主題讨論會：融投管退範式 | 觀點資本圓桌

主持嘉賓：

大成律師事務所合夥人 劉唯翔

讨論嘉賓：

復星商業流通産業發展集團總裁助理、星唯基金總經理 吳丹

朗詩青杉資本常務副總經理 方旭東

上海建工基金首席投資官 汪海平

深創投不動産基金投資部執行董事 江南

高和資本投資管理部執行董事 張尉

劉唯翔：謝謝主持人，今天因為前面拖堂的比較長，大家已經坐了一個下午了，我們盡量把這個氣氛搞的活躍一點，把這個主題講的生動一點。也蠻高興的，看到這場圓桌找的五位嘉賓都是管理人。

這個類别比較鮮明，管理人我一直覺得是房地産行業當中最活躍的一個群體，實際上承擔的責任是比較多的一個群體。

既要面對投資人，也要面對項目端，要做好項目，管好投資人，也要做出投資回報，反正方方面面的事情最後就是歸結到管理人這麼一個角色上，所以我有信心今天把這個圓桌的讨論搞的比較生動一點，因為大家不缺實操的經驗。

第一輪我們還是想讓大家介紹一下自己的機構，但是我提一個要求，因為發現五家雖然都是管理人的身份，但是背景是不太一樣的，最好在介紹當中着重講清楚我們這個管理機構和其他管理機構的優勢相比在哪里，怎麼樣做到比别人更賺錢一點，這個大家可以講一下。

尤其是我比較感興趣的是跟自己的集團一個互動的管理，或者說我也很欣喜的看到這次有兩家不動産基金管理人，第一批有6家，我們這里就有2家，你們要講講這方面的一個想法。

吳丹：謝謝主持人，我就講一點其他的内容，前面你講到我們這個商業流通集團和復星集團之間關繫的問題，這塊也涉及到說的直白一點産業的問題，我們的核心就是自己差異化的競争就是在行業内。

我前面介紹到，我們主要是做GSP物流標準的物流園去的，在復星内部我們自己非常多的産業的賦能和一些融通，包括自己的復星醫藥、國藥控股，還投入了幾家物流類的企業，像百思物流，類似于還有韻達，這類都是復興有投入過的生态企業。

這塊來講，其實在自己内部的産業融通方面還是起到了非常多的作用，包括我們去跟政府交流，還有在逐步引見和招商這塊，都是有比較多的一些賦能的一些作用在里面。

劉唯翔：我追問一個問題，就是背靠復星，包括您剛剛也提了國藥或者是醫藥行業。您覺得這個資源是在您面對政府拿地，還是說面對投資人，獲取投資人的投資當中更起作用，哪個更占優？

吳丹：這個沒有比較，都很重要，包括我去政府這邊他們也會非常希望我們能夠把醫藥物流這個概念的産業引進到園區里面來，這個我們也一直持續的。

去年整個行業拿了幾塊地大家都很清楚，但是我們這個行業目前來講拿的都是一手地，位置、價格都還是不錯的，所以這塊來講都是起到了非常多的作用。

另外你說面對投資人這塊，我們只要把自己核心的優勢和能力、競争力還有護城河向投資人解釋清楚，他們自然而然就會對我們感興趣了。

另外一塊就是起作用的就是在住戶這塊，在園區里面給國藥做一些定制，在杭州直接給國藥定制，有一些項目就是國家引進一部分，或者是租用一部分面積的需求，還包括我們的復星商社這塊都有，這塊也是産品線。

劉唯翔：租戶來了就不太容易走，這個最好了。

吳丹：醫藥物流客戶來不容易進來，同時也不容易走，進來了以後就很難走，甚至不斷的有擴戶的需求，所以租戶進來了以後對承租的能力也是比較強的。

醫藥的利潤還是比較好的，再一個空間不需要太大，面積比較小，是體量小價值又比較高的産品，附加到里面來。我們除了GSP還有冷鍊的物流，冷庫也幫他們做一些定制。

劉唯翔：挺好，第二位也是請出剛剛主題分享過的朗詩青杉資本方總。您這邊主要是做公寓的，也可以講講跟其他之間的相互溝通。

方旭東：謝謝主持人，我再補充一個我們跟集團之間一些互動，以及兄弟公司的合作。

我們和集團之間其實有一個合作是資金方面的，幾年前基本上自有資金投入量相對高一些。比如說能達到20、30，甚至能達到50。最近可能就比較小了，可能就是10、5，大概是這樣一個比例，剩下的資金都是我們自己去找的LP。

第二個就是兄弟公司，剛才我講的第二個案例，無錫的那個案例，就是我們四個兄弟公司一起合作的，投融資項目的獲取是青杉資本完成的，地産公司幫我們做項目的操盤和代建。

養老公司常青藤幫我們做養老的服務，里面的供需和配套，他們要提供足夠的服務，否則的話不可能賣到這個價格。

第四塊是科技公司，他們除了把這個樓建造成養老化的公寓以外，還把我們能夠放進去的綠健産品也加進去，所以這些項目是我們四個兄弟公司一起合作的一個結果。

劉唯翔：我又要追問一個問題，我們一般說兄弟公司合作，感覺上是一個很美好的事情，但是實際上也不好談，這個過程當中你們從兄弟公司拿到的價格？

方旭東：我聽懂主持人的意思，這個核心一個道理在于蛋糕夠不夠大，如果蛋糕足夠大，這些都不是問題。剛才我給大家匯報，我們的收購成本+改造成本加一起就是1萬出頭，現在銷售是2萬2到2萬3，所以這個價值空間足夠按市場價取費，如果算不過賬、甚至虧損就麻煩了。

劉唯翔：明白，跟着大哥一起吃肉喝湯。接下來就是我們有請第三位是上海建工基金的首席投資官汪總。這是本地的大國企，如雷貫耳的名字。

汪海平：謝謝主持人，上海建工是國企，大家可能走在馬路上，走在黃浦江上這些橋、路很多都是我們建的，包括上海最高的地標建築都是我們建的。

我們在大概五六年前成立了投資闆塊，成立的初衷是因為可能我們在原來上海建工一直做的是上海的施工業務，然後再往外也開始競争了，進入外地競争可能標準包括獲取業務的競争力就沒有外地的施工單位那麼強，就把這個業務發展思路從純施工方轉成了做個投資闆塊，我去項目上投一點，帶動施工業務，這是當時設備的初衷是這樣的，後來成立了投資闆塊，投資闆塊下面又成立了基金公司。

我們做基金也做了三年多了，目前管理300多億的管理規模，其中200億是當年設立初衷是做基礎設施建設，在各個地方，100億是做城市更新的這樣一個規模。

對集團來說投資公司成立了，基金公司也做了三年多了，扶上馬了，也要送一程，所以現在也在開市場化。以前都沒有在論壇活動，市場上沒聽到過建工的聲音，因為以前不需要市場化，業務集團給的足夠，資金也夠了，根本就不需要市場化，所以從來不需要在外面通過活動宣傳自己，比較低調。

現在一個是市場環境的變化，第二是我們自身發展到了第二階段，既然作為基金管理人，也需要去外面找業務，不能全部依靠自己。

所以剛才一開始主持人講了說，在座的都是管理人，其實我們有一點小慚愧，以前我們做LRP為主，做管理做的比較少。現在我們這個團隊，從配置來說也好，還是說從業務方向上來好，都是主動開始做管理了。

當然我們自己還會出一點資，但是可能至少一大半從外面找合作，或者找一些LRP來合作，因為我們有這樣的積澱，也有這樣的能力，還包括比較有優勢的身份。

劉唯翔：好的，第四位是深創投江總，來自南方的朋友。

江南：謝謝主持人，謝謝觀點組織這個活動，我們深創投在上海宣傳的並不多。深創投集團是一個專門做股權投資的投資機構，本身我們大概的每年基本上在排名都是前三名，大概現在管理規模有4000多億，其中集團自有資金大概有500多億，創投這塊做的比較大的，我們在17年的時候成立了不動産闆塊。

深創投不動産基金就是集團的不動産闆塊，成立之後主要做兩塊業務，一塊是物業投資，本身有一個全資的公募基金，所以我們之前專門給公募基金申請了一個基金子公司的牌照從事相關的REITs的業務，包括首批的鹽田港REITs，還有首批的保租房的業務，我們都能夠跟行業里面頂尖的機構，跟REITs方面合作。

這樣每個領域里面都有REITs退出的平台，有前端私募基金退出的這麼一個平台，包括比如像鹽田港，我們在發了鹽田港之後立刻就成立了Pre-REITs的基金，包括像産業園也跟産業園里面的Pre-REITs成立了合資平台。

更重要的一塊我們是在做私募基金的投資業務，包括像物流倉儲我們今年是在六期的基金，像産業園區我們現在已經拿了四塊地，可能馬上還要拿一塊地，像保租房的領域我們也在很快會落地一些上海的保租房的項目。

因為我們保租房的基金平台去年剛剛搭建起來，其實目前的投資的方向都瞄準了已有的公募REITs退出平台。希望能夠打造一個交通投資到退出的比較完整的産業鍊條，能夠給投資人創造一個比較好的投資回報。

剛才像劉律師也提到了不動産基金資産，之前大家做私募基金也好，不動産的持有性物業基金包括在不動産設置，外部銀行的擔保還是跟傳統的股權基金還是有比較大的差異。

随着不動産基金出來之後，其實過往的很多為了規避差異的産品結構，本來我們可能是要用很復雜的結構繞開一些，或者說來實現一些不動産基金特有的訴求，通過比較簡化的結構能夠完成物業投資，我們其實也會用好這個工具來作為我們的後續的物業投資的一個主要的工具。

劉唯翔：明白，江總已經把後面的話題提上來講了。第五位是高和資本投資管理部執行董事。

張尉：我們是純市場化的機構，09年就開始做商業部動産投資了。主要三塊業務，第一塊就是剛剛說到的商業地産的重資産的並購、投資；第二塊就是資産證券化，其實我們嘗試的比較早，像在中國的第一單CMBS等等都是我們主要發行和推動的。第三個闆塊就是我們還有一個地産科技金融，這是比較特殊的，是一個PE的股權投資，所以做一些類似于VC創新類的投資。

所以跟之前的一些機構可能還有一些差别，只是說一個沉浸的時間比較久，第二做的規模也不大，大概現在才500多億的規模。

所以我們還是想再努力，按照市場的節奏，能夠快速的把我們的不動産基金發展去開。

劉唯翔：我要追問一下，你們也拿了不動産基金管理人的牌照，也講講你們的初心吧。

張尉：我覺得這個大家都可以申請，都是可以共同去做這個行業。就像剛剛說的，希望大家共同來支撐，共同來一塊把這個行業做的更繁荣一些。

所以我理解下來，就是從我們公司本身的初心，我們覺得在商業不動産領域的投資，一個是做一個可持續性發展的投資。

第二個是響應了國家的号召，比如說做長租公寓，前面提到商業、包括社區商業等等類型物業的投資持有，再加上公募REITs的發行，以及未來公募REITs的擴募的等一個長久持續性的發展。

我覺得這個是大家應該是非常有興趣的，而且這個也是我們所有基金里面是個商業閉環的一個操作。所以我相信這個雖然是第一批試點，但是在未來第二批、第三批真正放開以後，應該是說這個市場會越做越大。

劉唯翔：明白，這個不動産基金管理還是工具，還是要回歸到項目本質。第一就這麼告一段落了，最近我們發現現在飛機票、酒店價格都飛速的上漲，很多地方甚至翻了個倍，這個我們說明疫情是徹底過去了，所有的出行應該都是恢復到2019年的狀态了，這是一個非常好的消息，當然回過來網上的段子說，再也沒有借口說業績不夠理想了。

那麼今年從剛剛講的不動産，坦率說從我個人從業的角度來說，如果不動産基金管理人的這些法規，能夠落到實處的話，實際上有點甚至颠覆了2007年我們國家出的172号文關于外商投資房地産。我們現在看到很及時性的制度，是有點突破了。

如果我們現行的基金制度都能夠落地的話，實際上是突破了，包括公募的REITs又已經拓展到了商業，所以這個商業到底是菜市場還是商場，但是我覺得好像市場上的期望是商場未來就是辦公，我相信在座一定有從業人員一定在遊說我們各級政府。

所以大家都很積極的狀态應該是确定的，在這個環境下面大家看看我們管理人各自都有一些什麼樣的可以拿出來分享的不同的點。我們還是先請吳總。

吳丹：我在做物流的時候還做住宅和商業，當然不是在復星。您剛才提到的題目是說，三年疫情這塊對我們是否有沖擊？這塊我覺得我們幾乎不太受什麼影響，我們已經進入運營的投産這部分項目來說，都是比較穩定，當然租約也比較長，至少都是兩三年以上，甚至都是十年租約，不受影響。

反倒是今年年初也去各個區域里面去看了一下，我感覺不少的區位尤其是一些供應鍊稍微過大一點的區位，租金水平出現不同程度百分之二三十的下降，這塊對于估值來講影響還是比較大。

現在慢慢走出疫情了，相信這個行情應該是會恢復到2019年左右，确實疫情期間應該是一個低谷。

劉唯翔：那物流這個圈今年您覺得應該多去拿一些地做開發項目，還是說在整理收購一些投資人進來做資産管理，就這個比如說收購一些資産包，這個方向應該哪個更占優一點，或者就從復星的角度。

吳丹：我覺得是一城一策，北上廣深毫不猶豫肯定拿，尤其是一手的項目都是非常值得拿的。有些城市可能在近兩年左右還是比較好的區位，但是現在可能供應量過大，所以這個東西來講真的确實是一城一策，要很詳細的做分析，沒辦法一言蔽之。

還有講收購外圍資産的時候，我們目前今年星唯基金也在做這方面的業務，一邊收資産，一邊自己去拿一手地同時都在操作，只要有機會我們都是要去做的這些。

劉唯翔：明白，看來您對物流還是很看好的，我們國家發展的階段還是比較初期和中期，還有很大的提升空間，可以這麼理解吧。

吳丹：對的，它是緩慢的，疫情期間可能下去一點點，但是現在還是增長上來了，呈螺旋式的狀态。

劉唯翔：物流雖然不太起眼，但是應該是各類商業資産當中專業化程度比較高的資産類别，是一個非常好的資産配置的壓艙石和穩定器，可以這麼去理解。

接下來還是方總，公寓的賽道是應該今年最熱的賽道，實際上雖然消費類基礎設施出來了，但是我覺得公募REITs比較熱門的還是公寓。

公寓實際上比之前的物流或者園區來講覆蓋面可選擇面會更多，這個你們看看，或者說你們也不局限在公寓，你們覺得現在今年的投資機會哪里？

方旭東：就我們青杉資本涉足的這幾個賽道而言，第一個純辦公的賽道是受疫情影響比較大，基本上反彈也是微乎其微的，或者幾乎不太明顯，這個賽道我們可能今年不會太關注重資産這塊。

第二塊就是住宅開發這塊，這塊去年受疫情影響，特别是像武漢、重慶甚至杭州都受影響，今年放開以後，有反彈，看到復蘇，但其實也談不上反彈，看到了復蘇，這塊以後的投資我們順勢而為，但是它的利潤率确實低，達不到我們投資人的要求。

第三塊就是所謂的長租公寓，長租公寓受疫情影響有，但不是特别大，我們的項目長租公寓在疫情期間租金降了一點點，但是租金率還可以，疫情之後反彈比較明顯。但是也不是我們今年主要投資的賽道。

這個賽道還可以留給險資，留給外資，留給他們去搏殺。原因也是一條，就是給不了我們滿意的回報。比如他們最終的出路，如果是REITs，或者是被險資收購的話，根據它的租金，因為租金是有天花闆的。

第四個其實我們也叫公寓，但是不是長租公寓，它其實是一個散售的邏輯，去年我在分享的時候也是在着重強調，我們已經把邏輯從整賣整賣調整到整買散賣的邏輯上。

從底層資産不管是公寓、住宅還是商鋪，甚至有一些街區的也可以做，但是前提是散賣，為什麼可以達到我們投資回報，是因為它不是按照租金去算賬，不用考慮其他的，他在存量的資産里面有這樣的投資機會，而且我們也做成了這樣的幾個項目，所以今年乃至明年這樣的項目會繼續是我們獨立去發覺的賽道。

劉唯翔：這個點抓的真不錯。接下來我們看看汪總，今年你們的投資方向？

汪海平：經過這幾年國企也不容易，包括去年我們建方艙，其實國企承擔了非常多的資金在里面，所以為什麼我們會有一個轉型，其實也跟這個大環境有關繫，剛才方總講的幾點我都挺贊同的。

我們今年的主動策略最重要的投資方向就是保租房，就是長租公寓，可能在這個賽道上我們特别是在上海這個城市，優勢更加明顯。

方總講的散售型公寓對我們來說是一個非常賺錢很好的業務模式，我們國資如果主動來操盤的話可能決策上不太方便，所以一般不碰，如果有好機會讓我們參與一下也是可以的。

保租房是這樣的，上個月我們在嘉定拿了一塊，親自組了開發團隊和運營團隊，親自操刀了，這是我們投的第三個。

前年在寶山跟一個國企投了一家，去年在漕河泾做了城市更新的長租公寓，前兩個都是合資為主。嘉定這個是我們親自操刀的，所以今年我們會在上海的一些區域，一些行政區會拿一些REITs地塊，我們現在的投資方向就是以終為始，就是能REITs的。

保租房領域就是一個方向，剛剛進行的地塊，但是它的特點就是長的開發周期，加上培育期一般在5年以上，像嘉定這個融入了國有機構跟我們一起投，現在銀行貸款也是非常有優勢的。

第二個就是可以改造的存量物業，改造類對于我們來說，可能不是走完全市場化的，是找一些受限資産約定的價格優勢，或者是有很多合作的項目，甚至是以前的兄弟單位承建的，這種資産我們找到合适的機會，合适的價格拿進來，改造成長租公寓，這個也是可以培育成一個資産。

第三類可能我們會收一些價格比較合适的，比較有成熟的長租公寓，直接拿來就有現金流了，這樣我可以馬上發一個REITs的産品，放一年多就可以發了，當我有REITs的平台以後，改造類的過兩年就可以擴募進去，再到開發類的再過五年擴募就可以到開發類的，所以我有一個循環的節奏在這里做一個安排。

還有一類資産可能也是相關的，包括我們自己集團兄弟單位手里有一塊原來做工廠工業的，但是閑置不用的，也不知道幹什麼，正好聽說我們能做保租房做的不錯，能不能我們做一個方案，跟政府申請去把它轉成住宅地塊，政府也是蠻支持的，因為如果缺指標的話，這樣的話，我的國企身份+開發運營的能力和貸款的優勢，算上去這個項目就很有優勢，而且是幫助業主盤活它整個資産。

産業園這塊我們是在這幾年一直通過直投的方式，投了不少，包括虹口的産業園，還有徐匯都投了，最近在浦東在研發制造為主的産業園區，所以這塊也是我們的重點方向，包括未來也會逐漸随着自己能力壯大，我們也會去有可能也會引入運營放自己下場操刀，也有這種可能性。所以在這兩塊我們可能會進一步的做深，做的更長遠一些。

劉唯翔：我追問一個問題，我反復的獲取一個信息，就是因為建工是上海本地的國企，所以有一些事情責任和機遇就並重了。但是又回到您前面說的建工未來還是想走市場化的路線，跟投資人，我相信很多人也會有這樣一個問題，國企怎麼跟市場化的投資人去合作，這里面有沒有一些障礙，或者說一些不那麼方便的地方？

汪海平：我覺得我們現在國企下設的一個基金管理公司還是比較少的，市場化體現在兩個方面，因為基金一手是資産，一手是資金，資産選擇長租公寓賽道，本質上就是市場化主動研判選擇的結果。

第二個，上海國企發現很少像我們主動積極的，重點在這方面布局的國企不太多的。

所以包括市場化的收並購也好，還是跟各個區申請一些地塊也好，包括嘉定項目里面也面臨了很多同行的競争去拿下這個項目，這是一個資産端的情況。

資金端現在除了自有資金很小以外，其他的都是市場化資金，包括長租公寓領域大家耳熟能詳比較大的金主爸爸的名字，我們都在密切的談合作，所以未來在這方面做的比較活躍，等有成績出來以後再跟大家匯報。

劉唯翔：接下來還是江南江總，在剛剛的内容里面把方向都講了，包括能發REITs的賽道是你們關注的賽道，現在你要講的更深入一點，怎麼樣有沒有再更優先，更側重，為什麼？

江南：其實這幾年的疫情，我們之前投的很多項目整體上感覺還是挺深的，一個是從整個疫情對大家的出行、消費、投資、制造各方面還是有影響的。

但是随着疫情的結束，包括今天大家看到了一季度的經濟數據，疫情的恢復是一個分不同行業緩慢恢復的過程，我們也是一直在關注國外是怎麼恢復的，我們國家現在到了哪個階段，這里面本身分成高頻的交易和低頻的交易，也有很多低頻的交易。

比如說我們租一個不動産，本身企業做這個決定真正去租，其實是有一個比較長的過程，所以其實我們感覺現在其實是跟很多行業來說本身是一個不管是從最近也好，還是估值也好，正是一個相對而言比較低的時候。

随着經濟恢復不同的滞後性，三季度、四季度，可能在疫情結束之後，還沒有一飛沖天的行業，慢慢就要恢復到疫情之前的狀态了。

具體到不同的行業，我們整體上大的邏輯還是很看好，大的是兩個邏輯，一個是很看好中國長期的經濟增長，第二個其實是在整個的降息周期里面，各個行業的資本化率都是下降的。

我們看到不同的行業，比如說物流倉儲，我們更看重的是醫藥倉儲，絕大部分更關注的還是對應的整個電商零售額的恢復，因為電商零售額直接決定了物流倉儲的需求。

包括我們看到保租房，保租房針對的是一個城市的人口的是不是流入，任何城市去年人口都出現了下降，我們今年看一季度已經明顯的開始回升了。

但是一季度不是這些城市人口增長的主要的季度，主要是二季度和三季度，我們具體是在這樣個經濟復蘇的周期里面，我們更多的是看到不同的行業，不同的區域，它的供求關繫的影響。

劉唯翔：那你覺得到底哪個賽道今年恢復的最快。

江南：現在恢復最快的就是吃飯，我們看到消費的數據，但實際上在中國GDP的增長里面，主要是看哪個闆塊。我們看到的一個是電商的零售額基本上是一直在增，一直在以每年超過1.5%到2%的占比在增長。

另外一塊可能是高端制造業，我看李強總理第一次調研就是高端制造業，就是對應了高端制造業，對應了産業園相關的需求，這個其實也會有很大的增長的空間。

劉唯翔：好的，我們再請張總，高和之前也是很活躍的。

張尉：現在也很活躍。

劉唯翔：以前一直活躍在各個城市更新，雖然各個賽道都有涉獵，北京、上海，地域上也沒有什麼限制。

張尉：主要是一線，最近二線稍微擴一點，南京、杭州、成都、重慶，總共八個城市，總的來說疫情對我們影響還是挺大的，因為之前重倉都是在辦公商場，我們做了很多項目。

疫情三年租金的影響，出租率的影響，包括我們還要給一些補貼給到租戶，從這里面我們戰略調整角度來說還是蠻大的戰略調整。

原來都是在商業地産里面有布局、辦公、商場和産業園，現在我們從原來的所謂的增值性基金去轉向防禦性投資基金，可能更偏重于現金流的穩定性。

因為在現在這個階段，現在這個階段經濟的增長和爬坡是緩慢的，是逐步逐步的，不是迅速的發展。

我舉個最簡單的例子就是寫字樓的出租率，現在上海的出租率包括租金大家都能看到，包括供應量，巨大的供應量在那兒。所以這樣的話，其實對現金流的影響是很大的，我們就更不要說發Pre-REITs和公募REITs，根本就沒有辦法。

所以疫情這三年我們轉成現金流穩定的物業投資，包括比如說長租公寓，剛剛海平總講到保障性租房，還有一大類是社區商業。

我覺得上海的老百姓更清楚，咱們去年這個時候很困難，但是社區商業能熬過來，能夠通過保供，通過餐飲外賣，通過這些來維持租戶或者是本地居民的消費，所以它的穩定性是足夠，但是你說砸2000萬的裝修進去不見得租金會增長。

第三類就是産業園，其實也是因為疫情整個的影響催生了生物醫藥整體的爆發的需求，包括現在高科技産業這一類的産業園需求量也是很大的，所以這塊我們的投資也是布局在這一塊，這是第三類。

第四類就是在城市更新，城市更新這個面很大，我把它拆細了說，就是在不良資産的更新，因為現在所有人都在說資産的出輕，因為經過疫情的影響，很多不管是開發商還是中小型的業主也好，不能說持有不了，可能發生一些流動性的危機，在這塊我們幫他做一些城市更新，幫助他做一些項目上的一個美其名曰的發展。

就是幫你過渡的階段，你沒有錢來做投資，我們幫你來做，這樣的話階段性的，應該說是在經濟恢復期的過程中，我們做一些戰略上的調整。

所以這樣的話剛好也借着不動産基金這個牌照審批的東風，我們能做一些之前可能做不了的知情，或者說之前基協對于我們要求更嚴格的要求做不了，又要備案，又要推動股占比的問題等等。

所以這塊我覺得在未來得一兩年甚至三年之内，這塊會有一些大的發展，包括Pre-REITs，剛才圓桌讨論到，就是可能沒有達到這個標準，你說派息率能做到4.3的水平，還有發行成本，你要維持物業的長期發展和長期的經營，所以真正扣下來影響他的業務到4.8到5，你說放在現在一線城市的商業地産這個是很少很少鳳毛麟角，但是怎麼做？我們做的空間又少，怎麼做就需要大家共同來努力的，共同來商議的。

劉唯翔：明白，那我們也聊的挺多了。最後我覺得從房地産的角度，從投資人的角度，最重要最重要的就是退出。雖然我們這個論壇不是REITs的論壇，但是我覺得公募的REITs一定是房地産從業人員繞不開的一個點吧，我還是把它看成是一個比較終極退出的渠道，雖然剛剛有嘉賓說它不是光退出，它是一個退出和再進入的平台。

我們始終覺得有了這麼一個平台之後，以後的退出的渠道跟之前是有一個天差地别的差别的。重要性就不讨論了，最後我想每個嘉賓就談談對于現在，因為大家的賽道也不一樣，大家各自的機構屬性也不太一樣，所以我相信對于REITs的看法是不一樣的，大家還是各自談談對于REITs的一個，覺得他什麼地方好，什麼地方不好，就不太滿足自己的期望的，大家可以吐槽一下。

吳丹：好的，第三個題目是退出通道，我想我們自己在募集資金也好，還有投資人在講解路演的時候是提最多的，這個公募REITs是其中之一，包括現在你說一些非常好的城市，它的市場價值如果是說市場化的退出通道的時候，它的價值說不定還會比公募REITs還要高。

劉唯翔：您的這個賽道是特别的，一般物流不太舍得去公募REITs的，因為私募比較值錢。

吳丹：所以公募REITs是我們退出通道之一，今年可能更多的是怎麼零買零賣，就是做一個分拆的出售，這也是一個利益的最大化，有可能買進的資産包整體估值會往上走走，分拆來把每個價值充分放大的，這是一個退出的方式。

另外一個就是市場化的退出，這也比較多，我覺得像今年以來我們手上也都看了不少。所以這塊總體來講還是整個行情都還是挺好的。

公募REITs剛才你講到也确實是我們的終極目標，在我們自己的融資，還有退出，就投融管退就是N多的穩定基金最終是REITs。前幾年包括我們自己團隊去新加坡的REITs市場，還有咱們國家發改委的一個公募REITs的市場，我們都有做過試點的，由于一些種種的原因，未來我們團隊還是會堅持作為一個終極目標的。

方旭東：其實退出一直是很大的痛點，REITs的落地增加了一個選擇性，但是可能還不解渴，對于整個這麼大的一個多産市場來說，能夠通過REITs退，能夠退的還比較滿意的，其實我覺得比較少。

劉唯翔：還不夠市場化。

方旭東：就包括已經發行的，我也不覺得他們退的很滿意。所以我可能不一定适合說，但我也是這麼想的，我們這些商業的不動産它的所有的痛點歸結為一點，就是土地成本太高了。未來所有的退出渠道的艱難，其實追根溯源就是這條。如果這條解決不了，中國經濟的增長又到了一個平台期，就造成它未來得退出注定是艱難的。

劉唯翔：同意，非常同意，但是至少是不是以後公募REITs不應該一刀切，把上市的回報要求定成是一個比例，是不是不同的資産應該至少要開放不同的退出比例，才有可能局部的解決像方總您剛剛的顧慮。

方旭東：希望如此吧。

汪海平：REITs可能是我們重點的退出方向，但是REITs之後資金用途是要求你持續繼續這個行業上去投資的，同一類型資産的，原始股東能拿回初始資金比較低的，對于這個産業持續發展還是很好的問題。但是對于一些财務投資人來說，找一個合适的機會，拿了一個好的資産培育好了，就想退休了。他就退不了，原始資金就拿不會去，所以這個就導致原始投的時候就會有顧慮，這是一個問題，要解決這個問題的話，那可能需要在市場運作的過程中尋找一個能讓他們有一個階段性解決退出的辦法，這樣才能把整個資金面打的更開。

劉唯翔：對，這個應該也是REITs發展的初級階段領導想要保險，不要又變成去炒房的渠道，有這樣的考慮。

江南：其實我們一直是把REITs作為我們的很重要的退出的渠道，因為REITs其實它作為退出渠道最核心的還是估值高，我們也對比過，就是香港的REITs、新加坡的REITs、美國的REITs，包括國内的大宗交易，其實國内大宗交易也受現在的美元價有影響，但是REITs現在整體上就在我們看到賽道里面，除了上海個别特别核心的位置，資本化率特别低。

絕大部分99%的REITs的估值還都是比大宗交易要高的，而且其實會有很大的差異，這里面其實就是說我們很重要的就是在REITs估值，而且我們覺得REITs估值還有進一步提升的空間，我們看到現在可能監管機構首發資本化率降到3.8，還有可能降息周期還有調整，二級市場還有變化，可能對應的資本化率只有3%出頭，所以大宗交易的資本化率還要低很多的。

其實REITs在個人里面占比還很低，看到美國3億人里面有8000萬都投了REITs，如果在我們國家将來更多的個人包括社保基金、養老基金能投的話，REITs還要往下走，所以這些項目能不能通過REITs退出去，通過大宗交易退年化12%就可以，如果通過REITs退就一下子年化20%，其實律師的結算很重要。最大的門檻首先就是要合規，其次才能經營。

劉唯翔：謝謝江總提到了律師。最後張總。

張尉：非常同意，現在對于REITs的接受度或者說我們的客戶是相對偏少，兩個原因，一個原因是因為我們的池子不夠大，因為我之前做過幾單類REITs，我們現在這個儲備的池子還不夠大，所以導致我們客戶的群體個人投資者更少，機構投資者相對還是有的，所以我非常贊同江南總的觀點，客戶群體是偏少，。

但是從另外一端來說，從長遠來看REITs無論對機構也好，對整個的市場無論買賣雙方也好，對持有人發行人都是一個很好的事情。不看别的就從美國的資本市場看，可以容納大量的商業辦公，商業地産，廣泛的商業地産，可以容納大量的估值進去，也可以讓整個大規模的資金流動。

因為現在其實大家多在說，資金流動有些問題等等，我相信公募REITs會在這一塊能夠迅速拉動，無論是大型機構的資金也好，還是老百姓的資金，我覺得都能起到很大的幫助或者是作用吧。

當然吐槽，從不好的點，就從一些短期來看是一個不好的點就比如說剛剛提到稅籌、土增，因為REITs發生真正意義上的股權交易的變更，包括涉及房地産開發也不能做發行，所以這些都是近期的一些點，沒關繫，對長遠來說，對監管層面來說都是慢慢可以突破。就像現在試點一樣，現在給你一批，未來在不久的将來，這些慢慢慢慢獲得真正意義上的退出，才去交這個稅。

所以從長遠來看，REITs的發行和拉動以及未來擴募也好，或者是在擴大不同類型的物業再放到公募REITs也好，我相信會給整個市場帶來一個新的獲利。

劉唯翔：好的，說到這里我稍微感受一下。實際上公募REITs也不是一個簡單的退出渠道，應該更多的是找道不同的錢的這麼一個渠道，理論上公募REITs是觸及到每個老百姓的，實際上是給老百姓優良投資産品的機會，它應該是廣度最廣的，量最大的群體，他們的錢是可以投到優質的至少是相對優質的商業資産當中去。

這個應該是至少可以改變我們國家現在資本也不那麼多，投資品也不那麼多的這麼一個局面的很好渠道。好的，謝謝大家！

最後小結一下，我一直覺得房地産是一個很長期的事情，同時也是一個很辛苦的生意，沒有表面這麼光鮮，但既然是一個長期的生意，所以一定是有波峰波谷，希望2023年是房地産否極泰來的一年，大家一起努力。謝謝！