托管上海西南商城 聯辦企業ATLAS寰圖的社區商業邏輯

觀點網 聯合辦公企業ATLAS寰圖開始探索商管領域的更多可能，與宸一投資正式成立合資公司上海寰忱商業管理有限公司。

過去，ATLAS寰圖主要專注商辦運營領域，根據資産持有方多樣化需求輸出定制化運營解決方案，並根據項目特性及需求提供運營管理服務。

但商業項目方面，ATLAS寰圖涉及較少。

該公司稱，宸一投資是成立于2018年的私募股權基金管理機構，其子公司在資産投資、價值評估、改造設計及工程施工、招商運營及物業管理等方面擁有經驗。

由此，ATLAS寰圖認為，在商業管理這樣一門涉及工程、物管、策劃、設計、運營等多專業復合領域，雙方合作将可以發揮各自優勢。

寰樂里試水

愛企查顯示，上海寰忱注冊資本100萬元，ATLAS寰圖及宸一投資子公司分别持股65%、35%。上海寰忱經營範圍包括商業綜合體管理服務；酒店管理；非居住房地産租賃；企業管理；物業管理；企業管理咨詢等。

合資公司首發項目是位于上海老闵行居民區的上海西南商城，背靠濱江青創街區，總建築面積近2萬平方米，周邊交通便利，覆蓋人群甚衆，屬于社區生态商業綜合體。

ATLAS寰圖稱，該項目為繼雅居樂國際廣場、寰悅廣場之後，在上海第三個商管項目。

從業态看，雅居樂國際廣場主要為寫字樓配套商場，寰悅廣場則屬于大型社區商業，與上海西南商城類似，但體量更大。

還可做參考的是，ATLAS寰圖曾于2020年進駐運營雅居樂海南清水灣社區商業項目雅都荟，項目建築體量3.2萬平方米，由八座獨棟建築構成。

但與上述兩者不同，本次ATLAS寰圖開始在運營中引入自己全新的社區商業子品牌“寰樂里”，可見其已于過往項目中積攢一定經驗，或在社區商業領域作出更大投入。

憑借便利性、産品業态多樣性，能有效滿足“最後一公里”消費需求的社區商業被視為商業市場下一階段藍海。

數據顯示，在人均GDP超過3000美元之後，社區商業所占消費零售總額的比例一般在40%-60%區間。但中國社區商業占據社會商業總支出比例不到30%，遠低于發達國家水平，社區商業未來依舊有較大的發展潛力及空間。

此外，相對于辦公和工業物業，商業和居住類物業出租率和NOI（淨營業收入）均受經濟下行沖擊更小，且在經濟復蘇後能更快恢復，其中社區商業屬防禦型抗周期配置。

社商的邏輯

從産品和業态邏輯上看，社區商業和購物中心其實大同小異，但因主要服務對象是1-3公里社區範圍内的居住，社區商業聚合的各類資源具有更加清晰的屬地化特征，以頻繁消費和常客消費為主要目的。

所以，社區商業項目打造往往需要開發商、運營商和經營者谙熟屬地居民消費習慣，适時根據消費變化做出優化調整。

在招商策略上，ATLAS寰圖指出，将對上海西南商城進行定制化調整，包括增加以“娛樂+夜宵”為主夜經濟業态，以及可發動周邊家庭客群，更易形成集聚效應的兒童業态。同時，開展現有超市優化升級，引入健身房、幼兒托育等社區剛需業态。

另一方面，鄰近青創街區所帶來的辦公需求應該也是ATLAS寰圖選擇該項目一大理由，這與其過往就具備的資管多元化思路分不開。

在商辦市場日趨成熟、企業辦公需求不斷升級下，只提供基礎辦公空間和企業服務已不能滿足企業辦公租賃需求。

因此，除提供全周期産品組合辦公空間外，于C端消費需求方面，寰圖還擁有自營品牌ATLAS寰圖咖啡、ATLAS寰圖廚房、ATLAS寰圖健身工坊等，分布于塑造的生活空間中。

這使得ATLAS寰圖的收入結構更加復雜，在非辦公服務收入占比遠超行業平均水平。

該公司曾表示，目前盈利渠道中，辦公空間會員收入，生活空間旗下咖啡店、餐廳、健身房等配套收入，以及日常社區活動與拍攝場地租賃收入的比例為6:3:1。

具體到在上海西南商城的産品規劃及定位上，ATLAS寰圖将減少商場純商面積供給，嘗試通過“商業+娛樂+辦公”塑造商場復合産品型态，以此為項目導入更大體量的客群。