流動性危機進一步擴大  荣盛兩筆美債違約

觀點網 3月20日，荣盛房地産發展股份有限公司表示，受宏觀經濟增速放緩，房地産市場需求下降等綜合因素的影響，該公司新增融資受阻，資金流動性持續承壓，預計将暫停對境外間接全資子公司發行的兩筆美元票據的支付。

據觀點新媒體了解，其中RISSUN 9.5 03/16/23票據（2023票據）未償余額為1.99億美元，RISSUN 9.5 09/17/24票據（2024票據）未償余額為5.31億美元。

上述兩筆美元債涉及3月16-17日到期本金和利息共計約3.67億美元（折合約25.22億人民币）。基于債券條款，有關違約事件共涉及票據本金共計約7.3億美元。

也就是說，繼此前中期票據“20荣盛地産MTN001”5%本金兌付違約後，荣盛發展境外美元債到期償付亦告違約，流動性危機再次擴大。

早有預料的違約

為阻止境外債進一步違約，荣盛不能說沒有做出努力。

早于2022年9月16-17日，荣盛發展就表示未能支付上述兩筆票據相關到期利息，並稱或将沒有足夠可用資金在一個月後進行償付，導致違約事件發生。

為此，該公司在2022年10月11日宣布，對兩筆美元債發出同意征求，以豁免對票據利息支付的違約，同時像大部分尋求債務展期的房企一樣向持有人做出提醒：“違約事件可能進而構成其他債務項下違約事件，這将對荣盛發展業務、運營和财務狀況産生重大不利影響，從而對持有人利益産生一定影響。”

彼時荣盛發展已提到，即使同意征求通過，考慮不斷惡化的市場狀況，也要為2023年3月債券本金到期做準備。

然而，近半年時間里，盡管還能通過擔保方式幫助子公司獲得資金，但在公開市場融資上，荣盛發展可謂是“顆粒無收”。

另一方面，物管闆塊荣萬家還曾透過以4535.3萬元收購盛行旅居生活服務（河北）有限公司77%股權的方式向荣盛輸血，但這一金額與荣盛發展的債務相比卻顯得杯水車薪。

3月16日，荣盛終于發布公告稱，上述兩筆票據相關款項暫停支付，並在4天後公布了未償票據的數額。

荣盛發展指出，自2022年11月7日完成有關票據同意征求以來，荣盛發展一直就公告中披露的潛在重組與持有大量未償票據本金部分持有人進行積極和建設性對話。

該公司正與其顧問努力合作，並由部分境外票據持有人進行财務及法律盡職調查，以探讨重組可行結構及信用提升計劃，並在完成盡職調查及分析後，視債權人意見而定，盡快向境外債權人提交可行方案。

預虧200億之後

債務重壓之下，荣盛發展經營業績也經歷了大幅度滑坡。

在1月30日公布的2022年業績預告中，荣盛發展披露，期内歸母淨利預虧190億元至250億元，上年同期虧損約為50億元；扣非淨利預虧193億元至253億元，上年同期虧損約為49億元。

該公司就虧損擴大解釋稱，主要受市場情緒持續低迷、資産減值及新冠疫情等因素影響，同時由于2022年度結轉開發項目利潤率下降，從而導致毛利潤同比出現較大幅度下降。

其後，業績的劇烈變動和可能存在的大量計提引來深交所問詢，要求荣盛發展結合行業環境、自身經營情況以及同行可比公司情況等方面，說明其業績預虧同比大幅增加原因及合理性，以及說明計提資産減值損失涉及具體資産及項目情況等。

2月11日，荣盛發展在對深交所關注函回復公告里稱，選取陽光城、金科股份、中南建設等6家可比公司數據進行對比分析，發現大部分可比公司2022年前三季度營業總收入、2022年預計淨利潤、扣非後淨利潤同期對比均出現大幅度下降，荣盛發展下降趨勢超過同行可比公司中位數和平均數，但變動情況符合行業整體趨勢，未發生偏離。

對于資産減值情況，其表示，在計提存貨跌價準備、計提信用減值損失的具體測算過程中，綜合了實現的銷售價格、周邊競品價格、項目業态、經營環境變化、未來盈利預期等多個因素綜合分析确定，主要假設及重要參數選取等情況，與以前年度不存在較大差異，資産減值損失計提充分合理，不存在集中在報告期計提大額資産減值情形。

在回復函里，荣盛發展以一些項目為例表明計提過程：某廣東省佛山市住宅項目分二期進行開發。初期荣盛發展對該項目預期銷售價格較高，因此拿地成本較高，但2022年項目周邊競品定價降低、市場持續低迷。

結合周邊競品及2023年1月銷售價格，荣盛采取謹慎偏中觀預期，售價預估為9694元/平方米，根據實際發生成本及預計稅金、銷售費用測算，實際銷售總成本預估為16329元/平方米，測算後計提存貨跌價準備8.09億元。

不過，有業内人士亦指出，因房地産開發業務特點和所采用的行業會計準則特點，相比不少行業而言，在符合會計準則、審計原則前提下，擁有相對大得多的做賬自由度。其續指，在遇到現金流危機情況下，房企把财報做成“淨利巨虧”，並非全無好處。

例如，房企可借此與債權人博弈，降低項目和公司整體賬面上的清算價值，避免被債權人起訴要求項目子公司或公司本身進入破産清算程序。

此外，開發商由此或能尋求更大政策幫扶力度。又或是如果控股股東手里還有錢，則将有機會進行低價增持。

在房地産定增浪潮中，荣盛發展並未放棄融資良機，其于2022年12月21日發布非公開發行A股股票預案，表示發行不超過13億股，全部由發行對象以現金認購，預計融資30億元，除9億元用于補充流動資金，其他全投入“保交樓、保民生”密切相關項目當中。1月31日，是次定增申請獲得證監會受理。

但從用途上看，荣盛發展用該筆融資來解決債務的空間有限，這家公司依然需要面對償債考題。

2022年三季報顯示，由于償還借款，荣盛發展貨币資金相比2022年初減少44.82%至109億元，而一年内到期短期債務高達247.93億元。

2月27日，在數次召開持有人會議談判後，荣盛兩筆中期票據“20荣盛地産MTN001”、“20荣盛地産MTN002”再次達成展期，在原有展期方案基礎上集體延後1.5年兌付，涉及總額19.93億元。

作為河北省首家上市房企，荣盛發展被業内冠以“河北王”名号。在不戰而勝熬到老對手華夏幸福出局後，其董事長耿建明曾放言“荣盛發展過去、現在以及将來都不會出現違約”。

然而形勢急轉直下或許出乎他的意料，現如今，華夏幸福債務重組進程已走完大半，荣盛發展可能也已踩在這條路的起點上。