主題讨論會：REITs浪潮 | 觀點資本圓桌

主持嘉賓：

戴德梁行高級董事、華東區估價及顧問服務部主管 顧悅如

讨論嘉賓：

美國富尚資産集團董事長 陳曉歐 

信保基金上海公司負責人 周婧 

申萬宏源證券固定收益融資總部公募REITs業務董事 孫林 

海富通基金reits業務部基金經理 劉欣 

顧悅如：謝謝主辦方，我們這場圓桌的主題是REITs的浪潮。自從2月份中國基金業協會發布的不動産私募基金的備案辦法以及3月24号發改委的236号文件出台以後，應該說我們關注中國房地産市場，尤其是關注中國商業房地産市場我們的同行、同業，包括今天來的各位嘉賓，應該感受到商業資産的春風或者是浪潮撲面而來。

所以今天我們也借這個機會就關于公募REITs，包括商業資産REITs，包括資産的擴募展開一個讨論。

我是顧悅如，來自戴德梁行，公募REITs一共27個，我們戴德梁行也參與了13個項目。所以我們這場的嘉賓都有公募基金的，有私募基金的，都是最著名的機構，包括我們有運營方和券商，先請各位嘉賓先簡單的做個自我介紹。

陳曉歐：我是美國富尚資産董事長，我們是做兩項主營業務，一個是做不動産的投融資，我們在國内也有私募股權基金牌照，目前私募股權基金主要集中在Pre-REITs的賽道上。

另外一個是做服務，目前是做長租公寓還有産業園區，另外我也是香港上市越秀REITs的獨立董事，也希望中國的C-REITs能夠繼續發展下去。

周婧：大家好，我是最早一批成立的專注于不動産投資的私募管理基金公司，我們兩大發起股東也是國内不動産和金融領域的兩大頭部央企保利發展等，截至目前我們累計的管理規模是接近1200億人民币。

今天我們這場圓桌主題是關于REITs和Pre-REITs的，實際上信保是在3年前就在探索REITs相關的業務，現在也在聚焦Pre-REITs前端的投資業務，在這個過程中我們也希望把我們過去十年間在傳統住宅開發業務領域沉澱的資源和能力優勢，能夠轉換到REITs的大賽道，也希望有機會可以和在場的同行朋友們多交流學習。

孫林：我是來自申萬宏源證券，是中投公司旗下，也在REITs做長期的探索和布局，一方面在上市和發行方面現在有多支公募REITs處于一個發行和申報的階段。

另一方面我們在公募REITs的投資方面也做了很多的探索，包括現在已經對全部27只上市的公募REITs開展了業務，同時也參與了多個公募REITs的戰略投資，也希望今後能夠和各位一起共同建設中國的公募REITs市場。謝謝！

劉欣：我是來自海富通基金的基金經理劉欣，我們是海通證券的控股子公司，是屬于全牌照的公募基金公司，我們所在的這個部門就是專注于做公募REITs的業務的。

海富通基金成立這個公募REITs，在首批中間就有待發行項目，以後也會有諸多的項目推向市場，希望以後可以跟各位的同行和業内專家多多交流，共同做大做強我們的公募REITs市場。謝謝大家！

顧悅如：謝謝四位大咖的介紹。今天我們這個論壇是圍繞着Pre-REITs包括商業資産公募REITs的啟動，以及相關的擴募以及帶來的影響，對未來市場繁荣的這麼一個狀況的展望。

我打破下順序，結合台上幾位嘉賓他們各自的工作背景，業務重點盡量是希望能夠讓這幾位大咖把他們的一些或者是幹貨，或者是經驗，或者是接下來對我們去籌劃REITs，去投資REITs也好，是有幫助的這些點，希望能夠更多的來做深入的交流。

我想第一個問題是想請申萬宏源的孫總來讨論一下，因為孫總第一是券商，也是做公募REITs發行，同時孫總也是做固定收益投資的，所以我想請孫總聊聊關于新加坡市場關于公募REITs擴募是什麼樣的機制，因為中國也做了擴募方面的指引，在接下來這麼一個指引的解讀，同時也請孫總簡單的介紹一下關于已經上市的公募REITs二級市場的價格是怎麼看，怎麼做投資。謝謝！

孫林：我先回答主持人的第一個問題，就是關于中國公募REITs擴募的市場情況。

今天各位嘉賓都注意到一個新聞，今天有四只公募REITs在上交所同時發布的公告，是召開基金份額人大會，主要議題就是對擴募相關的議題進行一個表決。

應該說中國的公募REITs機制從去年的5月份開始監管部門形成有關文件，一直到9月份各家對擴募資産進行申報，到後面的反饋，到3月底進行一個材料的封卷，一直到現在經歷了一年多時間，擴募REITs即将開花結果，我們對此也是充滿期待。

應該說在成熟的市場，像剛才主持人提到的新加坡市場，甚至包括美國的市場也好，擴募其實是這個市場一個主流。

在這里我可以給大家分享幾組數據，像在美國市場，2012年到2021年這十年間公募REITs其實IPO的項目也就是有70多個，但是擴募是實現了有1300多次，募集的金額IPO是236億美元，但是擴募募集的金額是360億，平均每年量是300億到500億之間，是目前中國公募REITs基金值的2倍以上。

在新加坡市場，最近5年它的擴募金額也是超過了160億美元，像我們耳熟能詳的騰飛，在上市20年，從6億增長到了118億，這20倍的增長也主要是來自于擴募形成的。

在我看來，REITs的擴募是可以從三個維度進行一個理解的。一個是資産，一個是資金，還有一個是市場。資産的擴募剛才各位嘉賓也都分享了，包括從原來的8家内資産，一直到236号提到的消費類的基礎設施等等。

應該說消費類基礎設施的這類資産加入也預示着中國的公募REITs真正實現了一個國際化，因為我們看到這個國際成熟的市場，不管是美國也好，新加坡也好，香港地區也好，它的商業、辦公等等這類的REITs反而是資産的主流。

像在美國市場，總市值是接近2萬億美元的市場，零售類的物業就是消費類基礎設施占比達到了15%，還沒有納入到資産類别的辦公、酒店這些資産加起來也接近5%的份額；香港市場整個差不多2000多億的總市值，商業零售接近50%的市場規模。

我想對于公募REITs來說，資産持有人應該去關注大陸基礎設施範圍資産的培育，也要培養自己的資産管理能力。

第二項就是關于資金的擴募，我們看到整個中國REITs市場是從0到有，總共27只，在一級市場募集的規模是908億，這些投資人也是以機構投資人為主，目前主要的投資人包括保險、券商等等，未來也會有包括即将開始的公募REITs深港通的試點，包括社保基金、養老金都會納入到整個市場。

第三個就是市場的擴募，看到整個擴募之外交易所也在進行日常建設和探索，包括我們現在也都在做的Pre-REITs基金等等，同時現在交易所也在推進類似于私募REITs等等一些新品種的探索，後面有興趣的嘉賓我們也可以進行更深入的一個讨論。

總體來說擴募是對投資人、發起人，包括像我們服務機構也都帶來更廣闊的機遇。前段時間也是原證監會的肖鋼主席進行交流，他也認為整個擴募是行業里程碑的事件。

關于第二個問題就是剛才主持人提到的關于C-REITs市場的投資，剛剛國泰君安的趙總也對C-REITs市場的投資邏輯和估值邏輯進行了一個非常深入的分享。

在這里我就可能先簡單提一下，關于一級市場和二級市場投資人的情況。我們看到一級市場的投資人之外，可能就是三類資金是比較重要的，一類是保險資金，目前來看保險資金認購的比例是超過50%，我們看REITs想成功發行，保險資金是一個所謂的壓艙石角色。

第二類就是券商，其實券商像剛才我提到的，我們通過未上市的REITs做事，包括自有資金的投資，同時也對REITs進行一個市值的管理。對于發行人來說也是非常重要的合作夥伴。

第三類就是專業的投資人，随着中國REITs市場的開拓，很多專業REITs的投資人都對REITs市場進行了長期的産業性投資。

這是從一級市場情況來看，其實在二級市場，現在雖然說去年可能整個市場的表現還是不錯，但是從今年開年開始，整個的市場也出現了一定程度的一個輕微下跌。我們看到，幾乎所有的闆塊，除了産業園是略有增長之外，其他像物流闆塊差不多5%以上的跌幅。

我們分析為什麼？去年表現非常好，但今年有一定的回調，也是目前來看在二級市場進行投資的投資人還是有限的。

比如說可能之前有些理财資金，銀行理财是短期性的理财資金就投了REITs，但是因為這個産品到期，或者像去年出現了REITs潮，短期的資金從REITs市場離場了。

很多REITs市場需要長期性的投資者進入，希望社保基金、養老基金能夠助力二級市場的發展。

顧悅如：謝謝精彩分享。剛才孫總的這些對我們今後做籌劃也好，做發行也好，做投資也好都會有幫助，謝謝！

接下來第二個問題是想談一下關于Pre-REITs，實際上這段時間大家更多關心236号文，實際上是在2月20号的時候中國證監會跟中國基金業協會已經先發了一個通知，關于中國不動産私募股權基金的備案的指引，以前就有私募股權相關的一些規則，這次又專門發了這麼一個指導性的文件。

從我的角度來講，看到里面有第一頁可以用杠杆，第二包括股權跟負債，也就是說今後是可以包括還可以随時的擴募，所以因為今天正好也是信保基金的周婧總，她也是中國最早的社保基金，管理過不動産的股權投資項目，其中管理基金的數量也是非常大的，接近100億。

所以我們今天請周總來介紹一下第一Pre-REITs接下來有在這麼大的背景下有哪些機遇？第二，Pre-REITs這麼一個業務的核心、難點，盡量的分享幹貨。

周婧：首先回答主持人第一個問題，就是現在REITs浪潮給Pre-REITs帶來機遇，可以從兩個方向去看這個問題。

第一，從行業規模來講，因為我們大家都認為國内的公募REITs具備數萬億級别規模潛力的大市場，但是已經上市的REITs規模還不超過一千億，所以這里面還有非常大的發展空間。

随着REITs的專項立法，包括擴募機制的運行成熟，還有接下來商業部動産領域的REITs鼓勵政策的出台，我們對于國内的REITs逐漸走向標準化、常态化的發展前景是抱有積極樂觀的态度和信心的。

這個包括我們私募基金在内的投資機構來說，也是由此往前延伸看到了一級市場Pre-REITs的投資機會，這個是行業大的背景給我們Pre-REITs帶來的發展機遇。

第二，從市場參與者的角度，其實Pre-REITs也是給市場參與者可以達到一個各方共赢的機會，首先對于原始權益人來說，是權益性的融資工具，並不是負債，在前期孵化過程當中有Pre-REITs基金的前期參與，包括專業基金管理人的基金介入，按照滿足公募REITs項目的標準去協助原始權益人，去提升資産的運作效率，包括規範運營的合規性等等，在某種程度上也幫助權益人擴大投資規模，提高投資效益，也打通一二級市場的關繫，也提高将來可能公募REITs上市成功的概率。

第三，對于Pre-REITs基金的投資人來說的話，相比以往的大宗交易市場，因為公募REITs推出釋放了一定的流動性，所以資産可能在二級市場就得到了可以獲得更好估值的可能。當然這方面可能顧總是專家了，我們也看到資産在二級市場上市的資本化率和大宗交易之間還是有價差之間的，這個也是我們Pre-REITs前期投資退出之後能夠獲得合理利潤回報的前提，這是從Pre-REITs基金投資人的角度。

從政策制定的角度者來說的話，最近看到監管層也在不斷的反復強調，特别重視REITs項目的前期培育工作，認為這是提升REITs資産質量的基礎和前提。

其實這個講的就是我們Pre-REITs的業務範圍，包括前面剛剛顧總提到的2月份發布的不動産私募基金的備案指引，這個也給了我們一個非常好的指引方向的作用。

所以我認為從市場的角度，這都是一個可以達到各方共赢的機會。也是因為有這樣REITs的浪潮，大家有共同的意願參與到Pre-REITs的過程當中。

剛剛顧總第二個問題是Pre-REITs實操中的難點，這方面我們的經驗並不一定足夠充分和全面，這也是我們在一些實際業務的推進過程中可能在實操中會遇到的一些難點。主要還是在資産的篩選，資金的匹配，包括退出環節的設計這三個方面。

首先在資産的篩選方面，其實我們認為優質資産的本質應該是它經營的效率和資産的盈利能力，但是當我們按照滿足公募REITs的標準區篩選前端Pre-REITs投資標的時候，不可避免的所有會影響資産上市和資産估值的因素都會影響我們的投資決策和判斷，這里面可能就難免會有一些技術問題，也會需要我們去處理。

舉個簡單的例子，前面趙總在主題演講的時候也分享到，我們其實看到很多在一級市場上，我們認為經營比較優質的資産，可能由于剩余産權年限的原因，因為我們現在估值多采用收益法現金流貼現去估值的話，有可能在公募REITs上市的時候，就達不到公募REITs上市的風險，所以這個就影響我們在Pre-REITs對這個項目本身標的資産投資的判斷。

又比如說我們看到有一些像産業園這樣的項目，因為一些歷史的原因，可能政府對于它的項目公司的股權轉讓會有一些限制的因素，作為我們私募基金在前期投資的時候，並沒有十足的把握，将來政府能夠允許他去做股權轉讓，能夠出具類似支持性的文件，這些也會影響我們的資金投資判斷。

第二個就是Pre-REITs的孵化還是需要一定的建設周期和培育周期，這個過程可能需要3到5年的時間，包括再加上權益投資的屬性的話，其實Pre-REITs項目是比較适合長線的，股權屬性的資金來投資的。

剛剛孫總也分享到了，我們也看到其實國内現在參與Pre-REITs項目的資金相對來說資金類型還是比較單一的，可能以保險資金為主，其他的大多的資金機構，雖然也表達了對這個領域的關注和興趣，但是可能由于自身風險控制的要求，在投資的期限，包括投資的屬性上並不一定能夠完全匹配Pre-REITs項目的要求，針對這個問題我認為一方面可能我們需要不斷的加強投資人的教育，回歸股權投資，回歸價值投資，我們看到監管也在鼓勵一些嘗鮮資金，包括國有資本的一些資金能夠更多的參與到Pre-REITs這樣領域的投資，能夠擴充這個資金類别。

另一方面我認為參考國外的一些成熟經驗來講，國内很快的也會形成針對不同資産在培育不同的階段也會有不一樣的Pre-REITs積極的産品，去對應不一樣投資人的期限和收益，包括風險的偏好。這個是在匹配資金來源這方面。

第三個可能會在實操上遇到的一個難題就是在退出環節的設計上，因為在現有的政策和監管的框架内的話，我們私募基金投資Pre-REITs到公募REITs退出的之間，可能還會一些在技術層面上如何銜接的問題，因為公募REITs對于原始權益人擴募資産的準備，包括回收資金的再投向是有要求的，和我們私募基金的投資期限和屬性會有一些天然的沖突，所以我們也需要提前做好技術上的過渡安排，可能在Pre-REITs的初始階段就要做好類似交易機構的設計，無論是技術上，還是監管層面上的難題，随着我們公募REITs走向常态化的發行，随着我們Pre-REITs實操經驗越來越多的話，我相信這些問題也會在發展中得到動态的調整和修整。謝謝！

顧悅如：我覺得這個信息量也和大，包括接下來資金的來源，包括境外資金的參與可能性都涉及到，所以感謝！

接下來這個問題是想請海富通基金的劉欣總，就是海富通管理的也有400億，剛才跟劉總交流的時候以前也是凱德的高管，我想結合您這麼一個海富通的背景，尤其是我們國家的公募REITs是一個公募基金+ABS的結構，我是想接下來中國在公募REITs一大片美好前景的時候我們有什麼布局？

第二也是作為公募REITs的基金經理也好，或者您作為商業資産的高管也好，從籌劃商業資産公募REITs這個角度站在我們發行方跟投資方這個角度您覺得有哪些經驗分享。

劉欣：海富通基金是海通證券的控股子公司，海富通大家可能在二級市場聽到不多，但是在一級市場做的是非常龐大的，尤其是在各個企業的社保、年金，幾乎整個中國有社保和年金的企業80%都是放在我們海富通基金做基金管理的，所以整體規模已經突破了4000億，屬于在資金上面比較雄厚的公募基金企業，同時也是擁有全牌照的一個公募基金。

我們海富通基金其實也蠻早布局了公募REITs的業務，整體而言，其實可能我們在已發行的27只里面，稍微有點遺憾，我們當時有一只已經在國家發改委答辯了，但是天時地利人和，總有一點點欠缺，我們這一只至今還挂在國家發改委。

後續陸陸續續也向國家發改委報了若幹各個領域的，有能源領域的，特許經營權領域的，還有新能源領域的，各個領域都報了，目前也在發改委這邊進行答辯和後補材料的過程中。

結合顧總提到的，其實從3月24号發改委和證監會又共同聯合發了一個236号文，這個再次點燃了公募REITs市場。因為新增加了可以發行的科目，叫消費基礎設施，當時很多人聽了就問我什麼叫消費基礎設施，我說又要感謝發改委。

确實是很多人都不理解，消費基礎設施是什麼？就是我們剛剛很多專家同行提到的，就是商業基礎設施，又不僅僅是商業基礎設施，是商業基礎設施里的一小部分。

我們可以從發改委的文件中看到標準定義，叫做百貨中心、購物商場、農貿市場等城鄉商業網點項目，和保障基本民生的社區商業。

從這個定義就看到了，不保證民生的辦公就被剔除在外了，現在酒店我們也是在探讨，已經在跟包括發改委，包括中資，包括一些律所都在探讨，酒店到底在不在？目前酒店不在優先支持這個行業里面。

所以REITs我們從大的環境下來看，從發行人的角度來看，這其實還是一個蠻好的産品，因為其實商業基礎設施REITs本身重點讨論的就是一個商業資産，就是零售、購物中心的商業資産。這個資産不管是原始權益人就是發行人，以及我們作為基金管理人來看的話，都還蠻喜歡這類資産的。

原因很簡單，因為這類資産比我們之前做的基礎設施資産合規性要高很多，因為本身商業資産在社會上已經被衆多投資人培育過、教育過，甚至流通過，所以在投資合規性上來說是非常的容易和簡單的。

並且大家對商業基礎設施REITs進行一個公開市場的上市，其實是一個資産的IPO，擁有這個資産的原始權益對它的上市抗性也不強，不像我們看到的高速公路鐵路，本身就涉及到國計民生，上市抗性就蠻強的。

所以本身的資産發行不存在太大困難，我們就簡單的給各位潛在的發行人講講，到底實操上哪里存在困難。

最大的困難就是資産的可轉讓性，這個不是應該在基礎設施，純粹的基礎設施，産業園、特許經營權，高速公路它的上面有更多的可轉讓性限制，並沒有。我們之前看過了蠻多商業的項目，居然發現的都篩選掉了，因為我們很多商業資産做前端融資，在REITs沒有來的時候，就做過ABS等各種各樣類金融産品，已經把資産抵押掉了。

通常沒有到期前，我們的REITs是不能做什麼的，如果想做什麼就必須要獲得前端投資人的同意，而往往這個是一個挺大的難點。

還有就是銀行貸款，銀行貸款還算是我們目前溝通下來最高溝通的環節，第二個就是剛才也聽到了，商業地産不純粹是商業地産，是消費基礎設施資産。所以把我們的辦公和酒店從這個里面劃走了，劃走的情況是導致我們産證可能沒劃走。

所以有很多是購物中心連着辦公、酒店的物業，産證不做分割，又不具備可轉讓性。所以很多時候沒有想過，我們的商業基礎設施，會倒在可轉讓性這塊。

還有就是社區商業，社區商業是所有持有人最想放到公開市場上回收資金的一個資産了，但實際上社區商業目前看下來也存在個很重要的難點，就是募集資金的回收使用用途。

我們再次看到監管對回收資金的強硬态度，是非常嚴格的，我們之前認為是股權融資，确實是回收資金按理說不應該像債券一樣的專股專用，但是監管是希望做大我們的公募市場，並且做大整個基礎設施市場，所以在社區商業公募資金這塊又碰雷了，因為這個社區商業是當年跟住宅一起拿的，那麼下面就是房開企業，而我們在234号文里面有一條非常明确的，嚴禁向商業住宅輸送融資。

所以這一條就基本上斃掉了這種公司，如果想避開這條，首先資産必須要重租，但是房開公司的資産重組土增稅是很大的一塊，所以在這樣的情況下，我們會發現消費型的基礎設施在可轉讓性上有限制。

這些其實都是可以操作的，技術上可以解決的一些問題，比我們之前接觸到的很多在投資合規性上就已經被否決的一些項目要好很多很多，所以将來我們的公募市場，會因為消費基礎設施的融入做的更大，也許我們明年可以真的像發改委所說的，将會實現36只甚至45只上市。

第二個問題就是投資人怎麼看，我接觸的投資人肯定沒有孫總接觸的多，我畢竟是一個基金經理，更多看的是基金的運營和管理，投資人只接觸過一些。

他們對消費性的基礎設施是非常看好的，這個相對于前面已經發行的産業園，高速公路、光伏、污水處理這些，因為定價機制是非常簡單和明了的，就是一眼望20年的機制，但我們商業是未來充滿危險可能的，它的收益是未來在你好就非常非常好。

但當然我們要反過來說，受到疫情三年的影響，大家都看到了，收益掉的很慘，這個在發行端的時候要解釋過往三年為什麼會有逐年下跌的現金流收益。

但是從投資人的角度來看，現在是一個資産的價值窪地，疫情三年将它的資産價值已經被打到了谷底，這是很好的投資。随着未來中國的發展，商業地産業有很好的收益，從投資人的角度來看，他們是非常期待消費型基礎設施的，當然希望未來等一等，可以看看它的倍數是多少。謝謝顧總！

顧悅如：謝謝謝謝！坐在我旁邊的是美國富尚資産的陳曉歐，最後也是兩個問題。

陳董事長也是越秀REITs的獨立董事，第一作為我們深度參與越秀這麼一個成功的REITs的高管，越秀REITs一路走來有哪些對我們今天在座的各位來賓有什麼啟示？第二是結合剛剛其他嘉賓談到的關于Pre-REITs，關于擴募，越秀又有哪些經驗可以分享？

陳曉歐：謝謝，其實在越秀之前就接觸了很長時間的REITs，因為我們富尚資産是兩位合夥人，還有一個90年代在美國做了很多年的REITs。

不管是新加坡市場、日本市場、美國市場，就拿中國目前狀态來看，現在整個發行REITs才2年的時間，資産規模也是700億左右。如果宏觀來看，我認為REITs會變成兩個大的産業鍊，第一個産業鍊就是金融産業鍊，從金融角度看，它會形成一個獨立的生态環境。

剛才諸位提到的就是從Pre-REITs開始到REITs到擴募，不斷的進行投入産出，不斷進行並購、重組，有進有出的一個金融市場。從整個狀态來看，Pre-REITs甚至可以延展到REITs不允許的開發領域。

這個是中國過去二三十年最興盛的領域，Pre-REITs本身就可以接觸到從0開始的項目，逐漸過渡到一些剛才我們有嘉賓提到更高級别的Pre-REITs，可能是做債務項目的收購，所以在IPO之前就形成了小的生态圈，IPO之後也實現了時間更長的生态圈。

剛才我們說的擴募只是運營中的環節，只不過我們中國REITs市場剛剛起步，所以拼命的談擴募，擴募之後還應該有進有出，再進行收納等等。本身這就是無限延展的平台性的功能，所以我認為這個生态圈一旦形成以後，很有可能未來會取代掉現在國内主流的所謂房地産開發的功能。

因為這個不管是從政策角度看，已經在走向另外一個方向。REITs市場是屬于新型的，所以這個生态權屬我認為最重要的，對于中國疫情之後，我們進入到一個新的中國發展的時期來看，我認為金融市場這個生态圈，不管對于中國整個國民經濟來講，對于房地産來講，對于政府來講都是至關重要的金融生态圈。所以我認為這是第一個對于中國産業鍊的啟示。

第二個啟示我認為它會形成一個很長線的資産生态圈，本身這個資産管理的縱深度在中國來講還是欠缺的，本身中國在資産管理這個領域來講其實以前從最早的物業管理到開發管理，演變到現在加了商業管理，以及在香港的成功上市，以及香港公司本身也很成功在香港獲取比較高的市盈率等等。這些市場我們認為他也是比較初級的狀态，在未來我們認為REITs會催生另外一個生态圈，就是資産管理的生态圈，這個生态圈不僅僅會覆蓋住原先以開發為主流導向的團隊還有包括市場，也會延展到更縱深的資産管理的深度的要求。

比方說對一個資産連續性的管理，它從最早的開發到運營，到後面資産延續20年之後怎麼辦？我觀察現在很多的Pre-REITs投資的項目，他們很少有提到資本型改造之初的概念，以後怎麼辦呢？有沒有這種概念呢？你維護怎麼辦呢？從這個點可以看到它對于長線的資産生命周期的理解是比較淺的。

就像人的生命一樣，資産本身是從出生到嬰兒到幼兒到少年、成年、老年都會出現的。我們在歐美一些國家看到像帝國大廈這樣一種老年型的樓宇，已經百年歷史的樓宇照樣可以在比較好維護的情況下得到曼哈頓比較高的租金，所以這個是對資産生命周期的考驗。

另外我認為REITs市場本身它是一個單一功能REITs上市的一種初級的方式。但實際上不管境内外來講大型的多功能的REITs也是大量存在的，越秀等等都是，他們覆蓋了寫字樓、商場、酒店、長租公寓甚至包括批發市場都有，這個未來在中國也會出現的。

如果消費類基礎設施能夠推出，但它是一個連帶了一個辦公樓産權的符合産權的物業，怎麼退出呢？現在退出不了，明顯的這是一個大的瑕疵，未來我認為多功能的資産市場也會出現，一旦出現以後，如何駕馭多功能的REITs，這就是一個比較大的挑戰。

因為每一個REITs的專業度和它的資産管理的專業的要求是不一樣的，他怎麼在一個綜合的情況下，多元化的情況下能夠控制住資産的綜合的表現。能夠維護住整個資産的匯報，包括分紅等等，這是比較大的題目，現在在中國目前沒有人特别的去深度的理解或者去駕馭這樣的一種比較高端的上市的資産運營。

在個情況下我認為會催生一個新的生态圈，其實對于房地産從業人員來講，這就是一個大的契機，你能不能把自己塑造于一個資産+資本結合的規劃，所以這樣來看我認為整個從成熟的REITs市場反觀中國的REITs市場，我認為中國目前的REITs市場，它本身第一存在現有的法律法規的待完善的狀态，本身從2年時間從稅收到法制主體，到整個處理在不斷演進叠代的過程，也能夠盡快的摔掉目前市場上的弊端，不僅僅是我們政府包括權威機構的一些審批，也包括我們已經在運營的實操的團隊，包括市場的積極的反饋，我認為這個是正向健康的方式去催化這個市場的健康發展。

第二就是對于整個REITs市場來講，我認為從市值來講，它的市值我觀察到像現在我們的産業園區的REITs，最高的市值增長已經達到了45%左右，物流類是30%幾，有些REITs基本上都是在飛速發展，這樣就造成了分紅率已經跌到了4%以下，這樣的一個成熟REITs市場來看，它有點像翹翹闆，一旦你的市值過速的增長，會造成你分紅率的下降，分紅率下降會造成投資人的怯場，所以這樣一個翹翹闆的過程它也考驗了我們未來對于REITs市值管理的技巧。

本身它就是一個綜合性的，因為REITs投資人它需要的並不是你單純的REITs是值得增長，不是一個股票，他還要求你分紅的一個穩定性等等。所以這些東西都帶來了REITs市場成熟發展以後到底大家應該怎麼去讓它健康着裝的成長，這是一個比較大的題目。我簡單的分享這些！

顧悅如：謝謝陳總，希望我們40分鐘左右的時間能夠給今天各位包括媒體記者各位來賓留下一個實操性的，有多維度的這麼一個交流的知識的分享。因為我注意到前面已經超時了，所以這場就到此結束。謝謝四位嘉賓，謝謝！