股東會見聞錄 | 萬科解惑增發疑問與募投選擇

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2023-03-08 23:16

  • 受再融資規則所限,無法在預案階段明确深鐵作為萬科本次非公開發行的發行對象。

    觀點網 3月8日,萬科企業股份有限公司于深圳大梅沙萬科中心舉行2023年第一次臨時股東大會,審議非公開發行A股股票方案、預案及募集資金投資項目等多項議案。

    本次股東會,萬科董事會主席郁亮、首席執行官祝九勝、首席運營官劉肖及董事秘書朱旭等管理層出席,就投資者關心的議案問題及企業問題進行答疑交流。

    據參會股東透露,本次臨時股東會上,深鐵集團作為萬科的大股東,並沒有像H股增發時的一樣到場參加會議。

    投資者們關心的深鐵集團是否參與本輪A股定增的疑問,則是由萬科董秘朱旭代為回答。

    朱旭指出,深鐵集團是第一大股東,但不是萬科的控股股東。受再融資規則所限,無法在預案階段明确深鐵作為萬科本次非公開發行的發行對象。

    後續是否參與此次發行,需深鐵集團結合其自身的情況進行綜合研判。

    增發疑問

    回溯本次股東會的源頭,今年2月萬科公告稱,拟以非公開發行的方式募集資金總額不超過150億元,用于旗下11個房地産開發項目及補充流動資金。

    彼時萬科表示,此次增發一方面是響應國家政策号召,另一方面為通過本次非公開發行,優化自身資本結構,進一步增強資金實力和抗風險能力。

    自2022年底“第三支箭”射出後,萬科就是最早響應的企業之一。

    去年,萬科董事會在2022年第一次臨時股東大會上,拿下了可決定發行不超過公司已發行的A/H股數量20%的一般性授權。

    此次定增,正是萬科在該授權下制定的A股具體發行方案。相較于H股發行,A股定增更為嚴格,速度也慢許多。目前,萬科的H股增發已走到配售階段,

    據觀點新媒體此前報道,萬科于3月2日公告中指出,H股定增預計配售最晚在3月9日上午8時完成。

    根據配股方案,萬科将以每股13.05港元的價格配售3億股H股,配股股份分别占萬科于公告日期全部現有已發行H股及全部現有已發行股本約15.74%及2.58%。

    在全數配售的情境下,萬科此次H股定增配售所得款項總額預計約為39.15億港元,配售所得款項淨額總額預計約為39.03億港元。該配售價格較其在3月1日每股H股收盤的13.90港元折讓約6.12%,已屬破淨發行。

    與會投資者同樣對萬科在H股股價已經破淨比較嚴重的時間節點發行H股的策略抱有疑問,並提出A股增發是否也會采取較低價格的問題。

    從債務結構上看,截至2022年9月末,萬科負債總額為1.42萬億元,其中包括短期借款、一年内到期的非流動負債及其他流動負債的短期負債合計1138.94億元,期内其貨币資金為1188億,覆蓋短債的同時仍有盈余,並不是那麼缺錢。

    對于H股及A股增發,萬科總裁兼首席執行官祝九勝回應,H股增發兩年後重開,A股增發七年後重開,萬科想把握這個機會。去年股東大會取得了投資人的支持,拿到了增發H股的授權。監管部門有這麼好的政策利好,市場外部環境也有支持。

    祝九勝指出,萬科在這個節點選擇H股增發,是基于資債替換的考慮。

    “H股就像泡普洱茶,A股就像泡綠茶。”他續稱,H股與A股的規則不一樣,特别是在增發資金用途上,A股只能用于保交付,用于現有開發建設;H股的資金可以60%置換原有借款和債務性的安排,剩下40%用于補充流動性,資金使用靈活性要強很多。

    另外,過去一年的境外融資,美元升息較快,目前境外貸款利率達到5.3%左右的水平,比曾經的3個多點提高了很多,選擇這個時機發H股,萬科也是希望置換部分境外債務性融資,降低财務費用。

    對于A股增發,萬科将采取更慎重的态度,在價格、時機等因素上反復權衡,争取到股東的滿意度。

    祝九勝指出,攤薄是短期現象,長期要看創造的價值。

    募資投向

    根據萬科已發布的A股定增預案,将計劃募集資金不超過150億元,用于旗下11個房地産開發項目及補充流動資金。若此次順利發行,将超越保利申請的125億定增,成為地産行業去年股權再融資重啟以來最大規模的定增。

    據了解,這150億元募資資金中,105億元計劃用于項目建設,屬于資本性支出;45億元用于補充流動資金,後者占募資金額的比例未超30%。

    為了保證募資所投項目的開展,資金到位前,萬科将根據募投項目的實際情況,以自有資金或自籌資金先行投入,帶募資到位後予以置換。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    具體看募投的11個項目,其中,廣州金茂萬科魅力之城的銷售淨利率及投資收益率均為最低,分别為3.32%和3.45%。該項目總占地約16.24萬平方米,總建面69.75萬平方米,預計總投資約93.36億元。該項目為合作開發項目,控制權在萬科,持股51%,金茂則持股49%。

    銷售淨利率及投資收益率最高的項目為重慶星光天空之城項目,該項目兩項指標分别為11.44%及13.64%,項目由萬科全權持股。項目部分已取證,計劃2024年6月交付。

    不難看出,萬科此次所募資投向的項目利潤率並不是很高,參會投資者同樣對項目篩選標準産生疑問。

    募投項目的篩選是根據政策為導向,與自身情況和項目去做的選擇。首席運營官劉肖指,政策導向核心是參考中國證監會優化房企股權融資的五個舉措。一是定表項目;二是普通住宅;三是取得預售許可證;四是項目有一定體量,後續需要較多資金需要去建設。

    據其介紹,所選擇出來的11個項目滿足上述條件,且大多為2022年之前獲取的項目。預計收益率是基于市場情況進行的測算,相信如果市場好轉,項目收益率還是有一定改善空間。

    對于募資到位後此前投入建設資金的置換,以及萬科在拿地、收並購以及投資策略上的變化,劉肖續指,随着股權融資到位,公司一定會以更加積極的态度捕捉新項目機會,這是一個比較肯定的投資策略。

    對于今年前兩月較為收縮的投資态勢,劉肖則表示,公司在積極接觸,或在談判、或沒搖中。但從合理倉位的角度來看,目前萬科在手資源相對充沛,投資節奏相對從容。

    他指出,目前在建以及還未建的,大概在手的資源1.2億平米,去年完成結算3615萬平米,總體來說能夠滿足未來兩三年的發展。

    雖然投資上可以采取從容的态度,但開年來的銷售卻讓萬科不得不緊張起來,在全國整體市場逐步維穩修復背景下,萬科已然錯失2023年的“開年紅”。

    截至今年2月末,萬科累計實現合同銷售面積361.0萬平方米,合同銷售金額人民币587.5億元,同比減少9.57%。另外,萬科今年1月銷售環比去年12月也有所下滑。

    同為頭部房企的保利、華潤、中海及招商,期内銷售錄得27.4%、69.1%、17.8%及56.6%增長。

    撰文:黃指南    

    審校:徐耀輝



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