站式全鍊條的管理服務，跟聯合辦公企業的組織架構和服務鍊路有明顯差異。

觀點新媒體：ATLAS 寰圖不同業務之間的創收能力是怎麼樣的？

陳思樂：資産運營管理闆塊，按照業務占比劃分，主要是租賃收入，占約 70%，其他收入部分，例如增值服務闆塊，占約 30%。資産交易闆塊，其創收模式基于不同項目和交易規模而拟定，尊重市場水平和規則。

實際上，每一個闆塊的盈利能力和要求都不一樣，比如說配套的定位，主要是為了服務用戶。

觀點新媒體：相比幾年前市場已經發生了相當大的變化，您覺得未來會怎麼樣，您怎麼看這個不确定性？

陳思樂：“改變”這個詞在我看來是正向的。但改變是一個歷練，它代表面對不确定性和困難時，把它改善、優化、提升的成長過程。

願意改變才有機會占據先機。在不同的環境里，都有很多優秀的企業，差别在于團隊看待問題和面對變化的心态。

市場環境是多變的，在心态上要勇于改變、勇于開拓，而在實際行動層面，則順時而謀，必須有與“勇”匹配的“謀”， 抓住市場的機遇期和窗口期，才能發掘出一條質量更高、結構更優、效益更好的發展之路。

觀點新媒體：你們選擇與業主合作方式的評判標準是？每個項目會有利潤預期嗎？

陳思樂：ATLAS 寰圖是一家“做生意”的企業，所以每一個項目都要有利潤空間，但是盈利的方式或者投入的方式、和業主合作的方式非常靈活，主要以需求為導向。

合作的標的集中在商辦領域，寫字樓、産辦園區、商辦物業或者綜合體，但是合作的方式是多樣的。

舉一個例子，有業主方願意給ATLAS 寰圖一個具備市場競争力的底租，業主更看重項目日後的分成。實際上，我們在預售階段已經可以完全覆蓋底租成本，分成收入對業主更有吸引力。

觀點新媒體：在目前這個茫然階段，您想跟同行包括創業者們傳遞一個什麼樣的話語？希望外界怎樣去描述寰圖的形象？

陳思樂：夯實經營，是我們的共勉。因為沒有任何時刻比起現在，更需要核心競争力的保駕護航。

第二個問題是大家對 ATLAS 寰圖的印象，這幾個字是我們前年的時候總結的--

“立事為人 立人為事” （Business for People，People for Business），也是 ATLAS 寰圖的品牌理念。

生意本身是做人的生意，更重要的一點是，我們是做事的人。

有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質量的發展。