李志荣:大中華區商業地産投資解析 | 2023觀點資本圓桌演講

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2023-05-16 17:50

  • 酒店類的資産現在是最受投資者的歡迎,他們想尋底買一些酒店類資産,等到通關,等到旅遊者回來以後把價格提升。

    李志荣(戴德梁行環球董事、大中華區副總裁、大中華區資本市場部主管):首先感謝觀點今天的邀請,剛好周總講的是中國住宅房地産,我講的是中國商業房地産,剛好錯開,是兩個不同的話題。

    首先觀點讓我說三年疫情後,我們終于在2月份迎來了通關,不單只是香港,全球和中國,在這個季度里面,中國内地房地産、香港房地産出現了什麼樣的改變,這張圖很簡單的說了第一季度的情況,左邊是好消息,今年第一季度對比去年的第一季度,大概有17%的增長,從大宗交易、房地産的交易是一個好消息。另外右邊是投資資本類别,91%都是内資,境外投資者比較謹慎,因為種種原因,一是海外利息很高,還有中美的關繫,所以他們很多人都不敢、也不願意投中國房地産。

    我3月份去了新加坡參與海外的投資研讨會,很多投資者給我們一句話,我學了一個詞,他們說ABC,目前很多外資面對一些中美關繫的影響下,不是不投,而是放慢一點。反過來中國的内資很猛,因為現在全球在加息,中國反過來減息,有一個4%到5%的投資回報率,對他們來講非常好。

    第二張剛才講了,我們對比去年究竟發生什麼樣的變化,首先第一季度北京的表現比較好,這里的原因因為剛好在第一季度收購了一筆蘇甯商業房地産,在北京接近30億,這一單就把北京往上推了一下,對比去年,還是上海的市場比較活躍。今年廣州第一季度要比深圳好,但是去年的話,深圳又比廣州好很多。

    從投資類型來看,剛才林總也講了,除了物流和長租公寓,還看寫字樓,這個很清楚的說明,無論去年也好,還是今年也好,寫字樓在商業部動産當中的比重很大,在産業園區里面占了50%,一般大的機構投資人是不能不看寫字樓,今年一季度綜合體的占比比去年要好,每個人去年都講物流,所以物流的價格很高,像去年在上海完成了很大的物流資産包,把資本化率壓到4.5,我會告訴大家第二季度物流肯定要跑出了,因為我們在處理很多物流的資産包,已經談到最後的階段,所以第二季度我想物流又回到第二位。

    當然零售随着疫情通關以後,零售方面的表現不錯,大家也要講了長租公寓,現在買賣比較多,我們也準備好了,所以公寓這一塊也是有蠻多機構投資者,坦白說長租公寓在海外是非常流行的資産類别,所以他們在中國大陸在尋找公寓,很多年輕一代不買房子了,他是租賃,所以這一塊的需求是蠻好的。

    随着利息的增長,資本化率一般來進都是往上,以北京的表現最好,4.5、4.3,深圳比較高,因為深圳總的來講,寫字樓未來的供應量是非常充裕,空置率往上升,深圳很奇怪,散售的市場非常好,但租賃市場、整棟買賣市場比較少。最右手邊是零售,深圳也是資本化率最高,表現最不好,可能因為深圳過去兩三年是科技為主,美國打壓這個市場,對深圳來講有影響,反過來廣州最健康,現在4.3,市民的消費力很強,所以廣州在零售這一塊他們的表現最好。

    觀點讓我簡單講一下香港的情況,香港第一季度完全不好,過去這麼多年,從2018年最高峰一千七百多億的交易,今年第一季度只成交了104億,完全是受到高息的影響,香港有一個問題,香港的業主方實力很強,沒有必要去賣,不像中國内地的房地産開發商和投資者,本身持有的能力不強,香港反過來這些業主方是很強的持有力,所以差不多價格跌了百分之二三十不賣,只能少少一點打折,但要把我的價格往下壓兩三成,我不賣,我持有,所以過去香港一季度的交易量蠻低,只有一百一,是過去五六年以來的最低交易量,希望今年下半年有所改善,随着經濟的復蘇,這個方面希望有所改善。從類型方面很明顯的,酒店類和零售類要比寫字樓要好,這個多多少少和香港、中國内地通關以後,我們看到過去的五一,酒店、收費類型的商業都有所轉變,這兩個市場都受投資者的歡迎。

    這是酒店和零售,尤其是酒店,過去疫情下價格跌的很多,原來很多投資者都不願意再持有這一類,疫情下持有酒店入住率接近0,每一天打開門都要發一些管理費用,所以對他們來講肯定不想再持有,所以酒店類的資産現在是最受投資者的歡迎,他們想尋底買一些酒店類資産,等到通關,等到旅遊者回來以後把價格提升。

    零售也是一樣,過去疫情下很多零售租金跌了百分之七八十以上,所以很多投資者小的來買一些店面。寫字樓只有26%,中國還是有50%以上,現在這個市場有點不健康,因為租金跌了很多,跌了30%以上,但是價格沒有,剛才也講了,因為業主方實力很強,所以這個還要看。

    工業類型還是比較活躍,比如物流等等,這個方面占比差不多有8%到10%左右。右邊這張圖是寫字樓這一塊,回報率一直往下,投報率只有2.35左右,又要從銀行貸款,連還銀行的利息都不夠,這也說明寫字樓的交易量很低,現在散層比較多一點,整層整層的來買現在不多,這些沒有處理好以前,寫字樓要恢復過去的健康需要一點時間,要到兩三年以後才有機會。

    我很快過了一下中國房地産和香港房地産在商業方面的區别,希望把時間追回,謝謝。

    撰文:李志荣    

    審校:勞蓉蓉



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