資本市場的“常青樹”，增值需求下的REITs發展

（2023.05.07）3月末，國家發展改革委發布《關于規範高效做好基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》。

地産行業由“增”到“存”迎來標志性事件。

《通知》研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

自此，商業不動産首次正式納入REITs試點。目前滬深REITs達到27支，包含生态環保、交通、園區、能源、倉儲物流、保障性租賃住房、生态環保等。可以說，REITs為成熟存量物業尤其是商業地産的二次融資提供了新方向，資産管理的價值将在未來涌現。

過去内地缺乏公募信托基金上市平台，因此不少資産曲徑奔赴港交所，尋求資産打包上市。當前11支港交所信托中，招商局商業信托、匯賢産業信托等均含有内地的投資物業，包括寫字樓、零售、服務式公寓及酒店等。

可以說在内地REITs平台成型前，香港REITS扮演着重要的作用。

目前香港REITs（房地産投資信托基金），投資香港和内地的寫字樓和商場並在香港二級市場交易，每年會把可分配利潤的90%用于基金分配，一般股息率都可以達到4%-5% ，憑借小幅借貸（利率2到4%），從而撬動了更高的回報率。

過去的一季度，深交所發布保險資管公司開展REITs業務的相關要求，拓展了REITs的業務主體，将資産證券化管理人的範圍擴大至符合條件的保險資産管理公司，這有助于向市場輸送保險資産管理公司豐富的投資和運營管理經驗。

此外，央行、銀保監會發布金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿），在住房租賃方面，《意見》還強調，要在金融機構住房租賃貸款投放、企業債券、住房租賃擔保債券和REITs等各個方面拓寬住房租賃的融資渠道。同時，還要引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

地方層面，亦積極開展REITs項目孵化培育，探索建立從Pre-REITs培育成熟後到公募REITs上市的渠道機制，打通“投管退”滾動開發的完整鍊條。

對于資産管理者而言，如何提升整體資産價值水平，反饋投資者長期回報是門“必修課”，香港REITs過程中的思考和沉澱依然值得我們學習。基礎設施公募REITs中的資産如何配置？商業REITs的估值如何重塑？又要怎樣把握私募的新趨勢？

5月16日，觀點機構将在亞洲的金融中心香港舉辦2023觀點資本圓桌，探讨如何在香港資本市場中追逐新的增長力，順應新時代中的新趨勢。會議也将圍繞資本市場的“常青樹”REITs進行深入讨論，明晰增值需求下的REITs市場脈絡。

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