惠譽：确認太古地産長期外币發行人違約評級為“A”

觀點網訊：近日，惠譽确認太古地産有限公司的長期外币發行人違約評級(IDR)為“A”，展望“穩定”。惠譽亦确認太古地産的高級無抵押評級為“A”，以及确認SwirePropertiesMTNFinancingLimited發行的中期票據計劃及高級無抵押債務評級為“A”。

觀點新媒體獲悉，評級的确認反映了惠譽的預期，盡管資本投資和融資成本增加導致債務增加，但太古地産的投資物業EBITDA利息覆蓋率仍将遠高于4.0倍。内地主要城市以及香港地區黃金地段的優質投資物業組合帶來的穩定租金收入也支撐了該評級。

惠譽預計，由于債務增加和利率上升，太古地産的投資物業EBITDA利息覆蓋率将從2022年的10.6倍降至2023年-2025年的6-7倍。惠譽預測，随着占其總債務34%的浮動利率債務利率在2023年-2024年上調，2023-2024年的平均利息成本将從2022年的3.2%上升至3.8%-3.9%。

該公司發行了約30億港元的固定利率債券，期限為3-10年，利率為3.0%-3.8%，主要以離岸人民币計價。惠譽預計該公司将主要通過離岸和在岸人民币貸款為其在中國内地的新投資提供資金，以對沖匯率風險，並受益于港元相對較低的融資成本。

随着資本投資的增加，惠譽預計公司的杠杆率(淨債務/投資物業價值之比)将在2023-2025年上升到10%-15%。截至2022年底，其1000億港元的10年投資計劃中，有近40%投資于中國内地、香港特區和東南亞，包括房地産交易項目。惠譽預計其資本支出将在2023年達到峰值，原因是中國内地的新投資物業項目、以及香港特區太古坊和太古廣場的擴建，以及完成對成都遠洋太古里50%股權的收購。

另外，太古地産的評級是基于其香港特區投資物業租金收入穩定。惠譽預計，由于沒有租金優惠，以及太古坊二期新辦公樓的貢獻，2023年和2024年的租金收入将以個位數的百分比增長。香港特區寫字樓市場壓力的影響可能是漸進的，因為其總租金收入的13.8%将于2023年到期。然而，入住率的大幅下降或租金的下調可能會削弱其中期的業務狀況。

惠譽預計，2023年太古地産在中國内地和香港特區的購物中心租金将出現正回升。2023年第一季度，香港特區三大購物中心的零售額大幅增長，超過了2019年防控前的水平。尤其是太古廣場和東荟城的購物中心受益于兩地重新通關後的客流量。太古地産中國内地投資組合的零售額也超過了防控前的水平。

且據了解，根據惠譽《母子公司評級關聯性標準》，太古地産的評級上限比母公司太古股份有限公司（A-/穩定)的並表後信用狀況高一個子級，太古股份的並表後信用狀況與太古地産的獨立信用狀況處于同一水平。這也反映了惠譽評估其法律層面的限制程度為“開放”，因為太古地産並沒有固定的限制機制來限制母公司獲取太古地産現金流。報告還認為，由于太古地産獨立上市，母公司對太古地産現金及資産的獲取和控制程度為“部分開放”，這對流入母公司的現金，以及其完全外部的非股權融資和獨立的現金和融資政策提供了一些限制。

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