西鄉舊改延期後失效 碧桂園鵬城“工改”遇難題

觀點網 5月18日，深圳市寶安區城市更新和土地整備局發布公告稱，因有效期内規劃未獲市政府或其授權機構批準，西鄉街道西井工業區城市更新單元計劃已失效。

西井工業區城市更新單元位于寶安區西鄉街道，拟拆除重建範圍面積約為2.2037萬㎡，拟更新方向為商業用地（含酒店，建築面積不低于1萬㎡）等功能，項目拟拆除重建用地範圍内需落實不少于3306㎡的公共利益項目用地。

更新單元計劃有效期原為2年3個月，經延期後調整為3年9個月，即2019年8月12日至2023年5月11日止。

項目申報主體為深圳市西錦投資有限公司，該企業股東為東莞市碧桂園房地産開發有限公司，隸屬于碧桂園地産集團有限公司。碧桂園過往在深圳曾有龐大的野心，但市場環境變化令其面臨不少挑戰。

舊改入深

工改，曾經是碧桂園轉向一二線的一步活棋。

2015年，主攻三四線城市的碧桂園提出“環抱一二線城市”，設立一線事業部。正是在這一年，碧桂園以股權收購方式獲得龍崗坂田荣匯工改保項目72%股權，借道舊改進入深圳市場。

據悉，碧桂園起初允許一線事業部、莞深區域、惠深區域在深圳競争搶地，但由于招拍挂競争激烈，三個團隊後續主要轉向收購或合作形式介入舊改。

随着舊改戰局白熱化，選擇“戰略性”繞道的不止碧桂園。世聯行數據顯示，截至2016年底，至少60家外地開發企業（主要為北上廣及珠三角周邊城市的大中型開發企業）通過合作、收購等多種形式涉足工改市場，挺進深圳舊改。

在碧桂園2017年度業績會上，碧桂園總裁莫斌稱，對于深圳區域，公司當前並沒有具體目標，打算“做一個成一個”，“哪里有市場，哪里就有碧桂園。”

數據顯示，截止2018年底，碧桂園在深圳儲備的項目逾40個，城市更新儲備用地約150萬平方米，總貨值達4000億元。而到2019年底，碧桂園在深布局出現收縮，潛在項目13個，較半年前驟減15個，潛在權益可售資源降28%至1408億元。

截至2022年底碧桂園在深圳已立項（計劃公告）的更新項目17個，已批規劃的項目有9個，拆除土地面積共147萬平方米。

其中，既包括位于工業區内的綜合用地、新型産業項目，也包括西鄉街道老工業區内已建成的鳳凰智谷工改項目。

與高調入局相比，碧桂園在深圳舊改擴張後半程失速，部分非住項目呈現換倉迹象。

如2019年底，将持有60%股權出售給合作方京基後，碧桂園退出位于深圳南山區南山街道荔林公園附近一個舊改項目。該項目已取得專項規劃批復，将規劃成一個商辦項目，但並未配套居住功能。

4個月後，碧桂園介入已立項的深圳龍華大浪下早舊村改造項目，該項目主要為居住用途。

去年12月8日，深圳市大鵬新區城市更新和土地整備局發布通告顯示，捷德紡織廠更新項目計劃有效期延至2023年10月21日。

項目申報主體為捷德紡織（深圳）有限公司，由老牌紡織企業香港捷德布廠于上世紀九十年代初成立。根據意願達成證明材料，意向合作方為碧桂園集團。

捷德紡織廠更新項目更新方向為商業、居住等功能，屬于“工改商住”項目。

而随着西井工業區更新計劃經歷延期並最終失效，碧桂園在深圳的其余“工改”項目推進亦蒙上一層不确定性。

工改難題

近年來，部分房企将旗下 “工改”項目退出或出售的原因，除了行業整體資金鍊緊張的大背景外，政策環境也是決定因素。

在各家房企争先入局工改時，工業用地在規劃細節上尚有回旋余地，巨額差價利潤之下，各地研發用房被打造成公寓推售的案例並不稀奇。

出于對産業發展用地的保障，深圳陸續出台城市更新相關政策，嚴控“工改住”、“工改商”，各類“工改”項目的界限逐漸泾渭分明。

2017年底，深圳發布了《深圳市工業區塊線管理辦法（征求意見稿）》，命令禁止将廠房改為公寓，研發用房和配套設施建築平面不得采用住宅套型式設計。

到了2020年1月21日，《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》正式出爐，明确工業樓宇整體或部分可分割出讓的，配套宿舍可整體分割出讓；工業樓宇不得出讓的，配套宿舍不得出讓。

工廈與宿舍捆綁，限制了房企的拆分操作空間。

對此，合一城市更新集團董事總經理羅宇接受觀點新媒體采訪時表示，當工改商項目不再規劃公寓，意味着此類項目失去可以快速變現的一個現金流；至于剩下的工改商辦、酒店等長期經營型物業，可以分割銷售，但在市場上去化會非常困難。

“市場難以去化，後續還要大量投資，開發商意願也就降低。”

廣東合一城市更新研究院于2022年底針對100多家涉足深圳更新整備業務的開發企業和金融機構開展問卷訪談調研，調研企業中，2023年房企新增投資城市更新項目意向類型聚焦于工改項目的，占比56%，其中工改住占比最大，達23%；其次是城中村改造項目，占比31%。工改商僅為3%。

針對于工改商類更新項目還會聚焦于城區核心區位的項目，利于後期銷售去化及持有經營。

而工改項目中的持有型物業，除了分割出售外，資産證券化理論上同樣能實現資金較快回流。

羅宇表示，“目前工改工的确有走通資産證券化的項目，像招商的博時蛇口産園REIT，星河World的ABS等。但實際上這個類别要求的回報率和估值，與原來企業收購資産價值的預期能不能匹配，這是很核心的一點，簡單來說是原來是不是買貴了。”

“另外，資産證券化的前提就是能夠通過較強的産業招商運營方式，實現可持續經營收入。這對于很多原來從事高周轉的住宅開發企業來說是不具備的，也就是面臨能力錯配的問題。” 羅宇補充道。

适時退出回報預期不佳的“工改商”、“工改工”等項目，有利于房企穩定現金流，将資源重新分配，然而這也需要付出一定的沉沒成本。

首先是調出計劃後原則上3年内不得再次申報。依據《深圳市拆除重建類城市更新計劃管理規定》，調出更新單元計劃未滿三年的用地原則上不得納入拆除範圍；

此外，若項目無法繼續推進，意味申報前期費用無法收回。計劃前期通常會涉及前期可研、規劃研究、房屋測繪、意願征集簽約獎勵等相關費用。

某種程度上，這正是深圳“工改”難題的縮影，解題思路背後往往又帶來另一道難題。