主題讨論會：不良資産處置重構 | 觀點資本圓桌

主持嘉賓：

上海市國際股權投資基金協會副秘書長兼不動産分會秘書長 鳳曉龍

讨論嘉賓：

潤建咨詢總經理 胡茂生

金地集團開發管理公司業務發展部總經理 張鋒

瑞威資管副總裁、特殊資産事業部總經理 趙永華

北京金誠同達（上海）律師事務所高級合夥人 賀國良

鳳曉龍：感謝主辦方這次邀請參加我們的這次圓桌，這場對話在馮總這個環節非常恰當，因為馮總給我們把不良資産重整重構做了介紹。今天在座的有四位嘉賓，來自于不同的方向，實際上是能夠在馮總這個話題之後做一些延伸和讨論，我覺得非常好。

我們長話短說，開始這一場的讨論，我簡單的請幾位嘉賓先做個自我介紹，然後快速進入主題，因為我們對話時間是非常有限的，也希望說多做幾輪的讨論，能夠産生新的火花。

趙永華：謝謝主辦方，我是瑞威資管的趙永華，今天很高興能夠在這里和大家探讨這個話題。

胡茂生：非常荣幸和大家一起分享這個話題，我是潤建咨詢總經理胡茂生，我們有對項目的。

張鋒：大家好，我是金集團開發管理的張鋒，在不良資産項目上可以跟資方、原土地等等多方機構來共同把這個困境項目的價值重新的挖掘、生産重新經營好，去做好後續的處置。

賀國良：謝謝，我是金誠同達的賀國良律師，我們做了房地産領域的並購業務，所以可以站在相對獨立第三方的角度來和各位甲方做一個探讨。我覺得從不同的産業的角度，從住宅，從不良資産，從REITs都可以，像我們不同客戶在這些項目操作上的成敗經驗和教訓做一個簡單的分享。

鳳曉龍：從我們幾位嘉賓的自我介紹也能看出來是來自于不同的細分方向，有來自于做資管的也有資本的退出，有房地産代建業務的金地，當然也少不了中間的服務機構，專業的律師事務所。

我們這一次交流希望從三個方面做一些切入，主辦方也給我們做了一些議題讨論做了安排，核心是有兩個方向，一個是大家可能也想了解我們在座幾位嘉賓對于目前的房地産市場的環境如何看，比如目前住宅市場當中面臨的問題，對于房企來說是問題，對于行業來講是大問題，但是對于做不良機構來講是一個非常好的機遇，大家如何去看這個環境。

第二個重點就是探讨一下在馮總主講之後，具體在實操層面，我們在座的幾位如何在經驗以及操作當中如何去，做請大家來做一下交流。

還是請趙總先來，從宏觀層面來講講市場環境如何去看，當然里面也包括房企目前所面臨的一大堆的問題和風險。

趙永華：我認為我們整個住宅房地産新的格局，經過這幾年的整個調整以後，市場的蛋糕或者份額越來越小，在縮減。這樣子的話，我認為第一個就是整個房企的賽道可能會發生一些變化。

從98年房改到現在，這麼多年來一輪一輪的房地産調整導致了原來整個住宅房地産已經逐步變了，原來整個依靠人口城市化紅利所帶來的市場，我認為已經差不多飽和了。

這樣的話，房地産企業要找出一個新的賽道來，從我個人的觀點認為，因為随着目前整個政策層面的放開，尤其是租售並舉、保障性住房這些政策的放開以後，我認為未來整個房企投資的重點之一可能是會放在保障性住房以及長租公寓上面，這是我認為的第一個觀點。

第二，在整個市場經過這麼多年的洗禮以後，我認為未來還有一個房企競争的賽道就是高端房地産，這里的高端不僅僅是價格高，也不單指價格高，因為随着人們生活的改善以及共同富裕目標的實現，實際上未來人們對生活追求的品質會越來越高，這樣綠色低碳、環保、智能環境好的住宅，可能會成為一個需求點。

當然，這幾年房地産的利潤越來越薄，高端房地産是不是未來會成為整個房企拼殺或者厮殺的戰場，我覺得可以拭目以待。

第三，這幾年三四線城市整體都是供大于求，那麼未來房地産企業的競争在哪里？三四線城市還是一二線城市還是在哪里？我個人觀點，在未來産業跟經濟有依托的大都市圈中心城市，以及特大城市。

因為這些城市還在發展中，而且發展速度很快。那麼這個發展會導致大量的人流入，帶來購房的需求，我認為這些區域跟城市未來有可能是房企所關注的區域。

這個是我對未來住宅房地産市場簡單的一些看法，總之，我認為接下來房企應該要逐漸的轉變觀念，立足民生，給自己的地産項目不斷的賦新。謝謝大家！

鳳曉龍：謝謝趙總，就是房企目前面臨的環境變化，包括賽道也在變，後期的業務可能也需要做調整，包括産品的組合也需要做調整，另外的競争條件跟區域競争格局也發生變化。

實際上從不良資産處置來講的話，趙總已經講到這個點，實際上這個選項也是需要考慮。我們請胡總。

胡茂生：我來說一下這個困境房産纾困里面所面臨的問題和我自身的一些感受。以前的一個項目爛尾，一爛可以爛上十年，所以纾困特别難。這一輪房企集中爆雷項目特别多，所以這些房産停滞的話就會影響社會的穩定。

這一輪房企的纾困政府有一個要求，就是三保，保交樓、保民生、保穩定，是聯繫在一起的狀态，所以這一輪纾困是背後參與原來的項目的各方背後是頂着很大壓力，他們不得不往前推進，這是一個共性的問題。

以前的一個項目纾困可能等上十年還解決不了，關鍵的原因並不是在于項目很復雜，是在于項目的參與各方利益訴求和預期是不一樣，達不成一致，所以沒辦法進行下去。

但是如果有政府在里面，各方參與的預期會适當降低，但是不能說就扔在地闆上，不需要。雖然說纾困的第一個我覺得是各方溝通預期很重要，在這個預期下要擺困難，政府的壓力在後面也有，要讓他們形成共識。

第二個預期有了，适當的降低之後，就來提纾困的目標。因為原來的困境方房企更多項目都是有金融機構的參與，金融機構一參與到這里面，有的時候目標不是前台的業務團隊說了算，也不是中後台說了算，可能有一些是AMC投資的，更多的是信托的，決策是不一樣。

所以在這里面我們說纾困的化解，既要通過市場化方式去改變預期，然後設定一個目標；也有一些項目在地方上得到支持，但後面纾困的時候項目是給金融機構。

推動太難了，又基本上停下來了，根本原因就是現實和理想這個差異很大，到後面會産生很大的分歧，然後讓項目在執行面上就不知道怎麼去做了，因為很難實現目標。

所以我覺得目標的設定，參與各方都得要清楚的知道這個問題，而且我覺得不能回避。像去年有很多項目金融機構過來之後，然後找代建，進場沒多久鬧的很不開心，關鍵原因就是兩者的利益目標不是一致。

原來在接管的時候，信托團隊跟決策層匯報對這個項目接管，但是沒有明确下達這個項目的目標是什麼；有些代建機構近期也盡量回避這個目標，好像是避免談這個話題，前面不談後面就難了。

所以在我們後面這個項目里面我們覺得還是纾困是一攬子的事情，不能說前面走了一兩戶，又成了新的一個困境，要把這個問題我覺得是不可回避目標的問題，有了這個目標之後，一些要做風險隔離。尤其是集團在某個地方有多個項目的時候，我們去選的纾困項目，總的來說還是不錯的，但要考慮風險隔離。

因為一城一策的處理，有些好的項目如果沒有做風險隔離，可能會被其他項目所拖累，也導致你這個項目跟其他項目也一攬子纾困了，這個也就沒有達到自己的目標。

風險隔離可能就是要在股權上跟原來的爆雷房企隔開，隔開之後再設置交易結構，比如就是新進入的或者是原來的信托接管，但是要考慮交易結構的合理。

可能有些項目還涉及到流動性，要支持流動性的補充，要考慮好一種交易結構，如果沒有流動性的支持，尤其是當前市場環境並不是很好的背景下，流動性的支持是特别重要。有了流動性的支持，後面就是我們說的纾困，落實之後，後面的管理要一攬子考慮，就是采用什麼樣的管理模式，管到哪個程度，哪個層次負責哪個事情，是什麼審批的程序，怎麼實現管理的退出，怎麼考核這個管理，我覺得都要在這里面要明确。

不明确的話，因為有的時候需要兩年或者三年把這個項目退出，在後面實施過程中就會産生很多溝通成本，會産生很内卷的情，所以這些問題要提前考慮好。

第二個就是原來的金融機構是優先，在有新的金融機構參與進來就不一定優先了，到底是收益原則還是止損原則，我覺得這個也要達成一個共識。

獲得一個目標非常的關鍵，因為如果不是一個上行的市場，整個參與可能還是負面博弈，後期要有收益，前期肯定有一些讓利。

怎麼溝通讓前期讓一些利出來，把這個項目帶動，才能夠實現一些退出目標，我覺得這個也是我們當前在纾困過程中所碰到的一個很大的話題，也是很有挑戰意義的這麼一個事情。

鳳曉龍：好的，謝謝胡總。胡總想的比較透，大的環境在變，目前我們看到對于纾困的企業這輪所經歷的市場的因素，跟之前有很大的不同，特别是政府端的支持。

比如說我們所在上海，上海的三中院跟我們也有一些政策的支持，也比較明确對于不良資産處置是有要求的，另外一個從政府端來講的話，我們的營銷環境是納入了不良的一個考評。

所以說從政府端支持來講的話政府是必須要做一些工作的，這個跟過去我們碰到的環境還是有所不同。

其二就是在去做項目的時候，利益相關方不同的因素都做一些決策，當然也有很多的問題，如何去解決，包括投資方，我稍候可以請我們胡總就一些方案可以單一的做一個案例分享。

現在請來自于金地房企的朋友結合市場的環境變化，您最深的感觸是在哪里？就是對于目前市場環境來講，以及結合我們第一個議題方向，可以簡單聊一聊。

張鋒：謝謝主持人，我們關于整體的宏觀的房地産行業的環節在座的很多專家就不多提了。

金地代建業務進入40多個城市進場觀察簡單跟各位分享一下，首先從需求端來講，進入今年之後還是會觀察到市場復蘇的一些情況，但是這個復蘇由于一些底層的信心，包括去年的一些行業供給端出現的巨大的問題，復蘇我特别同意剛才趙總分享的觀點，就是政府極度不平衡，可能在都市圈城市我們銷售的情況量價的情況都非常好，但是在三四線城市從市場的高中低端來講可能還沒有完全恢復。

從需求端角度我們看到的兩個情況有復蘇但是很不平衡，市場分化。從供給端來講我們覺得經過去年前年調整以後，我們從房地産企業經營模式，或者說業務的組合，它的生産模式都會發生比較大的變化，尤其是代建最近都是這個行業的熱點。

為什麼代建呢？從目前的市場生産供給端角度我可以看到未來至少兩三年房地産企業必須要利用這種代建的服務和生産模式去維持自己的生存，市場也提供了這樣大量的機會。

近來大家都知道很多城投在拿地，就是促進的流向，新增的增量土地流向大部分流向了城投類的企業，截止到今年3月份的時候只有大概肯定是不到20%，百分之十幾，20%的量進入了開發周期，也就是未來還有城投兜底拿地的土地供應有80%的量待入市，這些城投企業是非常缺乏團隊和品牌等等這方面的生産要素。那麼對過往在房地産行業經營二三十年的企業來說還是一個機會，通過代建和城投的合作，可以把市場存量的土地做變現和推向市場。

第二個就是今天這個會議的主題了，剛才演講的嘉賓馮先生也有分享，這個市場上有數千億的資産代建，至少有兩三年的周期才能完畢。還有保障性租賃住房，今年開始我們觀察到政策已經不是在國家層面的導向了，已經非常多的城市落實到今年的一些建設任務當中。

在這個過程當中，同樣的政府一個需求就是在項目的開發建設需要有專業的管理團隊去組織實施，在這三個方向上都是為我們房地産行業的生産端的參與者提供了大量的機會。這個就是我對市場從我們企業這個角度的一些觀察。謝謝！

鳳曉龍：謝謝，因為代建在這一輪風險處置當中的角色是非常重的。接下來是賀律師。

賀國良：謝謝，今天是住宅房地産開發的新格局，也就是一個局的問題。有一個小說叫做《局外人》，我們三位從某種上角度是局内人來看這個問題，作為法律從業者是不是從局外人的角度看一下這個行業，是不是可以冷靜的，就是在座的各位可以冷靜的不帶偏見的看我們房地産這個行業，我覺得是非常重要的。

就是在這個行業面臨急劇變化的情況下，我主要是從兩個角度看，第一個是從行業角度看，當然是從我這個行業角度看，有可能是班門弄斧了。但我覺得有兩個趨勢還是值得注意的。

一個就是重的越重，第二個就是輕的越輕。

主要體現在幾個方面，第一個方面就是有很多新的不适宜住宅房地産開發為主的開發商已經進入這個領域了，我們很多客戶他們是地鐵公司，中鐵公司，當然還有AMC下面的房地産公司，他們以前不是以住宅開發為主，他們現在進入重資産行業，為什麼呢？因為他們以前是不三高的，所以他們具備這個條件在市場下行的基礎上來做重資産開發，第二個重就是在一些新的業态，和新的模式中間，比如說城市更新、舊城改造等等，為什麼那麼多的大的開發商做這麼重的資産，所以我們站在旁邊的角度看這個問題，重的越重。

輕的越輕，就是剛剛張總講的，頭部房企大家都來做代建是不可行的，但是前面已經先行者也許是有機會的，所以從代建角度來說我們做了30多個代建項目，我們覺得代建肯定不會成為一個地産公司的以開發為主的地産公司的主賽道，他只能成為服務的一個賽道，所以我從行業角度來看這個問題，從法律角度看這個問題，因為我們有看到過重的越重，輕的越輕。

但是不管是什麼樣的情況，經過下行的考驗以後，不管是輕重，大家都非常重視法律問題，以前代建我想張總你們做代建是不做盡調的，只要有項目就做了。

因為你代建項目有可能是政府項目做投標，政府項目對你的要求是非常嚴苛的，你如何設計你的報價方案，你的預期，你的成本管控，必須在招投標之前把這個項目完全吃透了才有可能做出雙赢或者平和的交易架構。

因此我覺得在目前這個格局下，确實有資源他越來越注重的。有品牌的，有管理能力的，他越做越輕的，但不管怎麼做都現在比以前相比，他們都更重視風險的管控。謝謝！

鳳曉龍：好的謝謝，我總結就是兩個分，一個是分化，一個是分工。分化就是房企的競争格局也在分化，也看到說輕資産和重資産也在分化。

另外一個是分工，我們幾位專家都提到了後續做的所謂服務行業，跟投資行業也是像是有很大的區别，從三高驅動性的模型這種方向是像專注做的，建設工程。也是專注做資産管理的，也是有一些分化。

我們第二輪想重點讨論一下關于風險化解當中的做法，以及關于AMC參與中房企合作的機會，我們也有不同的看點。先請趙總來分享一下。

趙永華：好的，我們把第二輪和第三輪一起來闡述了，實際上房地産是國民經濟很重要的産業，大家知道房地産實際上它的相關的貸款占到銀行整個信貸總額的大約40%，房地産的相關收入占到當地政府綜合财力的50%。

房地産占城鎮居民總資産的60%，那麼這麼重要的一個産業，國家當然不希望出問題，所以說在調控的同時，也希望能夠化解當中的風險。

但是房企的風險主要我認為有兩個，一個是現金流的風險，第二個是經營問題的風險，就這兩個問題我發表一下自己的觀點。

第一個我認為在當下房企無論遇到什麼問題，就像剛才張總、胡總講的，一要穩信心，保交樓、保民生這個問題是絕對不能耽誤的，以這個為重。第二個我認為要強輸血，防風險，所謂這個指的是你房企的融資部門，不要說我現在現金流有了就高枕無憂了。要在現有的政策大背景下能用的信貸、發債、股權投資，不動産私募基金，要拓寬所有的融資渠道，做好現金流的一個風險防範。我認為這個是房企的重中之重。

第二個我們瑞威在過程當中也碰到過中小房企發生問題，怎麼辦？我認為發生問題以後迫不得已房企要自救，所謂的自救，因為有那麼多高額的債務壓在你身上，不行你就自己申請破産重整給自己一條生路，把減輕整個債務利息上的壓力，然後再通過重整的方式看看能不能再獲得重生。這樣子至少還能夠讓這個項目存活下去。所以說我認為一個是強輸血防風險，第二個必要的時候還是要自救。

同時在房企發生問題的時候談到了AMC合作機遇的問題，原來的AMC在現在國家層面政策的加速下越來越在回歸主業，同時AMC參與到房企當中去化解房企的風險也在加速。但是原來AMC傳統的作業模式，比如說AMC的收債和代建這些還是可以存續下去的，但是我倡導未來AMC在房企破産過程當中更多的去扶持房企的重整，讓房企給予新的生命力。所以說我認為AMC未來也是要重新調整自己的一個戰略投資的方向，重新在有更多的一個業務方向。

鳳曉龍：好的，接下來請胡總來談談關于咱們潤建咨詢在做房企項目當中的一些困境項目有哪些特點，你們在做方案有哪些比較在經驗層面有哪些是可以跟大家做分享的，就是針對這一輪的困境項目。

胡茂生：确實這個困境很難，你要說哪一個能夠形成經驗。

鳳曉龍：你可以舉個例子。

胡茂生：我覺得這個很難，如果一單幹成了，新的一單就幹不成。所以這里面我覺得心态特别重要，可能我們天天都在看不良資産，也在和各方面都在談，在了解，但是我們心态不能抱着這個項目就一定做的成。

在這里面我覺得各方的預期和交易都是圍繞着一繫列的合規性去做的，你像五大AMC，幾大AMC還有地方上的AMC，各個AMC做的主營業務和合規性要求都是不一樣。所以在這里面有些預期能溝通，能夠各方面都能夠有一些共同訴求，但是在形成交易結構的時候合規性里面特别難。有的時候這一家因為某一點過不了，到另外一家這一點不是問題，但是人家能過的到那一家又成問題。

另外還有一個特點就是從我們這一輪看到多家金融機構共同去處置一個不良資産成為一個很大的障礙，因為這一輪本身如果有多家機構在一起爆雷的項目，形成困境項目是特别難處置，所以這個也是很多機構來說，我既然進來處置的話，可能它一定是以拉高為主，甚至說在它的層面上先把融合掉，再來做處置。而不是說一個項目同時引進多家投資機構來做這個事情。

另外這一輪還發現一個最大的問題就是大家都不願意多掏錢，有限的幾千萬的，個把億的好說，資金更多的搞不動。有一些項目存續的資金，在十多個億以上的根本就很難弄，所以我們在選擇項目方面也是特别去考究這個情況。

鳳曉龍：好的，謝謝胡總，接下來請張總，我們代建公司我們金地也和很多AMC合作，請你分享一下處置風險資産新的模式。

張鋒：好的感謝主持人，金地這方面已經進入項目重整完重新推向市場的項目，現在有一個，同時還有在南昌等等省會城市有四五個項目，今年有可能能面市，這是我們在困境資産，而且是標標準準困境資産原開發說爆雷項目上的經驗。

我想首先回應剛才第一個話題，就是胡總談到的一個問題，就是實際上确實去年包括我們在内，包括我們的同行在内進入到代建項目市場上數量不少，可能應該在十幾個規模，有的項目其實沒有進入開發期，還在早期階段僵持，這個其實就是剛才胡總提到，各方的預期差，如果在前期沒有很好的平衡掉，匆匆忙忙的招了一個代建進場，很可能就會面臨這樣那樣股東的矛盾和供應商和總包之間的矛盾，這些處置起來非常難。

所以其實針對這些特點我們其實對困境資産項目，我們可能有點小的見解，就是我們不着急進場，我們提出了兩階段，三種服務這樣的模式。

兩階段就是一定在困境資産的處置前各方的條件達成之前來一輪盤點期，我們也好，或者其他的我們同行都可以提供從項目投資，項目重組視角的盤點期的咨詢服務。盤點期其實就是起到一個梳理復雜的項目狀況，然後拉平各方的預期，讓各方都在一個相對理性對話的語境之内把我們的教育條件設置好，避免後續的更復雜狀況的出現。

第二個階段才進入到項目真正的管理實施期，管理實施期作為開發企業來講我們其實又可以提供兩種方式的服務，一種如果這個項目還是需要有原土地方進行後續的開發管理的話，我們作為第三方我們可以提供更貼身的，更下沉到項目一線的監管服務，項目托管服務，過往這些項目出問題，其實往往是原來的一些投資企業可能房地産市場比較好，投了錢之後，也就被委托當地的律師事務所做了，但是實際上房地産經營還是成本管理等等甚至資金方面的管理這個都是容易出問題的點。所以實際上對于困境資産項目如果進入到重整期的話，如果出現了二次拉困，那就完全死掉了。

如果不會出現我們也會出現更強的監管服務，我們可能在這套服務里面就不是一個純第三方的咨詢機構了，可能就不光是法務、财務了，我們要向項目委派項目總，要向項目委派成本經理和财務經理，至少是三個角色，三個角色在後續開發當中避免項目的二次定位錯誤，或者是再做成本的推介等等，這個是在托管期間做的服務。

整個生産階段最標準的服務就是標準的代建服務，如果這個項目還有機會重新引入一個新品牌賦能，我們就在第二階段去提供完整的全過程開發管理服務。在這個過程當中也有剛才胡總提到第二個問題，就是在生産的經營階段，多方角色的存在，互相的博弈、打架這種問題怎麼處置。

這塊其實在代建方，各家代建企業的基因和特色不一樣，我們可以說在業内還是比較善于處理這方面問題，因為從2018年經濟管理單獨把代建闆塊作為一個經營單元，我們單獨成立以來，18年到20年在市場上應該做了最多量的和資方共同賦能項目的配資代建，我們大概超過30%，最高峰超過一半的項目都是和内外部的資方一塊跟項目做服務。

到了2021年之後，随着市場環境變化，我們又是比較早期就跟各類資方AMC等等共同進入困境資産處置的一個代建企業。所以我們在具體項目經營管理服務里面，我們可能做了幾項創新。

第一從18年開始我們從代建類型項目治理結構方面就采取了管理委員會的機制，這個機制有多方人進去，形成不同決策的體繫，加強多方決策的效率。

第二個很大一個問題多方決策怎麼解決信息不對稱的問題。我們也是在業内比較早期就開發了駕駛艙，它是一個PC端和手機端都有的信息管理工具，這個駕駛艙讓所有各方把項目經營的信息做到非常對稱的一個拉通，當然駕駛艙背後還有一套就是項目管理各項經營的星級繫統，這個我們從18年開始就積澱了，這個三四百項細小決策，在多方經營的時候應該怎麼去分解，怎麼去分判。

這個應該是行業目前沒有做到的，就是去年五六十家行業都陷入代建，如果不是一個把代建作為一個獨立的闆塊、獨立公司經營的時候，它的權責分判的體繫、内部管理的體繫，完全還是自上而下的一套金字塔體繫。

而代建服務的本質，尤其是困境資産復雜項目的處置就是一個開放的服務，所以在這塊我們已經做了有5年的經驗了，把多方合作的這套權責分判體繫做的顆粒度非常細致，根據項目具體的情況來去做分解和設定。

這樣在具體項目的體制方面，無論從剛才我說的前期怎麼把各方的預期拉平，到中後期加強監管，以及在過程中去用信息化去用各種我們成熟的一些管理體繫去協調好各方的決策和意見，這是我們從開發管理與服務的供應商角度提供的方案。

鳳曉龍：好的，謝謝張總的經歷的确是在目前困境資産處置當中也處理了一些新的模式出來。也是在博弈多方當中的處理方式。接下來我們請賀律師。

賀國良：好的，謝謝主持人。其實都是不良資産處理的新方式，還有新模式，都是新的問題，但是我的第一個觀點就是AMC和不良資産都不是新問題，因為他們已經存在二十年了，但是這個老問題有些新的特點，我總結一下，就是兩個特點，三種方式。

兩個特點就是第一以前的不良資産處置是很快的，現在是慢的，就是從快到慢，為什麼？因為當時是單一資産的處置，通過拍賣立馬就可以兌現的，現在是一個項目的盤活和要求完全是不一樣的。

第二個就是從破到立，在過往的案件里面只要有資金基本上就可以把這個項目買下來，寫字樓買下來，住宅買下來，現在不是，要求不僅僅是有資金，還需要非常強大的專業服務能力，例如金地這樣的代建公司。

在實踐中間無論是從兩個變化，從快到慢，都需要極強的專業整合能力。比如說剛剛幾位嘉賓都提到了破産重整，在這個中間如何設計破産重整的方案，如何去選擇投資人，投資人如何去選擇好的合作夥伴，包括律師事務所、會計事務所、包括第三方咨詢公司、代建公司，這都是在目前情況下的新話題。

所以說有這些新變化，老問題，對于AMC房企合作來看的話，主要是三種模式，第一種模式就是AMC自己内循環，就是AMC自己本來是項目的股東，他把另一方合作夥伴的股權收購下來以後，由AMC自己旗下的地産公司來做代建繼續開發。這是做内循環的。

第二種就是AMC作為投資方與專業的第三方代建機構，就是金地這樣的合作。這是目前看下來比較多的情形，因為AMC只有錢，也沒有管理能力，他也沒有品牌，所以确實需要像金地這樣的方式為客戶服務。

第三個就是作為投資方本身被投企業還是有良好的操盤能力和品牌能力的情況下，這種情況下繼續有原項目方進行操盤。這是目前AMC的實際情況，但是我覺得AMC介入不良資産，它雖然是一個長期過程，我總結下來就是AMC介入房地産不良，其實就是一個在目前情況下是一個度人與度己的問題，如處理不良資産就是幫助了這個項目的盤活。

另一方面，AMC本身是很多項目的股東或者投資人，如果不幫助地産公司、項目公司把這個項目盤活的話，他自己本身也會陷入困境。大家可以看一下AMC的年報，已經很明顯看出他們的業績是下滑的，原因直接與這個地産行業是密切相關的。

因此我對于AMC在新情況下如何與地産公司的合作，我們認為是度人與度己，争取各專業機構合作，解決剛才幾位老總提出來的供應債的問題，這都是可以解決的，不是不可以解決的。

鳳曉龍：好的，謝謝四位嘉賓，因為時間原因我做一個總結，結束我們這場對話。

風險處置是有博弈的藝術，因為需要解決很多方面的因素。另外一個就是不良資産處置，因為有很我逆周期，還有非標，每一個項目有每個項目處置的特性，另一個是高折價性，這個資産大家到底有多大水平的估值，這是見仁見智，另外就是資産處置相對周期是比較長的，所以從整個的資産本身投資來看的話，它是一個非常有高價值性的資産標地，如何更好的真正讓它能體現它的價值是來自于我們在座的嘉賓以及在場的我們專業的朋友們，實際上是這個話題是老話題，但是我們有新問題。

面臨着新的市場格局我們也需要去找尋新的途徑能夠給市場提供新的鑰匙，打開我們不良的市場的機會，我相信經過短短40幾分鐘的讨論也不足以能給大家帶來新的非常非常大的見解，但是我們希望說這是一個契機，能夠給大家了解新的機會，也能夠把在場的好的做法，好的公司的模式，能給大家做一些分享。

我請我們在場的觀衆也掌聲給我們四位嘉賓給予鼓勵。謝謝！