昆山樓市的兩面：樓盤降價被罰 保利繫、中建高溢價拿地

觀點網 一個月之内，發生房企“大幅降價”售樓被罰、高溢價拿地兩種截然相反的事件，蘇州昆山——這一全國百強縣之首，出現了戲劇化一幕。

5月22日，昆山成功出讓今年第一批拟出讓住宅用地計劃中的3宗宅地，總出讓面積14.08萬平方米，由保利發展、保利置業及中建七局分食，共收金42.5億元。

上述3宗出讓地塊平均溢價率11.84%，加上下注開發商均為央企，昆山的樓市熱度一時間被點燃。

地價新高

觀點新媒體了解到，高新區7号地塊競争最為激烈，共有10家單位參與，于47輪限時競價後被保利發展一次性報價18.1億元奪得，樓面價18469元/平方米，溢價率14.54%。

據悉，這是昆山時隔兩年土拍再現破中止價，而18469元/平方米樓面價更是刷新昆山成交地價紀錄。

該宗地位于高新區蕭林路南側、虹橋路東側，屬較為核心位置，出讓面積4.9萬平方米，容積率2，建築面積9.81萬平方米，為住宅用地。

地塊附近商業有昆山商廈（北門店）、九方購物中心、萬象匯等，教育有振華實驗小學、城北中學等學校，各方面配套較為完善。

據公開資料，保利發展于2017年布局蘇州，落子張家港、昆山、常熟；2019年相繼入駐汾湖、太倉乃至蘇州主城。2022年初，保利發展控股旗下蘇通公司正式成立，首次進駐蘇州核心闆塊蘇州園區，2023年該公司管理架構再升級，明确深耕蘇錫常通城市群戰略。

與此同時，保利另一地産平台保利置業亦披荊斬棘，經過40輪限時競價之後，以一次性報價競得開發區4号地塊，成交價12.6億元，樓面價13625元/平方米，溢價率14.98%。

開發區4号地塊位于開發區景王路北側、金沙江路東側，出讓面積4.62萬平方米，容積率2，建築面積9.23萬平方米，為住宅用地。

另外，中建七局以11.8億元拿下面積4.57萬平方米的開發區6号地塊，成交價11.8億，樓面價12913元/平方米，溢價率4.99%。

有數據顯示，2022年，中建七局在昆山商品房銷售額位列房企榜首，保利置業位列第三。開發區6号地塊是中建七局在昆山布局的第四子，去年11月，中建七局地産與昆山國創投資集團還曾聯手，以12.17億元摘得昆山開發區同豐路北側、洞庭湖路西側地塊。

根據規劃，高新區7号地塊、開發區4号地塊及開發區6号地塊要求住宅戶數分别不得超過630套、700套及600套。本次土拍3宗地住宅建築全裝修成品住房均應達到100%，住宅裝修成本不低于1500元/平方米。

從區位看，3宗地塊都位于昆山主城熱門置業闆塊玉山，後者為全國百強鎮第一，配套成熟，加上土地供應量較少，樓市向來堅挺，是本次競拍熱度較高主因。

再現降價處罰

昆山的土地出讓結果顯示出其所具備的房地産發展潛力，這半個多月前處罰開發商降價形成了鮮明對比。

于5月初，昆山住建局發布通報文件顯示，萬科旗下尚濱花園項目及光大嘉寶旗下夢之悅花園項目在銷售過程中，擅自大幅度降價，擾亂了房地産市場正常秩序，造成了社會不穩定因素。對于上述項目暫時關閉網簽，待整改結束後予以開通。

彼時市場消息稱，尚濱花園項目推出的是三期最後一批房源，共300余套，其特惠政策是一房一價，每套房源優惠30萬左右，最高可優惠32萬元，折算下來為75折至8折左右；夢之悅花園項目在4月中旬就推出了73折優惠，最大力度一套房源總價可省50多萬元。

降價太多也會被罰？是次事件已經歷市場多輪讨論。

一方面，昆山樓市曾短暫回暖，但在4月再次下跌企穩，開發商或許是想抓住最後的小陽春加速尾盤去化。

但這卻與地方政府穩定樓市意願相悖。有業内人士指出，根據《商品房銷售明碼標價規定》，開發商應當嚴格按照申報價格對外銷售，降價可以，但是如果比備案價低太多就會違反相關規定，穩定房價實際上出于穩定購房者預期考量。

第三方數據顯示，今年前四個月，昆山新房成交套數分别達到1373套、1911套、1942套及1633套，成交均價則分别為2.42萬元/平方米、2.36萬元/平方米、2.33萬元/平方米及2.41萬元/平方米，較去年12月水平（911套、2.1萬元/平方米）有所回升，並大體維持穩定狀态。

相似的情況在其他地方也存在。昆山土拍前一天，廣東惠州市惠陽區房地産中介行業協會官微披露，惠陽區住房和城鄉建設局印發《關于整頓房地産市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》。

通知指出，近期，惠陽區個别商品房項目涉嫌違規銷售，造成不良影響，為強化房地産市場監管，規範銷售行為，維護購房人合法權益，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地産廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

嚴厲倒查因違規銷售行為引發群訪群訴事件，對造成不良影響的企業，關停網上交易繫統（鎖盤），一經查實存在違規銷售行為的，依法追究責任。

更早前，位于惠州市大亞灣區臻悅府項目4.8折促銷的消息，引發市場廣泛關注。此外，在該市惠陽區的鉑悅府項目以備案價約六折價格促銷，導致老業主集體維權。

之後，當地監管部門介入，兩個項目暫停對外銷售。有官方人員辟謠表示，臻悅府項目此前備案價對應的是精裝修價格，現在調整至毛坯房，價格相應做了一些調整，相關調整均有申請備案。