有心者勝·物業篇 | 新城悅獨立之路

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“物業篇”，将以創新、多元與專業的視野，觀察相關標杆企業在土地、不動産、産業、資本循環組合構建的新經濟産業領域所取得發展，以及可借鑒的經驗。

作為其中的“物業篇”，将從專業的角度，觀察標杆企業在地産周期調整、資本市場涼熱中的表現，共同探尋行業的復蘇之道。

觀點網 當地産黃金時代過去，除了房企本身，受到波及的還有上下遊關聯行業。

外部變局之下，物業服務行業的發展也進入了一個新階段。依靠地産關聯方穩定業務輸送的時代已成過去，“獨立”成了新的生存法則。

數據顯示，2022年全國土地購置面積1億平方米，比上年下降53.4%；商品房銷售面積同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。受此影響，物企整體增量項目轉化率下降，2022年TOP50物企關聯方承接面積合計約為3.95億平方米，同比下滑45.38%。

申港證券認為，2023年将是物企增強獨立性、減弱房地産附庸屬性、服務邊界持續擴張、開啟新周期的一年。

從新城悅服務來看，2022年初管理層便指出要擺脫地産依賴，經過一年調整，該公司業務結構中和房地産開發的直接關連程度降到歷史最低水平。

盡管如此，作為脫胎于地産的物業公司來說，天然與地産關聯方具有密不可分的關繫。盡管要堅持獨立性，但並不等同于擺脫了對關聯房企的絕對依賴性，獨立之路依然任重而道遠。

關聯

當房企融資渠道收窄，現金流壓力席卷而來時，有着穩定現金流來源的物企被視為“輸血”工具，明里暗里的資金支持掏空了一些物企的錢包。

有研究報告顯示，56家上市物企應收賬款總額從2020年的341億攀升至2022年的886.9億元，復合年增長率61.27%。

受地産拖累，資本市場物業闆塊表現整體疲弱，截至2022年末，市值在30億以下的物企占比六成，較年初增加8.4個百分點。申港證券發布研報稱，當前物業與地産仍處于同漲同跌的階段，物業股估值處于歷史低位。

尋求與關聯房企脫鈎成了物企的主要命題，如金科服務經過兩度股權變更後，大股東從金科股份轉為博裕投資；奧園健康29.9%股權轉讓予南粵基金後也完成與關聯房企脫鈎；去年末旭輝控股也在尋求出讓旭輝永升服務23.26%股權。

總體來看，與其他物企相比，新城悅服務在股權上的獨立性較強，與地産公司並非控股關繫，而是同一實控人下的兄弟企業。

從應收賬款來看，截至2022年末，新城悅服務貿易應收款約12.92億元，其中關聯方應收賬款額度從2021年末的1.95億增長189%至2022年末的5.64億。

與地産關聯方的關聯交易，體現在業績報告中通常為關聯方應收款，然而一旦關聯方陷入流動性危機，關聯方應收款就有成為壞賬的可能，繼而被物業計提減值。

除此以外，物業承接地産的車位代銷等業務，往往因為“獨家租售權及底價租售合作權”等，需支付高額的“保證金”。

新城悅服務與關聯方預付款項、按金及其他應收款在2022年也有增長，從2.6億元增至5.8億元。加上2.76億元的合約資産，新城悅服務與關聯方的應收賬款額度合計為14.2億元，同比增長95.76%。

數據來源：企業年報

值得一提的是，4月新城悅服務曾公告披露，該集團于2022年12月31日已付按金的未償還結余約為人民币6.66億元，其中約有5.61億元為新城悅服務就提供的車位銷售代理服務向王振華的關聯公司支付的過往可退還按金的未償還結余。

截至該公告披露日（4月21日），新城悅服務過往可退還按金的未償還結余仍有約5.5億元。

财報顯示，截至2022年末，新城悅服務在手現金為19.74億元，相較2021年的25.04億減少了5.3億元。現金與關聯按金此消彼長，浮現出的或許是困難時刻兄弟相幫的友好畫面。

獨立

有市場觀點認為，物企關聯交易時代遠去，第三方業務是成長關鍵。

中策信德研拓中心總經理衛歡對觀點新媒體表示，伴随房地産未來銷售長期可能維持在10億平方米左右，物業公司未來能夠獲得母公司竣工項目轉化的支持會越來越少。2022年全國主要代表物企基礎物業收入占比提升的同時，關聯業務收入占比則呈現下降局面。

根據申港證券報告，2022年物企來自關聯方支持減半，TOP50物企第三方拓展面積合計約為18.83億平方米，較2021年同比上升46.13%。同時，2022年關聯方承接面積整體小于2021年。

努力擺脫地産依賴的新城悅服務截至2022年末的在管面積約1.98億平方米，其中來自第三方的面積占比首次超過50%，達到51.9%；合約面積3.13億平方米，同比增長12.2%。

合約面積中，其中來自新城繫合約面積為1.67萬平方米，占比53.3%；來自第三方合約面積1.46億平方米，占比46.7%。

不過，2022年新增合約面積幾乎全部來自第三方外拓，新增第三方合約面積3344.8萬平方米，新城繫新增面積僅44.7萬平方米。

數據來源：公司年報、觀點指數整理

新城悅服務于年報中表示，自2019年起，不斷在市場化發展方面進行投入和培育，迅速提高在市場中的商機搜尋和捕捉能力。此後，新城悅服務第三方外拓能力不斷加強，第三方合約面積從2019年的0.33億平方米增至2022年末的1.46億平方米。

在加強第三方外拓能力同時，新城悅服務對關聯公司的依賴度逐漸下降，獨立市場化拓展态勢顯著增強。據了解，随着2022年城投開發企業拿地數量上升，新城悅服務和天津、常州及荊門等地的城投開發企業達成了合作關繫。

不過值得注意的是，新城悅服務合約在管比一直處于下降趨勢。

數據來源：公司年報、觀點指數整理

随着物業行業收並購的刹車與母公司供給能力的下降，2022年物企的合約在管比集體出現向下變動趨勢。在並購逐漸轉弱，未來從戰略型轉向機會型的發展方向下，低成本低風險的市場外拓成為未來物企拓展規模、增強獨立性的最重要的方式。

2022年，新城悅服務通過競標方式獲得合約面積約2400萬平方米，其中，第三方的面積超過了95%，全年第三方的競標拓展面積創歷年新高。

獨立化發展倒逼物企增強市場外拓能力，提高第三方業務占比。除在管面積之外，體現在營收結構上，來自第三方的營收貢獻占比以及房地産開發關聯業務收入比例也是物企是否保持獨立性的重要體現。

截至2022年，新城悅服務房地産開發關聯業務的收入占比已由2020年的38.9%降至目前的16.8%，毛利潤占比由2020年的31.1%降至目前的13.7%，均創歷史最低紀錄。

從營收和毛利結構來看，新城悅服務更加聚焦物業管理服務和社區增值服務兩大核心業務，2022年營收和毛利占比總和均超過80%。與此同時，開發商增值服務和智慧園區服務收入下降均超過30%，占營收比重降至16.8%。

謀變

行業變局之下，尋找“第二增長曲線”成了許多物企的選擇，紛紛将目光投向非住業态。

新城悅服務2022年初提出打造雙鍊驅動的“大社區+大後勤”戰略，其中“大社區”面向C端，聚焦社區物管服務與社區增值服務，“大後勤”面向政企客戶，瞄準非住物管與非住增值服務等。

社區增值服務已成為新城悅服務繼物業管理之後的第二大核心業務，2022年社區增值服務收入達12.85億元，同比增長40.3%；團餐服務收入3.55億元，同比增長334.2%。

而且新城悅服務對團餐和電梯業務具有很大信心，管理層曾表示，未來兩至三年公司業務重心将放在電梯和團餐這兩個闆塊。

光大證券報告顯示，2023年以來，新城悅服務加大核心區域重點業态的物管和增值業務拓展力度，預計非周期類業務仍将穩健發展，公司整體受到宏觀經濟和地産的影響進一步減小。

就團餐業務而言，我國團餐市場增長空間大，艾媒咨詢數據顯示，中國團餐具備穩定的客戶群體，2021年市場規模達1.77萬億元，預估保持10%增長率，2023年将達2.25萬億元。

新城悅服務也在積極布局團餐市場，積極推進産業鍊資源整合。2020年，通過收購誠悅時代開啟團餐業務進擊之路。随後收購上海學府餐飲，完成在醫院、高校、辦公等全業态領域的後勤餐飲服務布局。

2022年，新城悅服務新增蘇州海奧斯餐飲、天津金玉和上海翔禧物業三項並購，進一步補全公司在工廠、園區業态團餐服務、以及醫療業态團餐服務等方面的能力。作為“大後勤”領域的核心業務，新城悅服務團餐業務在管項目已經超過130個，業務覆蓋長三角、成渝及環渤海地區。

除了新城悅服務，保利物業、碧桂園服務、金科服務、雅生活、新希望服務等物企也先後競逐團餐賽道。然而，目前中國團餐市場還處在“小而散”的初級階段，物企的切入模式基本為初期的收購+後期運營擴張，該業務在物業公司營收體繫中規模還比較小，短期内難以成為增長的主要力量。

除了團餐業務，新城悅服務電梯闆塊業務也處在快速增長态勢，2022年設施設備管理服務收入2.4億元，同比增長54%，高于整體營收增速。

據稱，作為擁有國家特種設備A級資質、五星級電梯維保單位，新城悅服務從電梯的前端銷售安裝到維保維修，包括到助力民生的老舊小區電梯加裝和改造業務，都建立了自身專業能力的“護城河”。

光大證券報告稱，展望未來，老舊小區改造持續催生電梯加裝需求，新城悅服務在管項目業态豐富，大量住宅、綜合體、寫字樓、産業園區等存在電梯維修保養需求，電梯業務有較大滲透率提升空間。

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