有心者勝·ESG篇 | 瑞房城更機會與模式

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

率先發布的“ESG篇”，将從可持續發展層面出發，觀察標志性企業在環境、社會和公司治理等維度的行動和選擇。

觀點網 近些年來，用以衡量企業可持續發展能力和風險規避能力的ESG（環境、社會和治理）指標，正越來越受到重視。

截至2021年12月31日，全球已有4661家機構簽署聯合國支持的負責任投資原則(PRI)，資産管理總規模超過121萬億美元。

過去五年間，上交所、深交所陸續發布上市公司ESG信息披露指引，具體的考核要求開始被明确。

相較于滬深交易所，港交所對于ESG方面的監管則更為久遠。

2012年，港交所發布首份《ESG指引》，2015年更是加入“不遵守就解釋”的條文，如今所有在港上市公司已被強制要求披露ESG信息。

作為最早發布ESG報告的港股房企之一，瑞安房地産在可持續發展方面可謂耕耘已久。

不過，瑞房在可持續發展方面成色如何？而可持續發展又給瑞安帶來哪些好處？不妨從其發布的ESG報告當中窺探一二。

節能減排的方向

2020年9月，中國正式提出，二氧化碳排放力争于2030年前達到峰值，努力争取2060年前實現碳中和。

為了配合國家“雙碳”目標，瑞安房地産結合企業願景于2020年推出了為期十年的2030年5C可持續發展戰略，包含社區（Community）、環境（Clean）、文化（Culture）、關愛（Care）和企業管治（Corporate Governance）等五方面内容。

2022年，瑞安房地産進一步更新了5C可持續發展戰略，並制定了以下環境目標：于2050年實現淨零排放；設立2030 1.5oC科學碳目標；與2019年相比，能源消耗強度到2030年降低20%；與2019年相比，用水強度到2030年降低20%；到2030年，将45%的營運垃圾和50%的建築垃圾從垃圾填埋場轉移。

查閱瑞安房地産2022年ESG報告獲悉，該公司減少自身營運的碳排放的主要方法包括改善能源管理、使用可再生能源以及打造綠色健康建築等。

至于具體采取的措施，以瑞安房地産旗下武漢資産，位于武漢天地的壹方南北館與武漢企業天地一号的辦公室為例：首先，2022年，瑞安為武漢資産在能源管理方面制定了一個從2023年到2027年的五年改進計劃。

根據武漢資産的五年改進計劃，瑞房将為其優化中央空調繫統；增加安裝太陽能電池闆的區域，以提高可再生能源的使用；在停車場切換到運動感應LED燈，升級照明繫統；在商場的天窗上增加外部遮陽措施，以減少溫度上升和眩光。

據了解，多年來，瑞安房地産旗下瑞安新天地也在一直使用能耗監控繫統。自2021年起，瑞安新天地便開始與霍尼韋爾（Honeywell）合作，為未來五年開發項目建立綜合能源管理平台。

該平台可實時監控項目的電力、水、燃氣和熱力消耗情況，實現能源消耗的綜合分析，提高數據準确性，識别需要改進的地方，並預測未來的能源消耗趨勢，從而優化營運績效。

其次，瑞安房地産還為武漢天地的壹方南館和企業天地一号采購了100%的可再生能源。這也使得可再生能源占公司整體用電量比例從2021年約10%，提高到2022年約15%。

最後，除了能源管理還采取了碳補償措施作最後手段，以補償營運中産生的難以消減的排放。

2022年，瑞安房地産為武漢天地壹方南館和企業天地一号購買了7925噸二氧化碳當量的中國核證自願減排量（CCER），並最終實現了碳中和。

上述種種舉措的實施下，瑞房整體能源消耗強度和碳排放強度都有了明顯改善。

數據顯示，2022年瑞安房地産共計消耗了152,622兆瓦時的能源，較2021年增加了11.7%；整體能源消耗強度為57.48兆瓦時/千平方米，較2021年減少了12.2%。

碳排放方面，2022年，瑞安房地産溫室氣體排放強度比2021年下降27.5%。自從2011年開始追蹤集團的碳排放強度至今，整體碳排放強度已減少了66.3%。

圖片來源：瑞安2022年ESG報告

在節能減排方面的努力，也使得瑞安房地産收獲了很多綠色及健康建築的認證。例如，上海新天地于2021年獲得了國際WELL建築研究院（IWBI）授予的銀級WELL健康社區認證證書，該項目成為了全球首個城市社區級别的WELL健康社區認證項目。

而在2022年，瑞房旗下六個項目獲得了WELL、LEED、中國健康建築等七項認證。同時，其他六個項目亦獲得WELL和LEED預認證，總面積為322,624平方米。

截至2022年底，瑞安房地産100%新開發項目和超過95%現有項目總建築面積，已獲得至少一項綠色建築或健康建築的認證。

圖片來源：瑞安2022年ESG報告

可持續金融選項

從上述購買可再生能源和中國核證自願減排量等動作可以看出，過去這些年里，瑞安房地産在可持續方面投入了不少的金錢，但是並非沒有回報。

對于瑞房而言，長周期的城市更新模式，也就意味着投入大、周期長、回報慢、持有多。

2015年，瑞安房地産淨資産負債率曾一度達到了81%歷史高位，不得不開始通過出售非核心資産、成立投資基金等方式降杠杆，以減輕壓力。此後，瑞房更是走上了合作開發模式，通過股權合作方式降低自身的杠杆。

是故，利率低、成本低、期限長的可持續金融，對于瑞安房地産來說無疑十分契合。

根據瑞房的規劃，截至2030年，該公司至少50%貸款及融資将來自可持續金融。

據了解，當前該公司的可持續金融主要分别為綠色債券和可持續發展挂鈎債券兩種。

綠色債券方面，相較與其它中資房企，瑞房起步稍晚，于2019年11月與渣打銀行、瑞士銀行香港分行訂立購買協議，在綠色融資框架下完成發行首只綠色融資票據，發行規模為3億美元，票面利率5.75%，将于2023年到期。

2020年11月，瑞安房地産在原基礎上增發了上述票據，發行規模2億美元，票面利率5.75%，于2023年到期。

除了綠色美元票據，瑞安房地産還在境内發行了綠色CMBS。

2023年4月，瑞房發布消息稱，完成發行“瑞安房地産-虹橋天地綠色資産支持專項計劃”。

該産品是彼時國内最大的民企綠色CMBS，發行規模為44.01億元人民币,票面利率為3.9%，所得款項淨額用于償還集團現有債務以及用作一般營運資金。

可持續發展挂鈎債券（Sustainability-Linked Bond，簡稱“SLB”）方面，瑞房亦有所嘗試。

2021年，瑞安房地産根據ICMA的SLB原則建立了一個可持續發展挂鈎債券框架。當年6月，在渣打銀行和瑞銀幫助下，按照該框架發行了中國内地房地産行業的首筆SLB，債券發行總額4億美元，票面利率5.50%，于2026年到期。

所謂可持續發展挂鈎債券，指的是任何一種其财務和/或結構特征會根據發行人是否達成預設的可持續發展或ESG目標而發生改變的債券工具。

SLB作為目標挂鈎債券，設定了企業的可持續績效指標（Sustainability Performance Targets，SPTs）及設定的關鍵表現指標（KPIs），KPI未實現時會觸發約定的懲罰機制（如利率上升），以此實現推動企業可持續性表現的目的。

值得注意的是，與綠色金融對資金用途的明确界定相比，SLB不對資金用途設限，只以企業的可持續績效提升為導向。

據了解，瑞安房地産設定的SPT為：到2024年将範圍1（直接排放）和範疇2（外購電力産生的能源間接排放）的溫室氣體排放強度（每平方米）比2019年的基線減少25%。

2022年，瑞房聘請了晨星審查截至2021年底SPT的實現進度。最終結果顯示，在2021年實現了建築碳強度比2019年基線減少32.4%，遠遠超過了2024年減少25%的目標。

對此，瑞安房地産在ESG報告中指出，取得上述成績主要歸功于在武漢幾處資産中采購了100%的可再生能源電力，采取了多樣化的能源和資源效率措施來減少能源消耗和相應的碳排放，以及為營運設定了大約3%的年度能源強度降低目標率的策略。

可以發現，一方面瑞房在企業可持續方面投入了不少的金錢和努力，但另一方面相關表現也能幫助達到預設的SPT，下調債權的票面利率，從而實現反哺。

城市更新機會

除了可持續金融，ESG方面的投入對瑞安房地産開發業務也有着一定的幫助作用。

自1996年以來，瑞安房地産便大量布局城市更新物業，憑借上海新天地站穩腳跟後，又打造了武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地等天地繫列項目，成為城市更新的代表性企業之一。

今年4月底正式開業的上海蟠龍天地，便是瑞房最新推出的城市更新項目。

作為上海第一批獲得市政府批復的城中村改造項目之一，瑞安房地産于2014年啟動蟠龍天地的規劃，並于2018年啟動建設，采用“城市休閑”概念，将其打造成“大虹橋”區域獨一無二的江南水鄉商業。

項目總占地面積752畝，規劃有三個功能空間：約23萬平方米的公共綠地、約5萬平方米的水鄉古鎮商業空間和約25萬平方米的居住區。

由于該項目所處的江南古鎮蟠龍鎮是上海32個歷史風貌保護區之一，可追溯至隋朝，距今已有千年歷史。同時，在瑞安房地産5C可持續發展戰略中，文化（Culture）也是其中一個非常重要的發展方向。

故在項目的打造上，瑞房非常重視對村莊文化遺産的保護以及歷史建築的活化。據了解，自蟠龍天地項目啟動以來，成立了專業的文化顧問團隊，連續走訪了文化和旅遊部、規劃局、博物館等部門的30多位專家學者，開展了為期三年的文化挖掘工作，對蟠龍的風貌、歷史、習俗、名人故事等進行深入研究。

最終，該項目成功保留了十座具有江南風格的歷史建築、十座“九龍一鳳”的古橋，以及原有的濱江水岸、十字老街等原始文化，再現了古代的“蟠龍十景”。

除了重現古景進行文化保護外，蟠龍天地還建立了蟠龍雅集文化社交平台，邀請文化專家定期舉辦江南文化展覽、茶藝、非物質文化遺産手工制作等活動，讓當代人擁抱傳統江南生活。

上述這些舉措，也使得該項目赢得了認可。例如，該項目獲得了綠色建築認證，包括LEED—社區規劃與發展評估金級認證和中國綠色建築標識一星認證等。

或許是源于蟠龍天地的成功，很快瑞安房地産再度拿下了另一個古鎮的城市更新項目。

今年4月，瑞房宣布，間接全資附屬公司上海瑞樓企業管理有限公司與主要從事投資控股的國有企業上海浦呈投資發展有限公司訂立協議，成立合營公司，以更新發展位于上海市闵行區浦江鎮的召稼樓項目。

和蟠龍鎮類似，召稼樓同樣為江南水鄉古鎮，是上海歷史文化風貌保護區之一，擁有近千年的人文歷史。根據規劃，改造後的項目未來面積是目前召稼樓古鎮2.5倍，預計3年後出形象，5年後正式建成。

不久前，上海市政府印發了《上海市城市更新行動方案（2023-2025年）》，該方案提出，加快推進“兩舊一村”改造工作，到2025年，中心城區周邊“城中村”改造項目全面啟動。這也意味着上海已進入第二輪城市更新的高峰期。

而在ESG戰略中對于文化的重視，或将令瑞安房地産在此輪城市更新競争中獲得更多機會。

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