香港傳真 | 地標式寫字樓復蘇路 新鴻基地産47億港元摘旺角洗衣街商業地

觀點網 3月1日，香港取消實施959天的“口罩令”， 這標志着香港全面復常走向新一頁。

同一天，香港地政總署公布，一幅位于九龍旺角洗衣街與亞皆老街交界九龍内地段第11273号的用地，以47.29億港元批予新鴻基地産旗下公司，批租期為五十年。

公告顯示，該項目共接獲3份標書，新鴻基地産憑借最高出價擊敗了獨資入標的長實集團以及夥拍的信置與鷹君。

2023年以來，香港赤柱環角道住宅地、觀塘商業地、小蚝灣1期等多幅大型地皮項目陸續流標，其共通點都是項目投資額龐大，導致可參與發展商數目有限，且投資風險相對較高。

本次旺角洗衣街商業地終于成功出售，亦傳遞出了新的信号。

降價供應

早在2月6日，香港觀塘市中心第四及第五發展區項目因流標被收回時，香港市建局行政總監韋志成就提到，4個在九龍城和旺角區正進行收購的重建項目将推出招標，初步估算項目總虧蝕将高達數十億港元。面對财務挑戰，需要重新檢視未來5年業務綱領，審慎考慮規劃中項目與現金流狀況配合。

果不其然，旺角洗衣街商業地項目招標後，有業内人士指出，賣地章程設有不少發展限制，包括需要興建社區會堂、行人天橋和通道，以及保留地盤内的榕樹等，估計會增加設計布局難度，加上商業市道尚未復蘇，預計市場出價較為審慎。

同時，市場去年曾估計，地皮最高估值達到180億港元，最新估值大減至56.4億至109.7億港元，每呎樓面地價3700港元至7200港元。

在不被市場看好情況下，地塊最後低價出讓，以項目最高可建樓面152萬平方呎計算，每呎樓面地價僅約3103港元，較市場下限再低16%。

美聯測量師行董事林子彬認為，近年香港商業市場持續受壓，租金屢創新低，相信政府亦“接受現實”，參考近期租務及市場數據而厘定底價，不過成交地價仍遠低于市場預期。

他續指，由于市場接連有地皮流標，包括早前流標的觀塘地標式商業項目，故在商業地皮受壓影響下，盡管該項目位置上具吸引力，發展潛力不俗，但仍低價批出，反映政府在底價上有所調整，亦可望維持甲級商業樓面長遠穩定供應。

九龍第二高地標前景

而從新鴻基角度看，本次成功抄底旺角地塊，雖需承擔一定風險，卻符合其投資邏輯。

2022年12月29日，新鴻基地産位于上海徐家匯商圈核心區域的徐家匯中心ITC項目迎來新進展--在建中T2塔樓核心筒正式封頂。資料顯示，徐家匯中心項目T2塔樓高370米，建成後将取代320米高的上海北外灘白玉蘭廣場，成為浦西第一高樓。

不同于内地房地産發展商，新鴻基地産秉承着長線投資理念。瑞銀發表研究報告稱，長遠而言，新鴻基地産管理層預期租金收入将占核心純利更大比重，因公司在香港及内地擁有龐大投資物業組合。

衆所周知的是，新鴻基偏好于在香港及内地一線和主要二線城市發展多個全新地標式綜合項目，這些大型發展項目将為中長期經常性收入帶來新動力。

對此次投得的旺角洗衣街商業地的規劃，新鴻基亦有類似安排，該公司表示會将項目打造成九龍全新地標和商業零售中心，預計2030年落成。

新鴻基地産主席兼董事總經理郭炳聯指出，新項目将會是繼集團環球貿易廣場（ICC）後全九龍第二高地標式商業大廈。此外，會興建連接旺角東站新世紀廣場MOKO的行人通道，發揮聯動效益。連同新世紀廣場120萬平方呎樓面，兩個項目合共提供超過270萬平方呎商業樓面，将成為旺角區最大型的地標式寫字樓商場組合。

其續稱，新鴻基對香港前景充滿信心，這是繼去年11月投得西九文化區藝術商業大樓後，再次以行動投下信心一票。随着香港經濟正踏上復蘇之路，該集團把握機遇投得此大型商業項目，将會與經營20多年的新世紀廣場項目發揮協同聯動作用。

作為商業發展商的一個重要手段，聯動經營可以讓項目産生協同效應。無獨有偶，此前另一家港資希慎興業就稱，将斥資15億-20億港元活化升級銅鑼灣核心物業組合，並建立行人信道繫統來貫通利園區各建築物，以及連接銅鑼灣港鐵站至加路連山道發展項目。

不過，盡管普遍認為通關及防疫政策放松将使營商環境好轉，但香港寫字樓市場復蘇之路短時間仍不甚明朗。

世邦魏理仕在《2023年香港商業房地産市場展望》中稱，留意到通關所帶動的潛在需求，特别是中資企業需求回升，将支持2023年的租賃活動。而由于全球經濟不穩及高融資成本，跨國公司将繼續對擴張計劃成本開支保持審慎的态度。

同時，企業的成本控制政策及不斷上升的空置數字造成租金下行壓力，此情況将持續，直至需求強勁至足以扭轉為止。預計主要子市場租金将進一步下降0%-5%。

而據萊坊預測，随着内地重新開放邊境，以及香港放寬大部分的旅行限制，預計内地和跨國公司租戶将重返市場，預計九龍區的寫字樓租金在2023年小幅上升0%至3%。

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