圓桌讨論會：優質資金的力量 | 2023觀點資本圓桌

本場讨論共設置三個分議題，分别是：

分議題一：重啟外資債券通道

分議題二：綠色債券的未來趨勢

分議題三：新環境下的投資方向

主持嘉賓：

惠譽評級亞太區企業評級部董事鄧碧瑩

讨論嘉賓：

中國海外發展有限公司企業傳訊部、金融業務部總經理吳溢穎

普洛斯資本高級副總裁謝正平

WeWork大中華區副總裁全斌

第一太平戴維斯中國區估值及專業顧問服務總負責人、高級董事黃國鈞

鄧碧瑩：感謝觀點給我這個機會主持這個會議，我是惠譽評級的鄧碧瑩，負責大中華區企業評級工作，很高興跟各位領導專家讨論。先請每一位嘉賓簡單介紹一下自己。

吳溢穎：各位好，我是中國海外發展688企業傳訊部和金融業務部的吳溢穎，我這邊是負責企業融資和投關、ESG方面的工作，請大家多多指導，也非常感謝觀點給我們這個機會來分享。

謝正平：大家好，我是普洛斯資本的高級副總裁謝正平。我主要負責香港工業不動産的投資，我們普洛斯資本是一家聚焦于工業不動産的資本管理公司，目前我們管理的資本就有超過一千兩百多億美元，業務遍布中國内地、香港、東南亞、北美、南美、日本和歐洲。

全斌：大家好，我是全斌，來自WeWork，現在是WeWork大中華區副總裁，主要負責中國北方區、南方區以及港台區域的總經理，同時也是大中華區全國的社區及樓宇運營負責人，WeWork作為全球最大的共享辦公的服務提供商，為我們接近60萬的企業會員每天提供空間及企業服務。

黃國鈞：大家好，今天非常感謝觀點的邀請，我是第一太平戴維斯中國區和香港的估值專業服務主管，主要是協助買方企業進行國内的投資和融資盡職調查服務，包括在境内境外上市的估值服務，謝謝大家。

鄧碧瑩：先進入第一個議題，就是重啟外資債券的渠道。從發債的角度來講，這一條通道有沒有必要性和重要性？另外外資資金的成本在現在的情況下是很高的，相比國内高很多，從企業的資金靈活性來講，不知道吳總有什麼看法？

吳溢穎：内地的資金成本一直往下，境外美聯儲加息的影響，在成本上确實内地融資是比較便宜，加上具體的項目和業務非常得匹配，以現在的環境里面再做一些境外的融資确實成本比較高。

比如中海是2005年已經有這樣的評級，境外這邊還有發行的一些年期比較長、種類比較多，如果從綠債的發行來講，從可實施發展的來講，種類比較多，水比較深。

從投資者的多元化來講，還有錢來講，現在只是一個階段性的時間，如果從成本來講，我們跳的再遠一些，現在雖然美債或者美國的收益率是上升的，如果從比較長期來看這個成本，4左右是比較低的水平，所以從水深的角度來講，有這樣的渠道，後續再做更大規模的融資，在境外還是非常有必要有這樣的一個評級維護，還有跟這些境外投資者進行很密切的溝通。

鄧碧瑩：好的。從物業評估的角度來講，你們怎麼樣幫助中國開發商去進行境外發債的渠道呢？怎麼恢復投資人對物業評估的信心呢？請第一太平戴維斯的黃總介紹一下。

黃國鈞：剛才晨曦的總裁也說過了，信用現在是在重建的階段，而且可能比較漫長，按1997年到2003年也需要六七年的時間，這一次也會更長，因為狀況可能更不好。

我們過去有幸跟很多的境外投資基金做了很多國内的資産投資，包括有做特殊機會的，我們也從中理解和學習到資産對于一家企業的本質信用的支撐作用非常重要，目前來看，國内的問題就是出自信用，就是超融的太多了，就是資産量不夠。

我們針對這兩三年中國房企的信用狀況，也做了一些新的産品，我們的産品是做什麼呢？它的底層邏輯也是做資産的評估，但是我們也跟四大會計事務所其中兩三家做了合作，就是怎麼樣解決這些企業的現金流問題，這個現金流來自于資産。

我覺得第一太平也不是一個單純的評估公司，我們有很多物業管理，有交易、有零售、有招商、資産經營，包括現在很流行的工業物流，我們全品類都有，所以我們對于每個企業整體的資産狀況很了解，而且我們也做很多的數據分析，也購買很多的數據，通過這樣我們可以把資産通過評估進行資産的分類。然後打造出一個未來比如說五年，從它的資産分布一線到四線甚至五線城市，它的用途從住宅流動性相對高一點，或者有一些現金流的經營資産，流動性也相對高一點，在它的狀态，比如說完工的、在建的，甚至更遠的城市更新這種更復雜的項目，我們都有能力去判斷，然後再進行重新的組合，從而體現出來他們第一年、第二年、第三年分别資産的流動性，這個審計師、事務所做不出來的，因為他不了解資産的本質，他可以有模型，但他做不出這個資産是怎麼流動的。

我們這個産品去年推出以後，也為三家年銷售額過千億，也是出險的企業，包括在深圳也跟深圳市政府有合作，從我們的結果來判斷，政府就對企業本身資産大于負債非常感興趣，才會出手協調銀行、金融機構、信托基金去解決它的流動性的問題，推動這些企業，給他是不是做展期。

我覺得很大的關鍵，我們就抓住了怎麼樣增加這些企業的透明度，在信用危機之後，我們跟很多房企的老闆也有溝通，他們很多自己不清楚自己有多少資産，它的市值怎麼樣，甚至最大負債的那一家，總裁也說不清楚我借了多少錢，我的資産到底值多少錢，只有一個所謂的成本，但是成本是不是真實的呢？也值得商榷。

另外企業里面老闆要在兩派之間去判斷，哪兩派呢？投資的負責買入的，他說我們買回來的東西是就值那麼五十個億，但是現在要變現了，銷售的那邊說只能25億賣出去，這個差距可以說很大，但在這種情況下老闆怎麼去判斷？我們作為獨立的第三方，有相關的專業能力，也知道交易市場真正的狀況，我覺得不止老闆，其實市場，包括政府、債權人、投資人，也需要一些聲音，去驗證到底我們的房企是不是資産大于負債，是不是未來五年這個現金流也足夠強大，是可以實現它的重新復活的過程。

我們确實做了三家，他們都取得了不錯的效果，起碼有一些已經復盤了，有一些政府也找他的平台公司入股了，我覺得現在的政府官員也不會說冒險随便再去找一家國企去投入幾十個億給一個公司，不會這麼簡單，所以在疫情期間推廣我這個産品的時候，我們有點像綠碼，大陸不是在疫情要掃綠碼嗎？誰給你一個綠碼，我們可以協助你做一個綠碼出來，所以我也叫纾困方案，但是很多房企的老闆說，黃總你給我多少錢？五百億，還是一千億？我覺得沒有人這麼去投的，但是我們首先增加這個透明度，是讓大家都看清楚了這個企業到底有多少東西，家底有多少，我總覺得在信用危機的時候，整個借貸關繫就回到了最原始的典當關繫，你有貨就值錢，你沒有貨就不要談信用了，有一些老闆說誰都會爆我不會爆，接着三個月就爆了，其實一樣的道理。所以我們就是在做，從我們專業的角度協助目前中國地産市場的解困。

鄧碧瑩：謝謝，外債在現在的環境里面，在投資人的角度來講，是不是還有這個需求呢？不知道各位專家有沒有什麼意見？投資者會不會對外債還有興趣？

吳溢穎：我嘗試答一下，我們和投資者還是見面比較多，今年來講很多比較高評級的這些港資、地産商都開始發行債券，投資者對于比較優質的企業還是會有這樣的一個需求。因為我從發行人的角度來看，對于我們來講，确實是這個資金成本在過去一年到兩年，還是提升的比較快，我們還有其他渠道選擇的時候，不會傾向于在境外這邊來發行，我們跟這些投資者的接觸，他們是非常有意願，還有很多是主動來找我們去開會，就是問我們有沒有這個需求。

因為去年大家都沒投，對他們來講是有一個很大的創傷，但他們還是會有這樣的需求，反而是沒有優質的企業出來發行而已。

鄧碧瑩：剛才提到了現在的産品不斷地增加，有綠色債券的産品等等，可不可以說一下企業在選擇發行綠債和其他可持續發展融資方面，如何考慮的？

先請中海吳總說一下，或者是徐總。

徐建紅：這個問題确實比較難回答，我們也試着提升一下認知，我覺得現在形勢環境都挺復雜的，我們看這些經濟政策，甚至國際的形勢變化，導致整個投資邏輯改變了，我們的認知也會相應的調整。

實際上講企業發外債，也要看是什麼樣的企業，看是哪些行業，要是從地産企業來講，現在确實是一個信用斷層、信用重建的過程，這個過程里面有的還是可以的，包括物流地産，還有一些跟新基建相關的其他産業地産，還是有一些機會，包括綠債，有一些還是在順應國家政策的調整之中，比較困難一些，我相信這個過程可能還會延續一段時間。

現在從投資人的結構來講，主要中資機構是現在市場上的一個主流，中資機構的投資邏輯是源于授信，最終還是體現在信用上，如果信用破損的話發債還是挺難的。建立在資産上的這些産品設計，新的發債形式沒準也是可以發展起來的，我先說這麼多。

吳溢穎：剛才鄧總也是講了可持續這邊，也有提過這樣的産品，如果從我們發行人都是看成本的話，發這些綠債、可持續發展的債券，不一定有很大的資金優惠和成本的節省，我這邊做一些ESG的工作，現在銀行和資本市場還是有比較多的投資者，是傾向于這種産品的，尤其是歐美的投資者和銀行，還是有比較多的優惠，不止是歐美的銀行，還有一些中資銀行對于這些産品是比較願意把比較低的成本給到開發商。

我覺得從一個ESG的角度，有這些銀行來推動還是有很好的鼓勵，比如說我們之前做了一些可持續發展的框架，還有去年也發了第一筆可持續發展的貸款，是根據可持續發展的指數來挂鈎的，比如說一些綠債是可以直接放到綠色建築的項目里面，從成本推動我們整個公司的綠色發展和雙碳進程，有很多的優惠。另外除了境外，境内很多的銀行，或者我們之前也是發了雙碳相關的産品，無論是境内境外，對于綠色發展或者是雙碳的推動還是有很多的渠道。剛才也說了，在這麼動蕩的市場中，來增加我們的多元化融資，對一個企業來講是多一些渠道和選擇。

鄧碧瑩：從幫助企業解決ESG方面，不知道全總有沒有什麼補充？

全斌：從ESG的角度來說，從兩個方面來看一下，一個是在WeWork入駐的企業很豐富，他們有什麼趨勢，第二個解讀一下WeWork方面做了哪些努力。我們大中華有十萬左右的會員，構成差不多一半是五百強企業，另一半是中小創業公司，ESG在中國發展很不均衡。

ESG在國外大企業做的比較好，結構化也比較好，今天做ESG内部要改變的東西比較多，並不是從創立的時候就開始做，是中後期成熟的企業要做改變，往往在新技術的應用，産品的叠代上，内部會有一些變革，所以會需要很強有力的公司決策者，甚至董事會要親自站台，溝通成本非常的高，内部驅動力和決心非常高，長期價值和短期利益沖突怎麼解決，這是我們在大企業洞察的方向，屬于高舉高打。

另一方面還有一個基數很大的就是中小企業、創業公司，他們屬于有意願但沒有能力做，一開始在初期的時候就做ESG方面的事情很難，要先活下來，走下去活的就久，WeWork是幫助他們做這方面的事情。還有一個洞察，E做的比較多，或者比較容易看到，環境治理、環境減排等等，S和G方面做的事情就不一樣了，希望披露、合規、更透明，需要有很多社會方面的事情，今天在這方面反而企業不是那麼大量的去做。

今天可以看到除了環境以外，在于背後的社會、人文，比如企業文化的構成是不是真的符合ESG，這種互相尊重、人與人之間企業的發展文化，這些是很重要的軟的東西，硬的這些，外在的加上軟的實力叠代，才能真正把ESG做得好做得遠，今天的ESG對于企業來說更長期和更好的能夠發展。

比如WeWork有兩方面，一方面和業主有很多的合作，本身要參與到ESG，今天可以看到WeWork差不多有30%的資産全都是城市更新，是存量改造，我們有商改辦、酒改辦，我們極大地利用了這些舊改項目，做完之後都是成為城市的地標，成了網紅打卡的勝地，並且區别了企業入駐，所以從業主的角度來說，越來越多的存量資産，尤其像北京、上海這些一線城市，本身並不希望純靠增量來去推動的，不像深圳，深圳本身的增量很大、供給也很多，這也不一樣的，香港也很特殊，香港還是以寫字樓的業态為主，我們在香港運營了七個樓宇，是跟市場的特殊情況是有關繫的。

另外幫助很多企業做ESG的推動，理念要跟上，故事要講清楚，真的要在認知上有改變，大家想象一下傳統的寫字樓樓上樓下的鄰居都不知道，在WeWork70%的企業會員是互相認識的，50%是有生意來往的，很多ESG的標準，比如節日，比如男性女性的平等，包括對供應商、對日常所有的行為規範，每一天在幫助這些企業來去達成，來去推進，這個方面是我們在中國希望走的更快一點，無論是香港的企業，還是内地的企業，都希望能夠大家把ESG變成一個勢，帶動整個從資本上在做加持，更好的快速發展和推進，這是我們内外部的洞察和觀點。

鄧碧瑩：謝謝。下面進入第三個議題，大家比較關心的就是在新環境下新的投資趨勢和方向，新環境的融資成本在上升，從投資人的角度來講，我們怎麼樣應付？先請普洛斯謝總說一下這個問題。

謝正平：今天有很多金融和銀行繫的專家在此，我就不在評論未來的利率走勢。但在座的人有一個共識，現在的利率沒辦法回到過去十幾年這麼低的水平，我跟大家分享幾個香港的數據，2022年8月份，當時三個月利率就2.2%，在短短四個月的時間，從2.2%上漲到5.5%，在過去這幾個月，從去年高峰的5點幾，又下調到三點幾，在過去兩個禮拜前，約3.7，今天就4.5了，可以看到現在利率的環境，有時候會很快速的上漲，也會很快速的下跌，這個波動引起了很多投資商的問題。

作為機構投資人如何去應對這些問題呢？在市場里面看到大的投資機構，像保險公司，他們目前偏向于投一些穩定現金流的項目。第二我們現在對一個項目進行考察時，可以在進行财務分析、财務模型敏捷性分析的時候，模拟出現了一個相對比較高的極端利率進去，分析看這個項目是否可以承擔這麼高的利率，在這麼高利率的情況下，這個項目投資會遇到什麼問題。第三和銀行做貸款的時候，也會考慮到極端性的利率問題，跟銀行那邊去談判貸款上的條款，比如說有很多不動産類項目，一般銀行會調整或者要求一些ICR，既對于利率覆蓋率的财務約束。 

我們會考慮到這個項目可以覆蓋ICR或者财務約束，如果有極端性，很大利率的上升，在這個情況下，如果突破了ICR财務約束的時候怎麼去解決？面臨問題的時候才跟銀行去談，那時候銀行會抓住我們的痛點，很難和他們談判，第一天和銀行談貸款的時候就要考慮到這些問題，在條款里面要放一些避免違約的條款，如果真的遇到那些問題了，可以加多一點的資金儲備，就可以解決這個問題。 

除了财務貸款的條款，也需要去考慮安排利率對沖的産品，目前利率很高，波動也很厲害，需要做這方面的考量。最後做投資的時候，現在看到很多基本利率和利率是挂鈎的，我們做财務分析的時候，也要多考慮放多少基本利率做一個退出的假設。

鄧碧瑩：剛才嘉賓也提到了中國消費REITs新的趨勢，想請第一太平戴維斯的黃總介紹一下中國消費REITs政策對資産的偏好和定價邏輯。

黃國鈞：前面很多專家都談到消費REITs，3月21号頒布的這個政策，确實給市場帶來了很多的希望，但是整個政策其實非常得細，幾乎等同于執行細則，所以光聽概念很大的希望，但是細看下去不一定合适。

首先從資産的角度，我們發現很多資産可能被排除了，原來有基礎設施REITs，到現在的消費REITs，消費REITs主要是覆蓋商業和酒店，寫字樓這些主力的資産，特别是中國很多金融機構，像一些險資拿着這些資産，都是以寫字樓為主的，包括剛才一個同行也談到，辦公樓是主要的投資標的，我覺得這一類會在下一步。

目前的消費REITs規定的這麼嚴格，我們感覺它也是一個試行的階段，後面一步一步會陸續放開。目前我們所有的業主都是我們的客戶，我們也擔心，就算都是消費的這種購物中心等等資産，但是否能夠納入這個範圍？包括主體的問題，要改變，包括歷史稅務的問題，我總覺得按照一個城市的規劃來說，城市的中心就是最早拿地、最早開發、歷史最久，而且位置最好，這種資産它的歷史成本是很低的，但是倒過來如果要做主體的更換，它的稅務又是最高的，所以就變成了越外圍的資産可能就成為了首批資産，因為我不會說現在就打50大闆，就拿着我最優質的資産去做消費REITs。

所以外圍的資産因為現在才買過來，成本也比較高，經營的狀況可能也不一定太好，反過來有一些業主就會想方設法的退出，但給投資市場是不是一個最好的選擇呢？所以這個政策我覺得還是有斟酌的地方，包括之前CCTV對我有一個采訪，我也談到其實我們是缺優質資産，就是這個REITs的政策還不夠友好，而且募集的資金有指定的使用用途，這些限制都是很嚴。

從估值師的角度，從指引里面也看到，主要還是鼓勵用收益法來算，包括剛才潘傑也說到，用收益法算出來的估值就低，但是為什麼有這種指引呢？其實也是為了派息率的問題，要派息可靠，這個資本市場才可以做起來，完全用另一種交易定價的模式就跟不上，最後就變成發行的時候包裝的很好，但是第一年、第二年就跟不上了，所以第一批吃了喝了，接下來其他就沒有那麼走運了。

我們不會純粹的從歷史租金來看項目的定價，會從整個城市規劃、當地的供求，它的硬件設計、維護、保養等等。我們目前看到的其中一個點，利好的是中國人民币的貸款利率成本是很低的，是歷史最低，如果按我過去從業22年來，人民币的貸款成本是最低的，反過來美元是最貴的，所以在境外的發行要給的回報率就更高。

因為有對比，倒過來也有一些客戶，原來也在籌備去香港或者去新加坡，但現在都在轉計劃，就是怎麼樣套到符合國内發行的標準。在國内來發，因為可以低到3.8，而且沒有匯率的風險，我覺得起碼邁出了第一步，但是怎麼樣通過跟證監會，或者跟中國人壽、平安這些在讨論，怎麼樣去實現REITs，還是有很多的事情要做，包括後面會不會有補充的細則調整，要讓政策的制定者适應市場，否則這個東西設計出來就可能範圍非常小，包括國内的REITs大概一百億美元，美國是一萬億美元，這種規模的差距也是導致我們要怎麼樣走中國的資本市場。

我最後再補充一點，所有的開發商現在都面對資産經營的問題，因為開發和銷售也不是太好做，說實在話，開發商在轉型的過程中，在地産遊戲里面的第二産業也好、下半産業也好，也在思考，我們看到一些客戶盡管消費模式通過手機屏幕改變了大家，但有一些客戶在做商業做的蠻好，但還是大浪淘沙，謝謝。

鄧碧瑩：在現在環境下傳統房企受的挑戰是比較大的，我們怎麼樣去調整投資的策略？想請謝總回答一下。

謝正平：其實現在傳統的不動産業态受到疫情或者受到科技的影響，多多少少都有估值和租金一定的調整，我們普洛斯看到在危機的狀況下也有一些機會，比如說科技，5G、AI帶領很多對數據中心的需求。 

剛才也讨論過ESG，現在很多投資人也聚焦于ESG，關注于ESG，在我們的客戶也看到了他們也很願意關注ESG，他們願意付更多的資金搬到滿足ESG的物業，我們普洛斯在ESG方面也做了很多的工作。 

第三我本人主要關注工業不動産，疫情期間有很多在家辦公，基本上都在網上購物了，對于電商、物流的不動産目前需求很旺盛，在香港這邊我們看到了物流不動産那邊的空置率非常低，在3%，去年也看到了香港物流租金上漲了5%，整體還是比較健康的。

鄧碧瑩：全總有沒有什麼補充？

全斌：我們還是有一些挺有意思的發現，今天WeWork本身代表一種新型的辦公業态，並不簡單的只是一種形式上的變化，背後是有很多供需關繫，包括心态，包括經濟走勢的變化，第一你看過去我們在租戶選擇的時候，會以傳統的寫字樓辦公為首選，我們作為備選方案、替補方案，但疫情之後，尤其疫情中我們現在變成主力了，首選，反而傳統的會跟我們一起來去看。

背後為什麼呢？第一本身從開發商的角度來說，空置率是在上升的，很多樓過去甯可空着，也不願意降價，因為有資産評估的問題，現在業主很多情況已經變化了。第二當經濟不好的情況下，業主過去把我們也看作其中的一個租戶，今天越來越多的業主發現要真的深度運營和經營，資産還是要把它的價值提升的，而不是簡單的靠資本來去驅動的，最終所持的資産是不是能夠保值和增值是很重要的，現在保值不貶值就是很好的事情了。

第二從租戶的角度來說，所有的企業都很困難，大的方向來說，所以不确定性是唯一定的事情，你跟所有的企業決策人、高管、HR負責人談，最有挑戰的就是做預測，沒有人知道今年經濟的走勢，自己企業到底哪個項目能夠快速發展，哪個項目可能被砍掉，對于這種用工的節奏，對于主推哪些項目，不确定性非常的大。

從企業的角度來說，就需要把資金提升它的使用率，最好的方式就是靈活性，不要占用資金的成本，靈活已經從過去的穩定變成了現在的一個主打要求，所以會希望租期更靈活、體量更靈活，甚至說HR的負責人不用去思考今年我一共需要招多少人，只需要下個月多少人就可以了。

或者說今天當這個項目不能快速長期适應市場的時候，希望馬上調整它的經營結構，去降本增效，這個對于整個靈活性有了一個新的認知。還有一點過去的傳統開發商，大家是不一樣的認知，以前願意投一些，毛坯交房的情況比較多，現在從租戶、用戶的角度來說，越來越希望能夠拎包入住，希望能夠把這些企業更好的提供全方位的需求，而且考慮到今天我們的業主除了租金上面的優惠以外，我們是不是願意在投資裝修上、額外的服務上，這些都是在資本使用率上的變化和挑戰，這個就是過去在整個經濟情況中不一樣的。

2022年的時候，當時我們最開始沒有預想到疫情那麼嚴重，我們還做了非常有野心的擴張計劃，後來根據變化馬上做了很多調整和結構的優化，WeWork在收益上有了很大的提升和增長。

2023年提的是樂觀而不冒進，今年肯定是恢復了，但這個恢復是一時的，但是長期能夠确定的，現在還沒有看到，在這個過程中我們叫做樂觀而不冒進，無論合作上和深耕上，也要更加去了解，所以今天會看到更加關注所有入駐企業大家的成長性，我們經常說再厲害的投資人盡調很難把一個企業的真實情況調查清楚，但WeWork天然的屬性是每天都在看着這家公司，人來人往，還是他的員工士氣、文化，每天都能夠看到哪些企業在快速地擴張，哪些可能受到了影響，我們往往更像一個經濟的晴雨表，往往衡量很重要的指標就是擴租，過去看到的是招商的能力，這兩年我們很注重兩個指標，一個是續約率，在2022年到2023年非常關注這方面，基本上可以做到70%的用戶續租。

第二是擴租，我們希望入駐的都是人才驅動型的企業，能夠支撐企業的發展，從這個角度來說，哪些人員能夠在過去，哪些行業能夠發展，就是這些機會。在這個時候怎麼樣既能夠發現新的機會，也能夠擁抱投資的機會，這個是需要考量的，WeWork必須在這個過程中抓住這個機會，我們非常密切的在跟這些企業決策人去運營、交流、了解，某種程度上來說，我們看到的很多機會會更早期一些，或者更直觀感受到經濟的變化和體量這些帶來的，無論是用戶的需求，還是業主供給方的變化，這方面的一些思考，謝謝。

鄧碧瑩：最後想問一下在資本市場的角度，在香港新的政策上，有什麼投資機會和趨勢？各位嘉賓可以讨論一下。

黃國鈞：我先來說一下，我們現在手上有非常多的獨家代理項目，不管是港島還是九龍那邊，現在的資産回報率可以達到4%到5%，而且有租約，位置都非常好，現在如果有相當的價錢，關鍵一點對香港的未來還是有信心的話，這是一個不錯的選擇，因為資産的價格比原來确實跌了有百分之四五十左右，包括我們處理的那個高銀地産在九龍灣的那棟樓，從高峰期到現在已經跌了超過一半，也賣出去了給兩家基金。所以很多的這種機會存在，通常按我們對這個投資市場的了解，這時候通常有一些家族的錢會跑出來買東西，為什麼可以這麼長時間呢？就是看準機會，所以從資産投資的角度，我們是這麼看的，謝謝。

鄧碧瑩：現在時間差不多了，謝謝大家。