華僑城答疑監管層 “文旅+地産”如何打赢逆風局？

觀點網 正如“掌舵手”張振高在年報中坦言，過去的2022年，華僑城正處于成立以來經營壓力最大，風險挑戰最多的時期。

近年來，随着全國房地産市場快速降溫，部分房企出現經營問題，甚至導致自身信用違約，連帶房産中介行業出現裁員潮、關店潮，中國房地産行業正經歷史無前例的巨變。

今年3月份，被市場稱為房企“最慘年報季”。據不完全統計，在已經發布的2022年度報告的上市房企中，超7成出現淨利潤增速下滑、超3成出現利潤預虧。這其中，市場下行、結轉減少、毛利下滑、存貨減值成為衆房企年報中的關鍵詞。

在市場降溫的大趨勢下，華僑城同樣難以獨善其身，出現一定的資産減值，並且收到深交所的問詢。

歷史的發展必然遵循歷史規律和現實邏輯。華僑城過去一兩年已開啟從速度型增長向質量型增長的關鍵轉型期，面對短期經營承壓，該司提出深挖“專業化”價值的發展策略，以理性、韌性和确定性夯實企業基本盤。

而随着市場逐漸築底回升，華僑城前四月合同銷售穩步增長，同時文旅企業緊抓遊客消費新趨勢，旗下文旅企業快速反彈，重新煥發出了蓬勃生機。

解惑業績

5月19日，深圳華僑城股份有限公司發布深圳證券交易所年報問詢函的回復，對2022年年報中的相關問題進行答疑。

華僑城之所以會收到來自深交所的年報問詢函，除了業績下滑加速外，自1997年上市以來發生的首次年度虧損及大額減值或許是主要原因。

先從年報上看，2022年華僑城實現營業收入767.67億元，同比下降25.17%，歸母淨虧損109.5億元。期内，該司出于對未來市場的判研及謹慎客觀的考慮，于2022年計提127.05億元資産減值損失，其中房地産開發項目計提存貨跌價準備115.07億元。

一般來說，計提減值準備是企業财務的正常工作流程之一，這些計提損失不一定是“真正意義”上的實際損失，屬于非現金性的“浮虧”，後期市場恢復後，仍會對相關數據進行調整。

而在本次問詢函中，深交所則是分别詢問華僑城房開項目、旅遊景區計提減值涉及的具體項目情況，以及這部分減值準備計提是否合規、合理。

根據所披露出來的情況，2022年因房地産行業的深度調整，部分項目預計可變現淨值已明顯低于賬面價值，減值迹象明顯。華僑城于2022年末計提存貨跌價準備總共115億元，本次存貨減值項目共計36個。

于回復中，對于存貨減值項目減值原因，有許多問題不僅是華僑城自身存在，也是衆房企的虧損面臨的共性問題。

例如，在地産闆塊上，來自因需求減弱和房地産行業調整；市場購房信心不足，房價銷售及均價下行等等原因。而在文旅闆塊上，則是2022年國内旅遊市場整體疲軟以及應政府要求拆除設施、升級改造導致項目未來營運無法實現。

以該司位于深圳市鹽田區的項目為觀察，因當地政府相關政策調整或升級改造要求，導致産生4.12億元的計提減值準備；地産項目減值中，則是受到項目本地市場需求的收緊，綜合考慮當地銷售情況，進行對項目的計提。

華僑城表示，在可變現淨值測算過程中，重要假設及關鍵參數的選取標準及依據，與2021年相比不存在較大變化。同時按照項目所在地周邊區域同類型項目的原則選取可比項目信息，因此存貨跌價準備計提合理、合規。

适時的計提減值雖然使得華僑城在利潤表上似乎面臨着巨大“虧損”，但在剔除影響後，該司仍在經營面表現出強勁韌性。特别是以資産負債率、淨負債率、現金短債比等各項核心财務指標連續多年表現良好。

據觀點新媒體了解到，截至2022年末，華僑城錄得資産負債率為74.39%，按年減少0.45%。在短期償債能力上較上年進一步提升，其流動比率為1.62，按年提升1.25%。

報告期内，該司有息負債余下降110億元、其中公司短期債務213億，較年初減少60億，占有息負債比17%，較年初下降3個百分點。另外，其還通過對超400億元的到期債務進行置換，預計節省利息約7億元。

有分析師向觀點新媒體指出，華僑城2022年采取“以收定投、以銷定産”的經營原則，力争公司經營性現金流自平衡，積極把握融資環境改善窗口機遇。該司綜合融資成本不斷優化，2022年末達到4.23%，較年初下降23BP，已連續多年保持行業低位。

“總的來看，華僑城雖然在業績上受到行業的下滑影響，其憑借自身的經營韌性和及時的戰略轉變，有望在未來重啟增長曲線。”上述人士如是說道。

主動求變

當前的市場環境下，中小房企生存陷于困境之中，頭部房企激烈角逐市場塔尖。

處于事業“低谷期”的華僑城，也沒有做溫水里的"青蛙"，而是在困境中尋求轉型的路徑，全面啟動專業化整合。

過去，面對行業及時代的紅利，華僑城依靠以文旅+地産的“雙輪驅動”模式發展。但随着紅利退去及疫情考驗，當下的華僑城面臨着來自地産文旅的雙重壓力。

華僑城管理層在2022年度業績會上表示：“雖然企業經營處于低谷運行狀态，但公司擁有跨越低谷、面向未來的信心”。

這份走向未來的信心，正是源自華僑城自身的突破及面對變局的主動求變。

觀點新媒體了解到，在企業戰略面，張振高時代下的華僑城，把房地産業務的地位重新提升到企業發展的重要位置，房地産業務向“一體兩翼三功能”模式轉變。

華僑城現已确立以房地産開發為“主體”,作為房開項目有機組成的文旅項目，以及圍繞房地産開發業務而形成的商業、酒店、物管等相關泛地産業務為“兩翼”，在市場競争中推動各業務專業化發展、協同促進，實現“投資、運營、服務三大功能”融合發展。

在文旅業務中，則是采取“兩核三維多點”新發展格局。“兩核”，即主題公園、自然人文景區，“三維”則是旅遊科技、旅遊酒店、旅行服務。

圍繞主題公園、自然人文景區作為企業持續深耕的戰略重點。在旅遊科技、旅遊酒店、旅行服務三個維度打造行業細分排頭兵企業，完善内部協同、實現集群優勢。最後的“多點”則是依托前兩項戰略，在全國各地打造一批大而強或小而美的標杆項目，擴大品牌影響。

此外，過去的一年，華僑城為适應市場發展，主動開啟組織變革調整，優化架構體繫、強化營銷。2022年，該司累計實現簽約銷售面積267萬平方米、簽約銷售額553億元，多個項目位列所在城市或片區去化排名前列。

據觀點新媒體觀察，截至目前，華僑城已全面完成城市公司組建，把全國71個項目公司整合為22家城市公司集中管理，管理口徑中的三級企業數量減少了69%，管理層級由4級減少為3級。

與此同時，華僑城物管服務、代建業務擴展等輕資産業務正不斷成長，繼續探索服務新邊界。未來業務養成時帶來的新增長曲線，也能幫助該司分散經營風險，為其更好走向未來，穿越地産周期提供了支持。

華僑城旗下物商集團目前已完成重組升級為華僑城服務集團，以服務品質提升帶動市場化發展。2022财年，該司物管業務新增管理面積434萬平方米，管理總面積達4680萬平方米，覆蓋全國56個城市。

重啟增長

去年末，時隔20年房地産重定調“支柱産業”地位，中央明确提出要大力支持房地産行業健康發展，信貸、債券、股權支持政策“三箭齊發”，部分城市限購政策全面放開，政策面全面向好。

開年以來，旅遊行業迎來了久違的開門紅，不僅春節效應較往年更加延長，五一”假期，文化和旅遊行業更是復蘇勢頭強勁。

文化和旅遊部的數據顯示，今年一季度國内旅遊總人次12.16億，比上年同期增加3.86億，同比增長46.5%。國内旅遊收入1.30萬億元，比上年增加0.53萬億元，增長69.5%。

“五一”假期，全國國内旅遊出遊合計2.74億人次，同比增長70.83%，按可比口徑恢復至2019年同期的119.09%；實現國内旅遊收入1480.56億元，同比增長128.90%，按可比口徑恢復至2019年同期的100.66%，後疫情時代，被壓抑需求的文旅行業勢必迎來一波大爆發。

在地産闆塊，國家統計局顯示，2023年4月份，全國70個城中，新建商品住宅銷售價格同比上漲城市繼續保持同比增加，一二線城市價格環比上漲0．4%，三線城市價格環比上漲0.2%。

開年來，部分城市已經明确進入“小陽春”，房地産市場也逐漸走向復蘇，但三四線城市仍有反彈迹象，城市分化明顯。

華僑城開年後的數據，在驗證市場走向復蘇的信号同時，自身也正在走向重啟增長道路。

2023年1-4月，華僑城圍繞親子、國風、二次元等主題，融合音樂、熱舞、次元、美食、露營等多種元素，推出了泡泡滑稽節、奇幻街頭藝術節、華服秀典等豐富多彩的文旅活動。期内，公司旗下文旅企業合計接待遊客接近3200萬人次，較去年同比增長97%。

“五一”期間，該司旗下文旅企業共計接待遊客450萬人次，較去年同比增長約170%。其中，深圳歡樂港灣單日接待人數連續5天排深圳全市景區第一；佛山順德歡樂海岸PLUS總客流量同比上升221%。

地産業務表現同樣好于行業百強房企均值，今年1-4月，華僑城累計實現合同銷售面積66.0萬平方米，較上年同期增長15%；合同銷售金額132.2億元，較上年同期增長27%。

目前，華僑城旗下深圳四海華亭、東莞高埗、蘇州胥江路、武漢青山紅坊項目等項目銷售情況良好，銷售排名基本處于城市或片區前列。該司去年拿地，今年4月8日開盤的東莞松山湖項目，357套房源100%被選，成為東莞市今年首個突破千人登記、公開搖号的選房項目，登頂東莞市新房首次開盤銷售榜單第一。

在新增投資方面，今年1月16日，華僑城聯合聯合順控城投摘得佛山順德歡樂海岸PLUS二期項目地塊。該地塊面積24.06萬平，計容建面30.13萬平方米，成交總價21.15億元，權益比70%。

到了5月23日，華僑城再落子無錫核心經開區，並以總價約21億元競得6.85萬平純宅地，項目計容樓面價約為1.88萬元每平方米。同時，該地塊也是該司今年在蘇錫常都市圈競得的首宗地塊，達成補倉核心城市的目的。

總的來看，華僑城不僅在面對重點聚焦核心城市的核心闆塊時，做到了及時補倉優質資源。還通過合理鋪排開發節奏以及采取靈活價格策略，緊抓城市及市場的銷售窗口，提高項目周轉速度，為日後穩健的業績增長打下堅實基礎。

華僑城向觀點新媒體指出，"抓銷售、促回款、強周轉"是年度工作的重中之重，将保持對市場的高度關注，合理鋪排開發節奏，采取靈活價格策略，積極把握每個城市每個市場窗口機會，争分奪秒搶抓銷售。

由此不難看出，對于目前面對的困難形勢，主動尋變、适時調整，是華僑城為逆風前行、重啟未來業績增長所采取的策略。