類REITs的退出路徑 藍光原上海總部落袋甯波國資

觀點網 自2021年陷入債務危機以來，藍光發展4月6日披露退市風險再次引起了資本市場的注意：藍光發展會不會成為債務出險潮中第一個被踢出A股的房企？

上述所言答案不得而知，不過近期上海虹橋世界中心D1棟寫字樓項目（原藍光發展的上海總部）的拍出則讓人想起藍光發展艱難自救的過程。

4月18日，據戴德梁行披露，長三角國企買家以5.1億人民币的價格通過拍賣的形式獲得虹橋世界中心D1棟寫字樓項目，作為計劃管理人的招商财富成功退出虹橋類REITs資産。後經證實，該長三角國企為甯波海創集團有限公司，為甯波杭州灣新區管委會下屬國有控股公司。

公開資料顯示，虹橋世界中心由藍光發展于2019年4月收購。彼時藍光發展作為四川的標杆房企信心十足，不久便成功設立上海總部，形成“成都+上海”雙總部模式，只是在其爆出債務違約之後，上海市場便“獨木難支”，直到被完全抛棄。

事實上，本次項目的拍出和藍光發展已沒有關繫，唯一的聯繫在于，由該項目作為基礎資産的類REITs的發起人為藍光發展，而早在類REITs完成發行時，藍光發展便通過資産證券化的方式将資金置換出來，以滿足自身融資需要。

緣起

2019年4月28日，藍光發展發布公告稱，下屬子公司成都新都藍光房地産開發有限公司（以下簡稱“新都藍光”）、控股股東藍光投資控股集團有限公司（以下簡稱“藍光集團”）拟以2.99億元分别收購上海潤錦實業有限公司50.18%、8%的股權。完成收購後，兩家公司分别持有上海潤錦實業50.18%和49.82%股權。

上海潤錦實業名下主要資産為上海虹橋世界中心578号辦公樓2-9層所有權及土地使用權，分别由目標公司下設的8家全資子公司持有。也就是說，藍光發展會同大股東藍光集團通過間接資産收購方式取得位于上海市青浦區褚光路1588弄“虹橋世界中心”578号辦公樓地上2-9層所有權、其附屬的土地使用權、標的物業配套設施設備及標的物業相關權益。

據了解，該項目坐落于上海虹橋商務區核心區，距虹橋綜合交通樞紐約2.5公里，與國家會展中心臨街對望、天橋相連。項目總面積2.03萬平方米，總體量約80萬平方米，涵蓋甲級創意辦公、甲級生态商務辦公、總部辦公、綠地旗下鉑骊、鉑瑞酒店和鉑瑞公寓、約11.5萬平方米一站式商業中心，是大虹橋區域内涵蓋物業類型、配套設施完善的大型商務基地之一。

針對該收購事項，藍光發展彼時表示，股權收購完成後，公司将取得上海市青浦區褚光路1588弄“虹橋世界中心”578号辦公樓資産的控制權，拟用于對外租賃運營及作為自用辦公場所，可增加公司租賃收入及滿足辦公需求，符合公司的發展需要及戰略規劃。

那時的藍光發展還風光無兩——2019年，藍光以1079.8億元銷售額正式進入“千億房企俱樂部”。為了拓寬資源和市場，虹橋世界中心也順利成為藍光集團的上海總部。

然而，好景不長，藍光發展為了追求規模，布局逐漸向三四線城市傾斜，投入大量資金從市場拿地，業績卻掉頭下滑，2020年藍光發展第一季度銷售金額僅實現108.5億元，同比大幅下挫42.5%。

到了2021年，藍光發展出現債務危機，由于開啟大規模融資，藍光發展淨負債率從最初的109.16%飙升到193.62%，“三道紅線”無一幸免。2021年藍光發展實現歸母淨利潤-120.37億元，超過其前五年的淨利潤之和。

眼看窟窿越來越大，藍光發展在上海又沒能尋到企業馳援，而本土成都市場則旁落多時，許多項目草草收場，如藍光發展推出的藍光天府黑鑽，高端産品被售予萬科。

無奈之下，藍光發展只好退出上海。

撤退

一般來說，基礎設施REITs的推出，可以為海量存量資産提供交易市場，提升存量資産的流動性，盤活存量資産。同時為地方政府和不動産運營商提供退出渠道，降低其杠杆水平。通過公開募集，實現風險在整個經濟體繫的分散。藍光發展彼時正有這樣的考量。

2020年4月3日，藍光發展公告稱，公司全資子公司成都藍光嘉鑫資産管理有限公司（以下簡稱“藍光嘉鑫”）拟設立辦公物業類REITs資産支持專項計劃，開展資産證券化工作，並委托招商财富針對項目發行類REITs。該物業類REITs的底層資産即為上海市青浦區褚光路 1588 弄 578 号虹橋世界中心第 2-9 層辦公樓資産。

後根據專項計劃發行需要，新都藍光與藍光集團按照持股比例向潤棉實業增加注冊資本 1.58億元、1.56億元，並由藍光嘉鑫以不超過4.3億元的總對價受讓新都藍光、藍光集團合計持有的潤棉實業100%的股權，擔任專項計劃的原始權益人。

2020年6月23日，藍光嘉鑫将持有的上海潤棉實業100%股權（賬面價值4.05億元）以及對上海潤棉實業控股的8個項目公司的債權（賬面價值6.6億元）轉讓給國通信托有限責任公司（以下簡稱國通信托），由國通信托以該標的股權及債權為信托資産，成立“國通信托·虹橋世界中心财産權信托計劃”，信托計劃的規模為10.65億元，藍光嘉鑫享有該信托資産的全部收益權。

同日，藍光嘉鑫将其擁有的“國通信托·虹橋世界中心财産權信托計劃”的收益權以10.65億元轉讓給招商财富-華泰-虹橋世界中心資産支持專項計劃。該資産支持專項計劃于2020年7月9日正式成立並完成發行，發行規模10.65億元，期限為19年（預計到期日為2039年1月27日）。原始權益人為成都藍光嘉鑫資産管理有限公司，藍光集團和藍光發展分别差額支付承諾人一和差額支付承諾人二。

通過上述操作，藍光發展不持有上述資産支持計劃資産支持證券，對資産證券化結構主體專項計劃、财産權信托及上海潤棉實業公司不具有控制，未将其納入藍光發展合並範圍。

雖然藍光發展此後駁斥過出售上海總部大樓的傳言，但一繫列的操作過後，以及面對自身纾困的難題，藍光發展上海總部逐漸成為過去式。

最新的進展是，甯波海創以5.1億元人民币成功拍下虹橋世界中心D1棟寫字樓項目。該交易也意味着招商财富成功退出虹橋類REITs資産。

值得一提的是，虹橋世界中心所在的虹橋商務區以往是房企聚集的地方，不少頭部房企将總部遷來此地，可随着地産行業的低迷，新力、弘陽、祥生等大批房企逐步搬離，虹橋商務區已不復往昔。3月1日有消息稱旭輝計劃以逾14億元的價格整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業，中駿也計劃整棟出售位于上海虹橋商務區的虹橋中駿廣場多棟物業。

分析人士認為，房企曾經為了資源和資金優勢将總部搬至上海，但現在行業不景氣下，為降低成本節約資金，将總部撤離上海也是不得以進行的戰略收縮；此外，回歸大本營也利于房企加強和地方的聯繫。