股東會見聞錄 | 金地淩克的預判與應對

觀點網 6月29日，深圳天氣悶熱且潮濕，似乎暴雨仍藏在晴天之中。

金地集團在今天如期召開了2022年度股東會，從參會投資者轉述的管理層言論可看到，國内房開市場挑戰依然嚴峻，但金地似乎找到了穿越“暴雨”，走向“晴空”的方法。

參會投資者向觀點新媒體透露，淩克在股東會上指出，面對如今全國房地産行業進入的深度調整期所帶來的成交、投資的萎縮，金地早在2021年下半年便察覺到並适時做出改變。

“我們主動進行了開源節流，做了兩方面工作，一是抓銷售；二是控支出，包括控制土地投資及開工的支出。”淩克股東會上如是表示。

淩克還預計，2023年市場将會進入“修復年”，但市場修復節奏和幅度存在較大不确定性。企業端資金鍊依舊承壓、需求端整體偏弱、供給端彈性不足諸多影響之下，存在不确定因素。

金地近況

“行業陰霾之下，金地的改變也十分明顯，特别是在土地投資端，加大了在一二線城市的投入，且大幅放緩了三線城市布局。”與會投資者介紹。

據觀點新媒體了解，随着一二線城市核心地段資源日漸匮乏，開發商不得不付出更多成本拿地，而以往金地選擇合作攤平成本及錯開核心城市地塊，進入三四線城市布局。

2018年-2021年這段時間，金地增加了一些三四線城市的投資占比，該區域占比持有在3成以上。但2022年新增土地的儲備面積中，三線城市占比快速下降至6%，轉而選擇在基本面強，市場波動趨勢向好的一二線城市。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

三四線城市曾經是部分房企實現高周轉、快擴張的途徑，但是随着房地産行業進入下行周期，已然成為了衆房企最先撤離的地方。

據觀點新媒體統計，今年1-5月，金地總投資金額約98.5億元，新增6宗地塊，土地儲備面積61.8萬平方米，均位于上海、杭州等具有更強安全性和流動性的一二線城市。

正是由于及時轉向，在去年較為困難的行業形勢時，金地銷售表現較同行間也更有韌性。

根據參會投資者提供的企業數據，2022年金地銷售金額實現2218億元，按年下滑23%，而同期的行業TOP10、TOP20企業平均下滑數據為33%、36%。

對于今年的投資目標和業績指引，投資者指出，金地並未制定剛性的年度目標，但也透露了整體去化率将保持在5成至6成之間的水平，下半年将有10多個全新項目進入市場。

金地認為，銷售目標還是要根據市場變化而定，期望下半年有政策出台能夠刺激市場，公司會做好所有應對市場好轉及更加惡化的準備。

截至2022年末，金地共進入了全國78個城市，總土地儲備約5182萬平方米，銷售均價換算後，可售貨值已超萬億元。期内，實現歸母淨利潤61.07億元，按年減少35.09%，下滑原因就是因為資産計提減值增加，這部分金額約為52億元。

投資者指出，管理層透露金地近萬億可售貨值中，3000多億屬于已銷售未結轉金額，實際僅有7000多億可售資産，按照2022年度2000多億銷售節奏來看，仍可支撐3年時間。

該投資者向觀點新媒體介紹，取得預售許可證一年以上的住宅、兩年以上的商業和具備交付以後一年以上的車位會被列為長庫存資源。2020年後，随着市場下行，各公司的長庫存資源都有有所加重。

對于長庫資源，金地目前制定了按區域嚴格考核指標，包括住宅還是非住。今年上半年，公司長庫資源去化獲得較好成績，7個大區中僅有2個大區在上升，其余均下降。管理層則指，本質上還是要從營銷下手，抓銷售，把工作做紮實，把産品做好。

至于毛利率方面，金地管理層認為，除非市場有實質性轉好，否則未來毛利率仍面臨一定的挑戰。

等待窗口

2022年，國内房開企業融資趨緊，全年房地産行業共實現非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%，融資與銷售一同進入下行階段，不但全年非銀融資規模腰斬，海外債、信托融資更嚴重受阻。

與會投資者表示：“淩克在會中指出，2022年公司全力維護融資渠道暢通和财務安全。”

報告期内，金地仍保持着較為暢通的融資渠道和償債能力，融資成本也較上年有所優化。2022全年，該司境内銀行借款規模淨增30余億，還成功發行中票尾款ABS，供應鍊ABS等産品。

另外，金地有息負債合計1152.16億元，較上年壓降103.4億元，債務融資加權成本4.53%，較上年下降0.03個點。資産負債率為72.3%，剔除並不構成實際償債壓力的預收款項後，實際資産負債率為65.3%，淨負債率為52.2%，分别較上年同期下降3.89個點、2.3個點、3個點。

淩克在會上透露，為保持現金流安全，金地在去年較為困難的時期按時償還債務，采取常态化現金流壓力測試，前置應對和化解風險的策略。

此前，金地現金流測算和壓力測試是按季度進行，現在将測試進一步細化至月度、半月度為周期，及時了解公司的現金流狀況。

就融資環境而言，當前地産債券融資仍以國央企為主力，部分擁有優質資産的民營企業依靠資産抵押實現少數債券融資，但受限于提供反擔保資産，空間有限，客觀上限制了發債規模。

此外，個别民企能發行純信用類債券，但規模小、期限短、融資成本高。因此，在淩克看來，地産行業危機仍然存在，絕大部分房企依然無法依靠自身信用發行債券。

他認為，“第三支箭”政策想法很好，但對企業來說仍未取得很大的作用。中債增雖然可以為企業發行中票提供擔保，但需企業拿出資産抵押。從這個角度上看，真正的信用産品並未恢復，資産抵押貸款銀行也能辦理，利率也能接受。

面對這些挑戰，金地将從緊抓現金流、産品服務、組織建設上下功夫，涉及調整組織結構及合並業務規模。

觀點新媒體了解到，2022年初至年末，金地主動優化城市建制，部分城市公司、事業部數量由38個合並至31個；全集團總人數也由4.8萬人降至4.3萬人。

對于今年的工作部署，淩克指出：“一是要努力完成全年目標，跑赢對手；二是不僅是銷售抓好，也要抓好回款；三是做好融資工作，等待公司債、中票等公開發行的無抵押、無擔保、純信用産品的窗口開啟。”

投資者還關心目前招商、保利等企業已通過了定增事宜，金地目前對股權融資的态度及想法。

公司管理層則指出，會平衡好股權融資和債權融資之間的關繫。一方面，股權融資政策窗口要打開；另一方面，拿到批文後資本市場要認可，目前市場相對來說偏弱；再者，股權融資會攤薄原有股東權益。

在領導層看來，金地現階段不會進行股權融資，並不是那麼劃算。此外，市場目前對地産企業也不是特别支持，股權融資的成本大于債權融資。

“雖然公司安穩度過了去年的違約風暴，但仍然是艱難的，我們會用最大努力保持公司的健康。”淩克在結束時講到。

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