圓桌讨論會：投資風口與REITs戰略 | 2023觀點資本圓桌

本場讨論共設置四個分議題，分别是：

分議題一：REITs：資産配置與風險敞口

分議題二：商業REITs的估值重塑

分議題三：新環境下的投資方向

分議題四：風險化解新趨勢

主持嘉賓：

高力國際中國區資本市場及投資服務副董事總經理顧立宇

讨論嘉賓：

同熙商業董事長潘傑

EQT Exeter亞太區多元房地産基金聯席主管林熙齡

金地集團開發管理公司副總經理王英臣

元豐資本合夥人古迎輝

顧立宇：很高興在這里見到大家，也很高興觀點能夠有這個機會來參加這樣的活動，我是高力國際資本市場投資與服務部的中國區負責人顧立宇。今天我們的主題是談關于投資風口和REITs的戰略方向。昨天很晚設了群，和四位嘉賓進行讨論，也看到了有四個不同的議題，今天四位嘉賓背景各不相同，有做商業運營開發，有做外資機構投資人，以及内部房企和REITs專家。第一步請各位簡單介紹一下自己。

潘傑：大家好，感謝觀點的邀請，我是潘傑，來自同熙商業，我們公司是做街區型商業和住宅底商的投資和運營機構。

林熙齡：大家好，我是EQT Exeter的林熙齡。我們去年年底跟EQT合並以後有一個新的名稱，還有新的崗位，我的中文台頭還是記不住。

王英臣：大家好，我是金地管理的王英臣。說到金地管理大家還不太了解，金地管理是金地集團在2018年新設的專門做開發管理輸出、輕資産服務的公司，今天在這個分享過程中和交流過程中，我的視角更多是一些開發視角，或者第三方的投資視角。

古迎輝：大家好，我是元豐資本的合夥人古迎輝，我們主要關注與PE，最近也參與了VC這方面，我們在國内參與了産業園投資開發運營等等各方面，也是現在的主題很吻合的一個方向。

顧立宇：謝謝古總，我們就開始進入第一個議題。首先在現在這個環境底下，經濟剛剛開始復蘇，疫情過去，有很多經濟的交流交往，在這個當口請問一下各位嘉賓，你們覺得目前的投資方向，有沒有哪些新的方向值得提一下？

潘傑：謝謝，在我講這個之前，剛剛聽到有嘉賓分享到REITs的部分，我們也是做商業地産，這個東西肯定是非常好的工具，有助于大資産的退出，但是我邊聽又邊覺得它有很大的機，同時帶來的危也是我會在想。

因為現在好多房企的購物中心拿在手里，都是押給銀行的，他把資産和流水收入押給銀行，銀行對這一類資産評估方式有很多種，很多時候不是以收入法去評估，而是以别的一種方法去評估，把它的價值評的比較高，哪怕借出來一半法，往往會比真正的收益法，比如做一個REITs，給投資人5個點年化回報的那個實際價值還要多，當這個REITs如果在國内應用起來的話，會不會有大量的皇帝新衣就會反應出來，确實現在很多用真正收益價值去評估這些資産的值，還沒有他正所在借的值這麼高，這個我有點擔心。

說回我們有什麼投資的風向，因為我們自己做街區商業和底商，這是對個人投資者，不是對機構而言，我們會投一些像香港類似愉景灣這種非常大型的住宅社區，大家回到家里他的商業需求不會離開那個地方，就會在里面進行消費，像啟德這種大型高密度的住宅區下面的這些商業，這種商業街區，以及做線下生意以外，還有非常多的線上平台輻射線上的接單。商業的本質還是你的商家能不能在這個空間里賺到錢，我們做的事情就是做高密度的生活區、商務區里面的商業投資，有一部分會賣給想要擁有這種穩定現金流的物業投資者，有一部分我們公司就自己持有，去培育升值，這個是我們正在做的一個事業。

林熙齡：很高興見了很多老朋友、新朋友，疫情三年都沒有到國内參加你們的會議。首先分享一下到目前為止環境那麼環境，可以投什麼，現在利息這麼高，未來也不會很低的，特别是海外的利息，我們最喜歡投的在國内是物流，這個也是很肯定的，繼續都會投物流，就是所謂的基礎設施。

好處是什麼呢？過去十年我們也看消費者的模式，他們的習慣已經改變了很多，以前我們也投很多的商場，坦白的說，包括我自己也是，我去商場賺都不買東西的，都是去體驗為主的這些，當然了，很多做商場也做的很好，對我們來講反過來比較沒有那麼挑戰性的，就是電商這一塊，如果商場要餐飲那些模式的，我留給不同的專家去做，我們集中找一些物流的地，去蓋我們的地産，EQT也是對物流工業地産做的挺好的，我們也合並了，在亞洲這個闆塊我們會投的更多，除了國内以外，亞洲都會加強去投的。

另外一個闆塊我們看好的就是長租公寓，現在房價很高，年輕人都不買樓的，所以我們比較看好。因為疫情的問題，在座的很多人跟我一樣，現在真的是不是要想每一天都回辦公室，需不需要一個很好的辦公室，我們的辦公室也是挺好的，反過來不一定要傳統的CBD，還有亞洲都有便宜的辦公室賣出去，銀行給他們的壓力，也是加息的問題，這個我們也很看好。最後一塊就是酒店，疫情以後也看到旅遊開始回來了，所以我們會收回來，也不建議長期持有，這四個闆塊是未來看得好的機會。

顧立宇：現在很多投資對寫字樓和酒店是有擔心的，您也是金主了，希望有更多的投資人有這樣的角度。

王英臣：确實不做重資産投資有幾年，金地管理作為輕資産輸出的開發管理公司來說，雖然自己不做重資産投資，但是不能不懂投資，所以我們觀察到行業最近有一個比較明顯的變化，原來的委托方主要是中小開發商，拿到一塊地沒有管理能力需要代建，而現在我們的委托方結構發生了多元性的變化，一個是金融機構，一個險資、AMC投資機構，包括城投集團、産業方越來越需要我們輸入管理服務。今年因為疫情放松之後，我們密集的和潛在的委托方和現有的委托方進行交流，大家有一個感受，現在的房地産投資已經開始出現了兩個明顯的變化，一個就是原來開發商為主流的大而強、大而全的投資，在去杠杆的環境下有大量的收縮。現在的投資主體出現了多元化，剛才提到了金融機構主動下場，有些私募基金，有些持牌金融機構主動到金融市場，城投平台托底拿地，産業方，不管是投資産業、商業，還是投資一些相關的銷售型住宅，也紛紛地出現民間資本，剛才提到的一級開發商，包括供應鍊里面的一些同行，從供應鍊的下端往前走，所以投資主體出現明顯的變化。

第二個核心變化就是原來以債為主的投資組合，更加傾向于股性的投資組合。一個多元投資主體，一個是股性投資變化，帶來的核心需求，我們認為輕資産代建是一個小的風口，我們的投資和開發管理在分開，越來越向發達國家靠攏，包括未來的運營管理、專業化運營也在分開，未來走到REITs這個層面，其實它的投資主體、它的基金管理主體、它的資産管理主體也是專業化機構在做類似的服務工作。

所以我們的這種投資組合，或者代建組合也發生了多元化的變化。原來是住宅類的代建為主，我們現在有大量的商辦、産業代建，甚至有大量的城市更新的舊小區、舊樓的代建，現在陸續接到了險資康養類的代建，服務的需求越來越多、服務的種類越來越多，這是幾個核心的改變和感受。

投資的風向和風口選擇，交流下來大概判斷有幾個方向，一個是圍繞着REIT和Pro REIT的方向，商業、新基建、零售，一些核心的金融機構在儲備這樣的資産，像私募REITs的儲備等等，是主流機構在做的。

現在有一些金融機構或者私募基金在下場參與土地，現在的土地素質和回報都還是不錯的，這個是主動參與一些股性的投資。還有一個明顯的選擇，也是現在行業里面的迫切需要，就是一些纾困類的、不良類的，或者盤活困境資産的投資行為，有社會的需要，有一些主動型的投資項目篩選，我們代建企業在這其中陸續配合各類投資機構，通過我們咨詢類的服務、管理類的服務、專業類的服務，來提供這樣一些專業性的知識，也是希望在此過程中，把我們自己的能力做強，在投資主體多元化的情況下，把我們的管理多元化以及管理創造價值的能力來提升上去。

顧立宇：謝謝王總，下面有請古總。

古迎輝：我們公司過去重點是投商業地産方面的，随着國内住宅開發以及市場各方面的寒冬，2020年基礎設施AIT落地，給我們房地産市場帶來了轉折，就是把過去從不動産市場、住宅開發慢慢轉移到商業地産、基礎設施金融化方面，所以我們也把重點放在基礎設施方面的投資開發，特别是科技驅動類的那些基礎設施，例如科技産業園、高端制造工業園，還有數據中心，甚至物流等等各方面的一些産業園，這是我們一個重點，我們也實實在在的在大灣區那邊布局了一些項目，這是我們比較看好的方面。

還有因為國家現在對綠色、新能源等等方面的看好，這也是一個基礎設施的範圍之内，這方面也值得大家關注。我們最近做的比較多的是科技園、産業園方面的投資開發，也是将一部分精力放在對科技園里面的企業進行投資，有點像VC的概念，也是往這方面去融合，這也是大的趨勢，現在國内一些大的VC也是反應過來，本來就是投資科技企業的，現在反過來也投資科技園，他們發現了這樣一個融合的趨勢。

現在消費類的基礎設施國家也是鼓勵的，所以我們着重看消費類的物業、零售街區等等各方面的物業，這是我們過去的優勢所在，所以也高興政府能夠落地這方面的消費類基礎設施，這也是值得關注的一個熱點。現在基礎設施鼓勵那些物業也是很大的風口，一個投資機會，而且市場規模是非常大的，萬億級為單位的一個市場規模，将給我們帶來一個前所未有的參與機會，所以當今市場是非常好的一個投資機會。

顧立宇：古總繼續請教您，因為您過往的經驗是涉及到，一方面是PE/VC投資，另外一方面像美國之前的一些REITs您也有涉足過。

我們比較開放的來看，在您看來，無論是美國、香港，包括國内公募REITs的部分，您覺得區别在哪里？或者有哪些經驗可以參考？

古迎輝：因為我過去的經驗就是在海外方面的REITs參與和學習比較多，主要是在美國這方面，香港這方面的REITs我也有參與，應該是2007年香港富豪RIT的投資和上市，我也有幸參與，最近代表中國資本也在美國那邊收購一些REITs。

REITs一直都有參與，在RIT還有CNBS這方面做了比較多參與的事情，RIT在美國是很成熟很老的投資工具，應該有六十多年的投資工具，各方面的體制、稅收，還有投資分析法都非常成熟了，國内的RIT剛剛開始沒幾年，就2020年剛剛開始，而且種類比較單一，但遲早會放開，我們可以參考美國、香港、新加坡、日本等等市場可以看得出RIT市場發展方向。

剛才提到了RIT配置和風險敞口，RIT本質上就是投資工具，方便大家去參與房地産，很便捷的方向。其中投資RIT重點就是資産配置，還有風險敞口管理，資産配置包括将資金投資到不同種類和不同位置的RIT，就是一個資産組合方面的。

所謂的風險敞口就是要對投資組合的風險進行一個管理，或者一個風險的匹配，詳細一點說就是我們投資RIT配置需要多元化，因為RIT不單只是商業或者辦公，還有零售、工業、酒店、健康醫療等等各方面，不同的RIT風險和回報都不一樣的。所以我們要匹配風險和收益要求，去做一個匹配，收益越高，風險越高，要根據收益要求去匹配風險，管理風險，要對不同的組合去進行配置，RIT還有其他的風險，比如宏觀經濟、政策、利率方面的風險，都需要考慮。

美國和其他海外國家有一套比較量化的風險管理方法，這方面都可以去放債，現在國内的RIT主要是基礎設施，還有類消費的RIT，慢慢的估計是種類各方面會越來越多，而且地理位置會越來越多，因為地理位置也是影響風險，宏觀政策、自然災害都有所不一樣，不同的地理位置也是分散風險的很好的方法，我的理解就是要結合配置跟風險管理，動态配置各個投資組合，根據目前周期，還有目前機會去調整里面RIT，去達到一個理想的狀态。

顧立宇：謝謝。下一個問題請教王總。從開發商的角度直接參與REITs的情況並不多，我看到更多的是最新有一些，比方說房地産私募股權基金的這樣一些規定，我想從這個角度您可以分享一下到底對房地産開發商，或者内房企業影響在哪里？

王英臣：大家都知道過往的三高時代，高周轉、高杠杆的時代，開發商是用債務驅動和杠杆驅動在快速地周轉，當然跑的越快的，杠杆越高的，管理粗放的現在也受到了市場的教育。

其實這是一個市場在上行周期大家都習慣去采取的金融工具和想當然的一個金融動作，但到今天為止，三年疫情到今天，今年一季度的小陽春之後，市場又進入一個相對平穩的盤整期之後，其實整個市場的高利率時代已經不在，或者說至少從整個大投資組合的角度來說，房地産已經不是一個高土地紅利的狀态。這個局面之下，剛剛也提到了很多的私募基金已經開始從債務的角色轉為到股權投資方的角色，也就是更多的參與到市場主體，更多是去理解市場，去主動管理，參與土地，股性的投資局面出現。

也就是說我們的基金管理人和主要的金融機構，開始思考更多的賺長錢、賺專業的錢，我們知道原來很多的債務時代，大家賺的是逆差，或者賺的牌照紅利，但是現在專業的機構在思考專業的方向，包括我們看到很多主動的進行一些資産沉澱，主動進行綜合體類的土地獲取，更多引導社會上的資金往主動管理型的、往往浮動回報型的，往股性的更長期的投資方向去做選取，不管是投資機構、基金機構更多的去懂市場，更懂整個全鍊條的，不只是做一個債務比例的判斷，還債本息覆蓋的判斷，而是更多的融入市場，和專業機構進行更強的互動。我感覺所有的市場參與主體更加的去融入市場，原來有些參與主體是相對旁觀的角色在看市場的運行。這是一個感受。

顧立宇：謝謝王總。剛剛林總您提到一個物流，另外一個是長租公寓，這是我們看到的公募REITs主要投資的地産相關類型之一，在這個角度，從外資看，這些資産被納入了公募REITs的藍框里面，更多的是一個市場的促進，還是更多的是競争？對外資機構而言，當您在看這種機會的時候。

林熙齡：競争是肯定有的，這也是一個好事，要看我們怎麼做好這個組合。講起來好像RIT很容易，你在美國幾十年了，怎麼把不同類别的物業放在一起，穩定收益，我們看到在亞洲不同的地方都有了。國内現在才開始，但我看到香港、新加坡、美國都有了，都發生很多問題，做好這個組合以後，它的股價、發展的方向都比傳統的REITs有一些不一樣。

我們搞十個住宅的物業，比方說長租公寓放在里面很穩定的，在美國理論上很穩定，你看亞洲，我們不知道為什麼，我們的商業周期都比較短，一兩年都比較穩定，但過了以後會發現為什麼租金收入不一樣，特别好的時候就是上市的時候，反過來最後一看什麼補貼，搞一個普通的REITs都有亂糟的東西在里面，為了做好REITs，股價包括管理，還有收管理費用，有很多不同的因素，令很多REITs市場都變得感覺怪怪的。

反過來如果我們真的是做了組合比較優質的，很多比較長期穩定的，說是很容易，做的時候真的有變化，市場周期也是不确定性的，我們REITs管理人做的好了，那個競争就可以分别哪些是比較好，哪些是比較弱一點的，這對我們比較有挑戰的。

顧立宇：謝謝。問一下潘總，4月份發改委有一個關于公募REITs的政策，給到投資人的派息率從4%降低到3.8%，我想問的是對于您的業務有什麼影響嗎？

潘傑：指的是公募REITs出來？

顧立宇：對，對您業務的影響。

潘傑：因為我們自己本身是買實物的商業，然後去培育、持有、收租，很多年前了解了REITs的機制，為了更深入的了解，我也想更了解它真的對我有什麼影響，所以在上一年的時候，我們自己就拿了一筆錢，自己在香港買了一個REITs，想感受一下。

這個感受很特别，因為我們是做商業專業的，我們從專業的眼光去看它的基本面，就是說這個公司持有的資産，它的資産位置怎麼樣，住宅跟商業的供求比例怎麼樣，運營團隊運營能力怎麼樣，所有基本面從我們的眼光來看是棒的。

然後我們再思考它的機遇，我們覺得特别是一個好的機遇，因為香港經歷了運動以後，經歷了疫情以後，很多商業交不起租了，你變成一個底部的形成，在底部形成的時候肯定是有機會。再一個機會是中國這麼多民企有困難，他們的重資産、商業資産都想變現，你變成一個REITs，在這個時候去並購這些資産，肯定你有錢，不用通過公募REITs自己去發，他被人家收購了也等于是發了，所以也是一個很好的基本面、很好的機遇。我們毅然決定年底就買了，68塊，現在50塊，它的租金也沒有少，出租率也沒有變，還挺好的，虧了26%。後來我想想不知道，我們都不懂，反正就是不懂，我到現在都不是很明白為什麼，可能跟美國加息等等有關，但是從本質上來看，你這個公司持有的物業還是非常優質的，出租率确實是在修復、在提高的，租金也在提高的，為什麼股價要跌那麼多呢？不懂。

顧立宇：好的，謝謝潘總。

接下來是第三個議題，關于目前這個形勢下，我們對風險是怎麼判斷，怎麼去做規避的。潘總還是您先來吧，感覺您也承擔了不少風險。

投資的風險如何去規避？你可以不用講股票的事情，講講别的方面。

潘傑：真正來說商業地産還是一個非常理性沒有什麼泡沫的行業，就是看收租、回報率是不是合理的數字，支撐這個回報率的一個長期性，就是看規劃，商業地産這個賽道我覺得相對來說如果用一個嚴謹的收益法去倒推它的價值，我們覺得還是可以的。當然也會有極端的情況，像我們在過去三年遇到了第一雙減，我們現在在自持的有八條商業街、八個項目，教育業态它是幾乎平均占了百分之三四十的比例，因為教育需要面對面的去受教，突然雙減就少了很多商戶，疫情也是一個極端的情況。一個我們會在考慮的時候考慮回報率的價值，另外一個是持有過程中會盡可能的減少負債，負債率不要太高。第三手里還是有點現金，這是我們的做法。

顧立宇：我稍微多追加一個問題，您在做商業收購的時候，怎麼樣去确保成功率會更高呢？因為您最終面對的是個人投資人，或者是散售的一部分買家。

潘傑：我們買一個整體的商業項目下來，一般有一個固定的多少比例銷售，多少比例自持的比例，我們的底線就是就算完成不了我們要銷售的那個比例，但是這個資産的回報率是我們全部自持都可以的，這個就是我們的紅線底線。

顧立宇：謝謝。這個問題同樣的請教一下林熙齡，您剛才提到的資産類别特别多。

林熙齡：風險怎麼分散的，就是多元化，很簡單就是産品什麼都有了，每個人都知道了。還有不同的地方，我關注的不是每一個人都懂的東西，比較關注的是我們怎麼貸款，包括誰貸款給我們，我貸款的年限，我貸款的結構是什麼樣子，以前都是很簡單的，你有一個優質的物業，我跑去貸款就很容易，但現在特别過去一兩年，包括開發商和投資者也面對以前沒有那麼多的困難，所以有一些加息的環境以後，就發現以前想的很簡單的東西，現在一點都不簡單，這也是一個比較重點要看的，要降低風險。

所以跟不同的銀行都要去想，看看我們的産品，當然我們說是物業的産品，怎麼可以做一些不一樣的貸款結構，包括有一些比較短期，有一些中期，有一些長期，要看一看不同的組合，這個也是我們降低風險的看法。以前都是比較傳統的，一個地方都是同一個方式，都是集中在一兩家銀行，現在發現環境真的不一樣了，我們想不到明天是什麼樣子，他們也想不到，可能本來自己就有問題，他也幫不了我們，如果他倒閉了，換人了，換團隊了，給别人收購了，那我沒辦法，就很糟糕了，所以我比較關注這些方面的風險。

顧立宇：謝謝。王總您也跟大家分享一些。

王英臣：說到投資有點班門弄斧，在我右側的林熙齡是我做投資的第一位入職引路人，說到投資不敢說有什麼見解，我覺得更多是這樣，投資無外乎資産風險、交易風險、稅務風險、市場風險等等，這是我們過往看風險的核心點。

對于我作為了九年金融投資之後，又做了九年的開發商投資和管理來說，有一個比較深的感悟，大家做投資容易，但投資里面各種交易、各種博弈的處理是比較難的，投資里面的核心關鍵點是原來的投資假設和你原來的回報預期，以及到最後投後管理過程中帶來的偏差，所以我們在做投資過程中，其實是不可回避的要考慮我的投資怎麼實現、怎麼落地。

在開發商做了九年之後，發現金融投資與實業投資有兩個核心的差别點，一個是基于自己的背景對于預判的動态的清晰度方面，有一定的區别，比如開發商要做一個投資，要從客戶、市場入手，從定位開始鋪排，怎麼做工程、成本、怎麼做定價形成以終為始的嚴密拿地研判，實業投資更加動态去研判一個問題的解決方案。

還有一個核心的差别點就是我們過往做一些基金，或者做一些投資的時候，更關注說有一些意外因素出現會怎麼去解決，做金融投資的時候就是一旦出現意外因素，會考慮是不是通過合同條款解決，或者轉嫁給合作方和交易對手，一般是通過交易解決風險。

實業投資對于風險的态度是不同的，我們可以去判斷哪些項目、哪些點是風險，我們能不能解決？以及對于當地政府的了解，對于報建的、運營的一些屬地性的特征，然後我覺得我的團隊我自己操盤我能解決，這反而是我們的優勢。

所以對于實業管理機構來說，是先入為主的去判斷哪些風險能解決，哪些風險不能解決，不能解決反而是回避的，我甯願放棄，能解決的我不認為這是一個核心風險，主要是基于自己的能力去預判風險解決方案，這是這麼長時間在實業機構最大的對風險判斷的兩個感受。

金地管理做輕資産管理輸出，也是在用一些開發視角、經營視角，幫我們的資方在解決這些問題，兩個案例，一個是我們有一個互聯網類的産業方類的委托方，政府要給他一塊地，但是他拿這塊地的時候根本不知道怎麼算賬，也不知道自己的實用功能怎麼匹配到這個資産上，勢必需要一個專業機構幫他解決前期定位的問題，哪些售，哪些持？持的部分怎麼功能使用的問題，我們對于這樣一些需求就需要從前期、從定位、從市場策劃、從設計策劃里面，幫産業的委托方有更多的解決方案，這是一個從開發視角和運營視角去幫我們的客戶解決問題。

還有一個比如金地管理現在做大量的AMC的配合代建、纾困代建和不良資産的盤活代建，過去AMC都是看資産的價值夠不夠，能不能覆蓋債務的本息，但是第一都在尋找資金的閉環，不能出現二次的資金缺口，第二是形成運營的閉環，有時候希望動态判斷這個項目能不能開發處理掉，這樣就要求對于那些在建類的項目，需要從開發的動态視角去形成一個完善的解決方案，能不能動态判斷這個項目的資産價值和未來開發之後的剩余價值，這個我們跟AMC做了大量對接之後會發現，他現在要研判一個項目，做一個決策的時候，我們有大量的跟他做咨詢類的服務，或者擔條件的服務，幫助他用全周期的視角去解決問題。最大的感受從原來的金融投資到實業投資和管理，需要從動态的、更多維的去研判一個項目，甚至通過能力、通過專業去解決風險，當然有些不可逾越的風險需要回避的，用解決風險的思維去推動。

顧立宇：最後請古總點一點。

古迎輝：有兩個方面，一個是投資組合方面，最理想就是投資組合，投資組合可以投資不同的RIT，不同種類的RIT。還有一個方面可以起到對沖，不同種類的RIT可以起到一個對沖的。剛剛潘總也說了，以一個物業這樣，就要更細一點，需要分析到租戶各方面，租戶是什麼情況，是不是A級，租約是怎樣一個情況，有一個租約分析，我們以前做RIT分析的時候會細致到每個租約都要看，簡單的一個辦公樓，有一大堆租約需要完完全全看完，所以租約是非常重要的，我們需要去到某個物業，甚至某個租戶這樣去做分析，做的更細化可以避免不同的風險。一個單一的RIT來說，還有資本結構的風險，例如各個債務，還有融資渠道等等各方面的融資安排，這也是其中一個重要的方面。另外證券方面還要考慮利率，因為利率升高會對RIT會有負面影響，還有市場上大家的心理以及各方面因素，都會影響RIT在證券市場方面的表現，所以我們需要針對當前的風險進行對沖，這是剛剛所說的不同的減少風險的措施手段。

顧立宇：今天很高興能夠和四位嘉賓一起做讨論和分享。最後總結一下，剛剛大家一直在講所謂的風險要分散，今天大家從不同的視角看這幾個問題，我覺得觀點的分散也非常重要，可以幫助我們更全面、更完整的去看待不同的問題。