復活“萬村計劃” 深圳安居微棠與萬科的租賃探索

觀點網 在CBD商圈光鮮工作，下班後拖着疲憊回到逼仄的城中村，一天體驗兩種極端生活的局面，似乎要被安居微棠所打破。

近期，深圳白芒村統租事宜仍在持續發酵，市面上也出現了許多“白芒村統租，被迫搬家”的消息。

統租是政府或相關部門出資或管理的租賃房屋，主要是為了解決低收入群體的住房問題，提供公共福利房屋。

觀點新媒體了解到，政府對城中村中實行統租，直接意義上就是為了改變以往城中村“髒亂差”的局面，達到提高居民居住條件，增加城市管理效率，促進土地利用，減少社會問題的發生。

而白芒村統租問題的浮現，也表明執行初期，深圳面臨着城中村走向保租房道路的艱難探索。

統租緣由

今年2月28日，深圳市城中村保障性住房規模化品質化改造提升暨三宜小村建設動員會在龍華區元芬村召開。

啟動儀式上，深圳10個區（新區）簽署了保障性住房建設籌集任務書，明确2023-2025年，深圳市将建設籌集保障性住房46萬套（間）、建築面積超過2000萬平方米。

截至3月底，深圳全市城中村保障性住房規模化品質化改造提升項目共儲備約2.9萬套（間），已統租城中村房源超7000套（間）。

目前，深圳市人才安居集團還與寶安、龍華、光明等三個區簽署了《戰略合作框架協議》，與相關金融機構簽訂了授信協議，並且于2月10日成立深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司，注資20億元，

安居微棠成立之後，便成為了深圳城中村改造保障性租賃住房執行公司，堅持“增供低價、保本微利”原則，目前已累計收儲房源約11.4萬平方米、可籌集保障性住房約5700套。

觀點新媒體了解到，安居微棠目前“收房”主力重心放在了南山、羅湖、福田、寶安等區，且集中在面積不低于400平獨棟農民房。而據深圳市發布的《住房發展2023年度實施計劃》，上述區域存在着較大的籌集保障性住房的缺口。

上述《實施計劃》2023年計劃供應居住用地330公頃，其中保障性住房用地125公頃，商品住房用地205公頃。

雖然計劃供應的保障房數量比商品房要多，但整體面積較小，且集中在寸土寸金的福田、南山等區，較大的籌集量及緊缺的土地現實存在尖銳矛盾。

數據來源：政府公告

從具體分區上看，需籌集保障房的南山區數量最大，存在9800套籌集缺口，占總體保障房的比例為70%；龍華區為籌集占比最多區域，達93%；福田及羅湖等區年度籌集數量也位于衆區前列。

目前國内保障房建設主要通過兩種方式進行，即新建或改造。安居微棠的成立與交付，為保障房籌集量與土地量之間矛盾解決提供了途徑，籌集保障房可以通過對城中村的統租與改造達成。

市場消息指出，微棠收房是按租金溢價進行核算，基本參照深圳關外增加40-80%，關内增加10-30%的價格。

這個溢價水平相對較高，微棠收房完畢後，會再進行一定程度的室内裝修、安裝生活配套等，改造為公寓後再對外出租，簡單來說就是“二房東”生意。

而本次白芒村統租中，最大的矛盾點便是房主收益提升與租客漲租。

對于這個問題，安居微棠董事長周柏新近日對外稱，改造後的大部分房源，單套租金與改造前基本持平，即便個别房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會超過原有租金的10%。

同時，安居微棠對城中村統租並改造成供應的動作，有業内人士分析“這個模式讓人很容易想起此前的萬村計劃”。

復活“萬村計劃”

萬科長租公寓業務可以說是目前房地産企業中的一線水平，早在2008年便試水國内第一個面向中低收入家庭的租賃住宅項目萬匯樓。

最新披露的數據顯示，2022年，萬科泊寓新獲取房間1.77萬間，淨新增開業0.71萬間。截至去年末，共運營管理租賃住房21.51萬間，累計開業16.66萬間，業務布局全國34個城市，開業數量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等26個城市排名前三。

萬科作為最早布局租賃業務的開發商之一，曾與行業一起經歷了租賃行業的野蠻擴張階段，“萬村計劃”就是該階段的産物之一。

“萬村計劃”開始推行于2017年，計劃是王石提出來的，最主要業務是“統租”農民房，即以略高于市場價租金從農民房業主手中将房屋租下，然後經過改造之後移交給萬科長租公寓品牌“泊寓”進行運營。

2017年7月，萬科正式成立深圳市萬村發展有限公司，成立後的一年時間里，該司業務目前已涉足超80個深圳城中村，2018年的目標則是進入100個。

“萬村計劃”從城中村房主手中溢價獲取房源，再經改造租賃的再運營的商業邏輯，和如今的安居微棠的統租邏輯高度雷同。

雖然“萬村計劃”因企業戰略原因走入舞台背面，但這套商業邏輯並沒有就此擱淺。安居微棠似乎是“萬村計劃”的後續，而且這背後也閃爍着萬科的身影。

同樣是“萬村計劃”開展的如火如荼的2017年，萬科曾與安居微棠母公司深圳人才安居集團簽署戰略合作協議。

協議指出，雙方通過資源共享、優勢互補，以合資成立租賃公司、物業公司為起點，促進未來在人才住房和社會租賃住房的開發建設、房屋租購、裝飾裝修、物業管理等方面開展全方位合作。

“微棠模式”于是出現在深圳城中村改造之中，由于深圳“寸土寸金”的屬性，導致城中村征地成本攀高，新建保障房的道路注定很難走通，因此改拆為租，似乎是這一難題的唯一答案。

截至目前，微棠項目已經進駐了深圳龍華、寶安的近40個城中村，已累計收儲房源約11.4萬平方米、可籌集保障性住房約5700套。

其中，已經投入運營的項目主要集中在龍華元芬新村、尚峻、白石龍、創業花園等14個區域，租金最低1099元每月的開間，最高達6949元每月的三居室。