主題讨論會：資本春風 | 觀點租賃圓桌

主持嘉賓：

德邦證券首席分析師 金文曦

讨論嘉賓：

朗詩寓總經理 章林

方隅控股CEO 陳堅

金地商置财務管理中心總經理、金地草莓社區總經理 霍炳輝

綠地金創集團首席戰略官 李想

黑石龍地長租公寓事業部執行董事 麥偉基

base佰舍首席運營官 陸志剛

金文曦：感謝主持人，也非常感謝觀點的邀請，今天非常荣幸跟大家一起讨論租賃這個領域，可以說從十三五開始租賃應該說是快速成長的賽道，當然到十三五末期也遇到不少整頓的問題。

在“十四五”開始，政策性的租賃住房也開始入市，整體到現在是政策性跟市場化兩端正在並軌推進的過程當中，作為廣大的新市民，我也是其中新市民之一，也是非常看重無論是運營商還是資方，對這個賽道有什麼樣的投資和判斷，先請各位領導簡單結合一下自己的業務談談大家對于目前市場的觀點和判斷。謝謝！

章林：大家好，我在這個行業里感慨也很深，其實算了一下從集團做這個籌備組開始做組長，一直到現在七年不到的時間，經歷了這個行業起起伏伏，我們經營的策略也相應的做了一些調整。

我覺得讓我們從業人覺得欣慰的是，在現在情況之下，雖然說前面有分享嘉賓提到了他的困難，我們也看到了在困難之下大家都有自己的思考和自己的應對之策，也能找到自己的發展方向。

從朗詩寓自己來說，自己琢磨下來覺得每個企業有自己的兼容禀賦，我們更多的還是聚焦在自己能夠做好的這些方面，我們應該是在建或者改，對于新建的地塊，還有愛華總他們嘗試比較多，但是更多我們的案例都是在存量的城市更新。

存量改造這塊，我們希望把大量的低效資産，原來非居住類的，包括原來是居住的，大量的老舊宿舍、園區進行一些為新市民，新青年提供一個宜居好的環境，這個是我們重點要做的事情。

第二個事情是在運營，之前講了市場在運營方面我們的差異化，整個行業的差異化特色還並沒有形成，在這塊上作為像朗詩寓這樣的企業有很大的空間，我們希望在這塊上和同行一起努力。

朗詩寓一起創立的時候有一個口号，就是讓室友有好時光。我們希望在産品運營方面聚焦、努力能夠服務更多的新青年。同時也希望在産業鍊的其他的環節，是和我們的合作夥伴一起去共同成長。

陳堅：大家好，我是陳堅，我們一直是專注于重資産的投資，現在管的資産規模就等于所有被動投資人他們持有的那些資産加起來應該超過180億。

我們從2017年開始看到，因為長租公寓這個賽道前景肯定是很好的，但是因為這個賽道或者是這個行業沒有太多資産，所以我們從2017年開始就非常專注于去創造資産。

創造資産的意思是存量很多，可以改造，但是改的機會通常都不是那麼多。我們很多時候都是專注于去購地，去建新的長租公寓的資産。

反正我們的概念就很簡單，我們覺得整個行業不能只是一個人成功，也不能兩個人成功，肯定需要多一些人一起參與，一起成功，才能行。

現在看起來慢慢慢慢也走進一個比較好的道路了，也希望往前走更好，謝謝！

霍炳輝：大家好，很荣幸有這個機會跟大家分享一下金地草莓在長租公寓的感想。金地草莓在做這個長租公寓的行業是很早的，2015年底開始，算下來時間還是比較長的，我們也經歷過突飛猛進的時候。

但是過了這個高峰期之後，我們也是很靜下心來想這個事情，從18年、19年定下來輕重並舉的戰略，包租公寓跟現在經濟發展是不太匹配的，我們現在也是很堅持我們的輕重並舉。

我們在18年就在上海拿了一塊比較大的地，這個地也是促成了金地的一個全面戰略合作，這個里面也是為我們後續這個片區打下了非常好的基礎。

回到持有住宅這個業務，我們一直就覺得這個業務作為老牌的地産商是肯定不能忽視的。大家也看到了銷售額從最高峰18萬億的頂峰，現在幾乎是腰斬，我覺得是8到10萬億的水平，這麼大的一個資産去化，這麼一個資産騰挪的趨勢，作為地産商肯定還是有重新配置資産的需求。

毫無疑問，國家大政方針也是對重資産持續發力的論據，這是重資産方面的考量。在輕的方面，輕重並舉，輕的方面我們更多是開放的心态，因為重資産是在短時間内很難去量，因為畢竟是一個長期資産，短時期加杠杆很容易跟經濟周期脫節，這就會出現非常大的風險。

所以在輕資産也會鍛煉好我們自己的經營能力、繫統和品牌，因為這個是我們到最後作為一個持有住宅的運營商安身立命之本。

最後，這個行業里面肯定會跑出幾個頭部的企業，這幾個企業肯定就是經營的體繫跟能力都是頂尖的。

李想：大家好，我是來自綠地金創的首席戰略官李想，今天很高興跟咱們住房租賃頭部的企業一起來參加此次分享。

實際上目前在房地産新的形勢下，我們說住房租賃行業或者說長租公寓這個行業，這個産業鍊實際上還是發生了一定的分化。因為在過往的情況下可能更多的企業願意投融建管退通吃，在新的背景下，我們知道可能融資不是一件很容易的事情，所以就面臨兩個問題，我們這些企業要思考了。

一個是繼續做投融建管退通吃，全産業鍊的玩家，還是說整合自己的資源禀賦去跟合作者合作，抓住其中某一個或者某幾個環節，做産業鍊最重要的提供者，這個是這個企業的定位要思考的。

第二這個定位思考清楚了，你實際上就第二個問題也就清楚了，你到底做重資産，還是做輕資産，所以沿着這個思路，其實我們綠地金創本身是沒有住房租賃或者說長租公寓業務的，我們是做什麼事情呢？綠地金創旗下是搭建了ABC三個數字化的平台，是整個綠地集團數字化轉型的核心主體，其中這個A平台是資産，我們做的是不動産資産它的使用權的扭轉平台。

因為大家都知道市面上有兩種物業是沒法通過産權的交易來變現的，一種是需要長期自持的物業，第二類物業就是你沒法進行分割的物業，但是這兩類物業它的使用權又是有價值的，尤其在我們現在鼓勵你房住不炒，鼓勵你租售並舉的情況下，使用率是有價值的，但是這個使用權怎麼變現。

我們搭這個數字平台權易寶，就是以區塊鍊技術為核心，通過線下的勘探+數字科技+法律框架來對這兩類物業的使用權進行一個确權，進行一個扭轉。所以從19年發展到現在的權易寶平台目前在平台上已經上線了上百億規模的資産，其中有很多是适合于做長租公寓，或者說适合于做租賃住宅的資産的。

所以從這個角度上來說，今天我的角色跟咱們其他的企業家朋友不同，可能更多的是合作者的關繫，是産業鍊上的互補關繫，而不存在着同業競争的關繫，所以我也很願意大家利用權易寶的平台，來做輕重資産並舉的事情，把這個産業鍊的事情做好。謝謝！

麥偉基：“感謝觀點舉辦此次論壇，我也很荣幸能有機會與大家交流。龍地是黑石旗下的資管平台，成立于2018年，負責管理黑石在中國大陸的500多萬平方米的物流資産。從2021年開始，龍地平台還相繼管理長租公寓和商業辦公等資産。在長租公寓領域，我們從2020年開始第一個試點項目，即從融創手中收購的資産，陳堅總領導的方隅團隊正在幫助我們管理。 

截至2021年，我們一直關注長租公寓這個領域。大家應該有關注黑石基金已募集了300億美元資金。在美國，黑石是最大的業主之一，目前共擁有40多萬套公寓，涉及保障房、青年公寓和學生公寓等不同類型。我們也注意到近兩年國内保障房和整個租賃住房行業的規範化仍然存在很大的改善空間。因此，我們認為這是繼續深入挖掘市場的好時機。” 

陸志剛：大家好，我先向大家介紹一下我們Base，它是錦和資管旗下的公寓運營品牌，從2008年開始就涉及中高端服務式公寓領域的改造。到現在為止在北京跟上海，我們深耕一直是做了将近20個改造的項目。

剛剛就像愛華總在聊，因為我們在做資産管理和長租公寓，一線城市存量房改造一直是我們關注的重點。再回過頭來，因為在不同的場合，長租公寓這個領域，我們Base一直是做的産品定位是中高端的服務式公寓的項目，基本上我們的租金是6000到12000，最高端的是在2.5萬左右，還有中端的Base也是我們流量最大的是1.5萬左右的租金。跟我們目前在市場上聊的一些長租公寓的一些定位跟産品還是有些區别的。

這是我們目前來講在做一些事，另外就是我們看重的資産就像我們說的目前為止我們管理着近300億人民币的資産，主要來講我們會以辦公、商業，還有這些住的酒店等這些項目，我們會把他做一個收購或者改造，這個就是我們在這幾年來做的一些公司的背景。

金文曦：感謝，剛剛也聽了各位嘉賓的分享，有像李想總這樣的是做輕資産賦能的，對于未來運營方賦能的，也有雙方和運營商合作的。

關于今天比較重要的議題輕重資産相結合的思路，剛剛霍總也提到公司的戰略，未來租賃的領域輕重結合，具體從業務端有什麼各位運營下來的實踐案例可以給大家分享。謝謝！

章林：輕重結合我們剛剛講還是聚焦輕，因為我們在建或者改建跟運營方面和管理方面能夠聚焦，跟我們的合作夥伴賦能，但是我理解這里面的輕重各有優勢，沒有哪一條路是唯一正确的選擇。

從我們角度來說，是基于目前的資源禀賦，以及7年行業經驗的積累，以及自己的案例，有時候你有案例，有足夠的案例，實現了從0到1以後就可以做很多事情，我們希望在這塊上能多做。

但是在重的方面，我們其實也有相關說不在是朗詩寓，我們集團有青年資本，這跟我們内外資合作，甚至在優質的項目上面，在一些長期性的重量級項目上也可以做一些跟投，包括做一些供應鍊融資，其實我們在這塊上是有很多可以把輕和重做一個結合的方面，只是說相對而言更傾向于在輕。

我們希望和我們重的，可能是自己拿地，然後建房子，也可以是存量物業的業主，也可以是擁有了剛才李想總提到的，擁有了一些資産的使用權的合作方，可以進行各種靈活的合作。但是我們的本位是清楚的，還是希望通過能力給合作方去賦能。這個就是我們對于輕重的理解，這樣可以做靈活的選擇。

陳堅：我們從2017年開始都注重重資産的投資，很多是我們協助他們做投入，協助他們做管。

這也是做好投融管退所有的功能，但是在整個過程當中，雖然好像聽起來這個平台相對是很輕了，因為純粹是管，但也不是，因為我們在這個工程當中，很多時候也需要重資産的投資人，最終投資人達成同一條船的一個狀态，就等于我們也需要做一些跟投，所以我們也不是那麼輕。

其實投資這個事情，我覺得長租公寓有非常高投資屬性的，剛才每個人都這樣說，投錯了就全錯，投資就是百分之七八十，如果這個錯了，以後希望用運營來補是很難的。

雖然這樣說，其實在整個全世界還是有很多很多資本是願意做一些比較被動的資本，就是他們願意做投資。我們找到有保險公司、政府基金、退休資金，他們所有的資産當中在全世界的一個標準來說，可以用到差不多20%的這些資産投在另類資産。

這個另類資産就包括要不然是房地産，要不然是基建。但是你要用到這些人的錢肯定是最好，為什麼呢？通常這些人保險公司，政府基金，退休基金，因為他們這些正常投資年限，或者風險承受的能力，第一投資年限可以比較長一點，第二就是他相對來說是可以有承受到整個，一個資産通常都會經過不同的循環，他也是有這個能力，有這個資本可以承受得到，有不同的因為有這些循環導致到的一些風險。

所以拿到這些資本肯定是好處，但是你拿到這些資本需要具備的就是有三個情況：第一就是剛才說你真正有一個能證明給他們看到的一個投融管退的能力，不僅僅是做完投資就可以建好，管好，管好以後退出好，實現一個比較好的回報。

第二就是為什麼相信你呢？這個為什麼相信也是講到所謂的要讓我他相信你，這個有可能也是長期就看你自己以前做到有很多的業績，怎麼能夠有一個好的管理團隊，人家相信。

最後一個點就是自己也說過，如果你是管理人，你自己也需要做一些跟投，跟投往往是同一條船的，他也是比較放心。如果是做到所謂的又是一個運營商，又是一個資産管理人的這種商業模型，我覺得其實這個就是在其他國家，無論是美國也好，澳大利亞也好，歐洲也好，非常常見的。

只不過我們在中國有可能還是在比較初期的一個階段，我們希望把這套也帶到國内來也做的好。

霍炳輝：金地投重資産這個事情，我們肯定還是會持續做的，因為最簡單例子，去年下半年房地産行業資金這麼緊張的時候，我們還是很堅定的獲取了保租房的用地，也說明了公司在這塊航道里的決心。

正常來說，如果資金非常緊的時候，肯定是投短平快，這個也凸顯了金地關于這方面的一些考量，當然剛才陳堅總也提到，投重持有型的物業一定不會多，投幾個就吃不消了。

金地也跟外資資金陸續協商，可能共同搭一個平台去投，投這一點是金地比較有優勢的，就是有多種非住宅業态的混合，我們内部稱之為多元業态共振這麼一個優勢。

因為對于政府來說，現在土地供應里都有一個隐藏需求，就是需要實現職住平衡，不希望推出來幾百萬方是一個睡城，也不希望人商業辦公一下班人去樓空，而是希望看到辦公、商業還有産業的需求，還有居住業态的配置。

像金地公司還是比較穩健、比較平衡的，不會再某一個維度上做到極致然後忽視了，我們還是講究各方面的平衡，避免出現一些意外。

所以我們投重資産方面也不會過度追求規模，但輕資産方面是更多開放的态度，因為這個是可以匹配市場上各種各樣資産的形态，有些資産天然就不好轉讓，有些可能是業主主觀意願不想拿出來，但是确實希望有一個管理人打理。

我覺得這方面也是很好的去滿足，我們可以建，我們可以管，我們也有品牌，包括跟資方的一些溝通和渠道是長期存在的。如果哪天他可以賣或者想賣這個也是很好的退出通道。所以這一點我們在輕重方面，其實沒有必然的一個側重哪條，如果有合适的機會就去做，兩條腿是一個並行並進态度。

李想：對于這個問題，實際上在我們上午的所有環節里面我覺得每個嘉賓都對它有所回應，我記得在剛開始講黑石的案例里面，其實最後復盤黑石的案例REITs為什麼成功，就是很好的對應了丘吉爾曾經有一場名言，不要随意浪費每一場危機，我印象很深刻，第一個原因就是利用的危機去低成本獲得了資産，大概是20左右，最後獲利為什麼這麼大的一個重要原因，這是第一個我印象很深刻的。

第二個印象很深刻，就是剛才愛華總說的，成功的要訣是什麼呢？實際上就是你在成本可控的前提下如何去高效的獲取資産，所以說我覺得這兩點，黑石的經驗，還有一個愛華總的一句話，實際上這兩句話結合起來就是我們怎麼抉擇輕資産還是重資産，放在目前的情況下。

兩種各有優勢，利用物業的使用權去進行改造，然後改造成公寓也好，改造成租賃住宅也好，進行運營，優勢第一不需要建設的過程，項目可以快速落地；第二地段也好，物業類型也好，可選的余地大；第三個就是集中精力放在運營環節，這是輕資産的優勢。

重資産也有優勢，就是我可以對這個資産有更多的話語權，因為是我自己建的，自己設計的，第二個就是還有一個溢價部分就是資産本身溢價的這一塊，第三個放在目前的政策背景下，你重資産更容易或者更可能做成REITs這個産品。

但是剛才愛華總也提醒大家了，不是說做成REITs就一定最後退出的收益率就最高，沒有做REITs收益率也有高收益率的案例，所以輕資産和重資産，某種程度上你不要去太糾結，就是你要根據你企業的自身的資源禀賦，根據你每個案例來進行一個抉擇。

麥偉基：我們投資方向比較簡單，就是重資産，黑石一直專注于自己的強項。投融建管退是大家都想要全鍊條掌控的領域，但總有各自的強項和弱項，以普陀公寓項目為例，我們自己負責投融退，而建設和運營方面則交由方隅負責。在美國，我們已經與三四十個不同的運營項目方合作十多年甚至二十年，每個運營方大概管理六到七萬套左右的房間，因此我們對自己的項目有着深入的了解。 

我們的強項在于尋找投資項目、融資和建立交易架構。對于建設和運營等方面，我們也清楚自己的局限性。例如在供應鍊方面，我們不可能比業内人拿到更便宜的價格，銷售渠道也不如他們，像愛華總他們的平台以及其他公寓的繫統也非常厲害，細分顆粒度沉澱用戶數據。在人力資源等方面，我們也不能找到前線服務人才。因此，我們會重點關注自己擅長的領域，並與其他公司合作，一起協力打造完美的項目，這是我們的合作邏輯。

陸志剛：前面幾位朋友們有聊很多了，我就簡單聊聊自己的看法，只是一個思考。

從輕資産跟重資産的抉擇來講，這個要看大家平台後面的邏輯是什麼？這個很重要，因為總有一款适合你，輕中有重，重中有輕的搭配，自己的比例是多少，大家自己的平台按照自己的需求去做，包括每個項目層面，我們自己的感覺是因為我們一直是在做存量資産的改造。

因在整個市場里面你把項目做好了，那自然會有資金會來找你。你有資金會來找你，你一定會往重的做。如果你同時把你的運營也做好了以後，說不定項目也找了。其實就是一個怎麼樣去平衡一個點，專注就是把自己的方面做好。

金文曦：感謝陸總，有一個問題也是我們自己在研究過程當中比較大的研究的熱點，大家看到像代建這段時間已經陸陸續續接了很多保租房項目，從“十四五”以後，特别是今年應該來說兩會以後對于保租房的力度又進一步加大。

對于這一類的住房和傳統商業性住房來講，我剛才聽到霍總有重資産的合作案例，對于其他的有合作，或者有考慮合作，各位大佬怎麼判斷，對于未來像保租房大量入市以後對于傳統的租賃市場的影響。

章林：這塊我理解還是一個趨勢，是國家的一個國策，所以這個我們只能去擁抱，只能去适應。我理解幾塊，就是我自己經營需要倒逼我們在服務，在産品的存量項目只能做翻新了。

新開的項目剛才羅意總講的要更好，因為市場化、市場化，更多的圍繞客戶，保租房更多還是政策性下面，可能是一聲令下就推出來了，可能對于客戶的很細節的研究，包括服務的需求的研究，可能這是我們的機會。

我們需要在這塊做出差異化，這樣的話我們市場化經營的部分尋找到生存之道，當然你在選址必須得考慮到旁邊的兩千間，三千間保租房項目的影響，相對而言可能在市中心，在主城區這塊的競争大家各取所需會更好一點，可能在一些外圍的地鐵導入的區域里面，在保租房供應的主占地方面要更加小心，不能投錯了，不能把我們合作方投錯了。

第二塊希望在保租房的建設，現在保租房的實施主體里面有的是自己做，投融建管退，還有的是大量的城投公司，還是聚焦在他們的前端和後端，我們希望在中端上發揮我們的作用。

我們作為地産繫出身的長租公寓企業，我們有自己的甲級設計院，我們有自己的非常20年積累的成品房室内裝修的經驗，包括一些綠色環保等等經驗積累，我們有大型的社區，還有蘇州的太湖科學城等等大項目的案例。

我們希望在設計、咨詢、供應鍊、工程管理等這方面以各種形式，不管是成本包幹制，還是管理制的形式我們在這方面做賦能。我們在運營管理上利用我們的過往的項目的經驗，我們能夠去跟他們提供輸出運營的服務，我理解在這塊上是有機會。前者是危中有機，我們需要把握好風險，我們找到我們的機遇，後者我理解對我們就是一個新的藍海。

金文曦：謝謝章總，聽起來是機遇和挑戰並存。

陳堅：我的意見就是肯定是百花齊放，舉個例子，整個上海2600萬人口，有可能是大概40%都是租賃人口，有可能我們在講的就有可能是一千萬的人口，一千萬人口當中有可能超過一半70%到80%，其他都是相對低收入的人群，這些人真正最需要一些保障性用房了。這個需求是很大，所以也是這個原因，大力推廣保租房是對的。

但是說完這個，等于其他的30%就不需要照顧嗎？因為如果是30%，一千萬人口也有兩三百萬人口，那這些人有可能他們是追求品質，是在整個社會當中希望往上爬的，工資有可能是比較高的，有可能付得起租金。

比如我們現在專注在上海的産品的租金平均從5000到10000出頭都有，這種人如果沒有一些市場化的好的公寓的産品給他，唯一的出路就是去一些小區，就是找一個小區房。

小區房肯定就有質量的好或者是不好，有一些好有可能是非常好，但是要有一個情況，就是大部分的小區都是大戶型，你如果是真正他希望找到有一些是，有可能是一居室的，或者是小的公寓，這些适合他的也不一定有。那為什麼這種人就不需要照顧，這種人也是幫助我們産業升級，還有就是産業完成化，整個上海做出很多貢獻。

所以其實在這塊也是有他的需求，如果是這樣的話就讓市場化的一些租賃的公寓也可以讓他們來滿足他們的需求。

所以我覺得最後就從投資的角度，當然我們選定不同在哪里投資，選好定位，哪里的項目定位好，合适不同的人群可以做什麼樣的産品，這個是最重要的。千萬不要找錯位置，推錯産品。

金文曦：謝謝陳總。

霍炳輝：這個問題我覺得展開說一下，所謂的保障性租賃住房也不是很狹義的便宜的房子，一般就是八九折，如果在一個核心區的地方打九折租金從絕對數來講就不見得低。

關于這個問題，我們其實也跟政府住建部門做了溝通和研讨，我覺得還是挺清楚的，社會上的需求一定是多元化需求，租賃需求一定是五花八門的，要實現多渠道供應，其中一個渠道是政府去給大家做保障性租賃住房，但是他們也都提出來了，不是政府提供的所有産品能夠滿足多元化的需求的。

可能有百分之三三十的人就是價格的原因或者低端的原因就是不喜歡保障性的，這種就需要市場化的主體去給他保障，其實也是另外一個方式，給予他保障。

所以我是覺得只要是一個城市能級相對比較高的，租賃需求還是比較旺盛的這麼一個城市，這兩方面的需求，我覺得還是會比較充分的。還是養活這個市場還是沒有太大問題，不會出現一邊倒的這種情況，其實對一個成熟政府來說，他也不希望一個地方的供應就只有一條腿，市場化是鼓勵大家百花齊放的。

只有一條腿事業做久了之後會容易跑偏，所以我不太擔心這方面會出現市場擠占的情形。

李想：我覺得這個問題其實還是要從産業鍊上去分析，保租房也好，或者說長租公寓也好，實際上這個産業鍊還是投融建管退，就是你保租房它的投融建退可能對它來說都不構成競争力的障礙。

真正構成競争力的障礙，可能就是在管、運營這個環節，這個也恰恰是我們市場化的長租公寓企業它的優點。所以這個就是我們還是把自己應該做的事情，你把你的資源、精力集中在你擅長做的事情上面，把自己的核心禀賦發揮到最大。

另外我的感覺未來得機遇在于什麼呢？它那個保租房運營到一定階段，如果真的是管理能力或者運營能力達不到目標客戶的需求，反過來可能會對我們這種市場化的長租公寓的運營商是一個機遇。政府可能會進行招標的形式來請市場化的運營商來管。所以歸納起來我覺得就是並肩鋒芒，卓越收藏，練好内功。

麥偉基：目前我們公寓也在進行保障房程序，與其他基金的朋友交流時發現他們對保障房可能存在一些不理解。剛才霍總提到，其中可能存在的問題之一是對于優惠準入條件不太清晰，因此他們不看好。其實這是戰略選擇問題，需從不同角度看，比如從租客的視角來看，保障房的出現是好事，因為市場上出現了選擇更多、價格更為适宜的租賃房源。在上海，從每月兩千多元到兩萬多元，甚至更高的租金都有，品質都不錯。保障房的出現對于幾千萬的租賃人口是非常好的事，有助于提升整體租賃市場的氛圍和發展。 

當然，從市場運營的角度來看，還面臨着機遇和挑戰，例如保障房的數量将在未來幾年大量增加，而市場上的機會與挑戰也将變得更加明顯。但整體而言，保障房政策的出台仍對整個市場發展有好處。 

對于保障房準入機制，保障房和市場化租賃房源都必須存在。如果你有穩定的工作和收入，或者你是公司法人有自己的業務，你可以住進保障房；但如果你有自己的房子，沒有工作或者沒有證明，就不能住進保障房，只能租市場化的租賃房源，所以兩種房源必須同時存在。但如果将來保障房制度放寬，可以考慮将那些沒有工作、父母有房子但仍有較好發展資源的人也納入保障房的目標群體，這将有助于更好地滿足住房需求，促進城市發展。 

陸志剛：這塊我講的直接一點，最近也是都有一些思考，我覺得未來幾年保障性住房租賃市場，包括現在長租公寓的市場，至少在未來2年里面是亂戰的情況，我講亂戰可能講的比較血腥一點。因為産品已經大家能看得到都受到很同質化，受制大家背後的成本不同，最終對租金的要求算帳模式也不同了，這個導致在一定的階段，一定的區域里面，大家的租金水平會有不同的擠壓，這是大家一定會要去面對的。

因為講到經營方面，對大家不管是開發商、運營商、基金的管理人，你營能力、産品定位能力是進一步一個挑戰。就是你對這個市場深根吃透了多少，能夠在這個中間找到一個戰勝别人，或者說優于别人的一個優勢在哪里，其實這是我們大家在接下來一步還要探讨跟讨論的事，不管是從你的運營成本也好，前期投入成本也好，改造的周期也好，這是大家要讨論的事。如果這個市場沒有那麼多量進來，我覺得一定有影響，包括你們在選項目的時候，金秋是比較外環或者是郊外環的話，今後就是一個價格戰。這是我個人的判斷或者是一個看法。

金文曦：好的，因為今天時間有限，最後請各位大佬展望一下對于“十四五”，因為“十四五”還有三年時間，我們看看兩會之後也是中央對于特别是倪部長對于租賃市場也是有很大的期許，您對于“十四五”整體租賃市場新的變化，新的格局，還有未來公司新的征程是什麼樣的展望。

章林：主持人這個話題比較宏大，我們因為企業做經營的話更多的還是聚焦企業自身吧，因為大的賽道沒問題，應該說更多的還是企業自己努力，基于自己的資源禀賦迅速的在剛才陸總講的亂戰，我們自己一個得活好，第二個給自己尋找到适合自己的細分的賽道。我覺得這塊是比較重要的。

陳堅：我覺得到最後落實看整個長租公寓行業，如果真的成熟了，最主要就是看資産買賣的市場活躍度，活躍等于就是不同的資本都可以承受不同的風險，他可以做出相對應的投資。舉個例子，以前我們看到很多其他的資産類别都是增值型的基金賣給另外一個增值型基金，不斷的循環，但是慢慢慢慢我們也看到了有限制的參與，但是慢慢慢慢比以前也相對活躍了。現在在上海也希望就是因為現在有不同的資本，他們有不同的風險的一個接受度，他們也可以選擇他自己要的不同類别的或者是不同程度的資産作為一個投資。希望現在工具慢慢增多了，不同渠道的投資人也慢慢多了，就希望期待這個買賣市場會活躍起來。

霍炳輝：這個“十四五”大的方針再加5年我覺得都不會變化，不可能指望年輕人會像下一代人一樣，一到城市就買一套房，這個就是在大政方針下結合自己的資源禀賦選擇好自己的一條路，就像我們作為開發商背景的，堅定投一些好的資産，找好你自己背後的資金方，包括再靈活性的匹配輕資産的思路。最後這個市場肯定就是穩定的多渠道供應這麼一個狀态，這是一個相對政府也是希望出現這麼一個狀态，能讓在一個政策真的能達到住有所居，不一定要買房子，就是新的市民租住房子也能獲得相對更好的居住體驗，這個我想應該是大家都想看到的一個局面。

李想：簡單點就是把握住咱們數字經濟的機遇用數字科技來更多的賦能房地産行業，落實到今天咱們會議的主題就是利用好我們自己的權易寶的平台，跟各位多多的合作，輕重並舉對我們住房租賃這個行業多多賦能。謝謝！

麥偉基：在我看來，“十四五”時期，不論是對于投資者、運營方還是個人，乃至整個金融行業來說，未來幾年的大趨勢不會改變，而是會越來越好。因此，大家應該緊緊抓住機會，積極進取，不要錯失良機。練好“内功”以迎接未來新政策的到來。

陸志剛：我兩句話，保持清醒的頭腦，樂觀繼續前行。

金文曦：好，感謝陸總精辟的總結。也感謝各位投資人。