方旭東：朗詩青杉資本地産基金投資實踐 | 觀點資本圓桌演講

方旭東（朗詩青杉資本常務副總經理）：謝謝主辦方，謝謝各位嘉賓這麼晚還留在這里，我盡量能夠簡短，能夠簡潔一些。我是來自朗詩青杉資本的方旭東，接下來我們從實操的層面上做的幾個案例。

先簡單介紹一下青杉資本，是來自于朗詩控股，第一塊業務是中國地産開發，我們青杉資本也是在這個業務闆塊之内；第二塊是美國業務，在美國做地産的開發，在美國納斯達克上市；第三塊是綠色生活服務，是物業、養老和長租公寓運營，是在香港上市；第四塊是朗綠科技，是在地産商里面孵化出來的高科技服務公司，專門做綠健服務的，未來準備在A股上市；最後一個是孵化的創新業務，朗詩+，專門對于C端用戶提供綠健服務。

青杉資本是其中的一個，主要是做存量資産基金管理的，目前有120億的基金規模，主要有五大塊的産品類型，包括持有公寓、存量公寓、困境資産收並購、持有辦公，還有養老公寓等。

今天給大家匯報最近一兩年我們做的三個項目，從實操層面給大家匯報一下。

第一個項目是朗詩閣在北京東二環朝陽區地鐵附近，本身是做辦公用途的，但是資産的本質又是住宅屬性，所以其實是一個資産和用途的一個錯配，這個商圈的配套其實都不用解釋了，哪怕沒有在北京的客戶也都非常能夠理解這個地段。

我們拿下來以後，改造思路就是把原來辦公的大堂做翻新，樓層里面的内部，把所有辦公的設施全部都打掉，恢復成一套一套的住宅屬性的公寓，然後再一套一套的賣出去。這樣子可以實現一個資産的明顯的增值。增值率基本上是收購成本和退出價格是差不多翻倍。這是第一個項目。

第二個項目是在上海大甯收購的辦公樓，很多同行可能知道這個項目，就在汶水路地鐵口旁邊，這個區位就在中環和南北高架交接口的西南方向，是一棟辦公樓。

我們的改造思路就是針對周邊的配套，把它做成公寓，可以實現價值的最大化，比原來做辦公的價值可能又翻了一倍。

這是項目原始的大堂和辦公的區域，我們把這個辦公的區域全部都改成這樣一個大平層的公館或者叫個會客廳，可以辦公，可以住宿，可以接待，可以做會所，還可以做工作室，其實是一個多功能的用途。這個項目又實現了翻倍。

第三個項目就是收購了無錫的爛尾樓，靠近無錫市政府，只有兩三公里，位置是很不錯的，但是因為找不到合适的産品，這個項目已經爛尾了差不多十年。為什麼我們敢介入？無錫的公寓市場其實並不是很亮眼，或者說其實是壓力蠻大的。

我們把這個項目拿下來以後，改造思路就是公寓+護理院+醫療+會所。就是有可售産權+養老服務的賦能，用養老給公寓做了一個賦能，賦能以後今年開盤，基本上就是公寓賣到了和住宅比較接近的價值。所以這個項目的收購成本+改造成本，基本上是我們售價的一半。

最後綜合這三個案例總結一下我們青杉資本其實做什麼樣的一個地産基金的投資，其實取決于我們背後是什麼樣的資金。資金的投資要求，決定了我們能夠做什麼樣的項目。

不管是自有資金，還是LP的資金，基本上要想獲得這樣的資金的支持，至少對于優先級的資金來說，能給到超過10%或者12%的回報，給予劣後的資金至少是20%和30%的回報，這樣投資的要求就決定了能夠選擇的賽道不多。

要達到這樣的回報還要把風險盡量的降低，我們前面也有一個環節是講的不良資産。其實不良資産真正能夠做成的案例其實不多，大多數做成的也都是有一方或者幾方要打折、要出血。

我們的思路是把蛋糕做大，不是說讓某幾方打折離場，所以我們投資的策略雖然比較困難，但是市場上确實有這樣的投資機會，也希望未來能跟大家能夠合作。謝謝！