資産抵銷未償還應付款項 雅生活與雅居樂的“抵房“協議

觀點網 2022年财報季臨近，雅生活與雅居樂一紙協議，向外界展示了地産與物管闆塊攜手度過年關的新思路。

2月13日，雅生活智慧城市服務股份發布公告稱，與雅居樂集團簽訂持續關連交易補充協議，以修訂2021年持續關連交易協議各項下的付款條款。

補充協議内容包括：若雅居樂集團未能支付任何未償還應付款項，雅生活可從雅居樂集團未售物業資産（包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房）中選定具有與未償還應付款項同等價值的資産以抵銷未償還應付款項。

抵銷資産清單應由雅生活和雅居樂最終确定；若雅生活選擇接受抵銷資産以抵銷未償還應付款項，雅生活将與雅居樂就抵銷資産簽訂轉讓協議，據此雅居樂轉讓予雅生活的抵銷資産對價将以抵銷未償還應付款項。

觀點新媒體查閱公告了解到，此前于2020年9月23日，雅生活與雅居樂簽訂持續關連交易協議，共包括拎包入住服務框架協議、2021年廣告及公關關繫服務框架協議、2021年交房前檢驗服務框架協議、2021年科技服務框架協議、2021年物業前期介入服務框架協議，雅生活将為雅居樂提供以上服務，該關聯協議期限為期自2021年1月1日起直至2023年12月31日止三個年度。

截至2021年12月31日止年度及截至2022年10月31日止十個月，雅居樂應付雅生活上述五項服務費用分别為1.08億元、1.07億元、2.22億元、2.33億元、2.57億元，總計9.27億元。

對雅居樂而言，這筆金額並不算少。

2022全年，雅居樂集團預售金額合計為652.3億元，同比2021年1390.1億元下跌53.08%。進入2023年，雅居樂于1月份銷售有所回暖，預售額為64.6億元，同比降12.73%。

但去年銷售大幅滑坡，且缺乏新的外部融資渠道，為解決龐大到期債務，雅居樂不得不在近期及去年多次配售自身與物業平台股份籌集資金。

例如，在2023年1月18日、2022年12月20日，雅居樂先後配售2.69億股及2.2億股，所得款共11.06億港元，用途均為償債、現有債項再融資及一般企業用途。

除此之外，雅居樂還在去年8月19日與12月9日兩度出售物業平台這一優質資産股權，共轉讓9760萬股，募資8.38億港元。

目前，雅居樂算是業内少有的仍保持境内外信用的民營中大型房企。據不完全統計，2022年以來，雅居樂償還公開債務超過150億元。

不過，穆迪仍在去年12月曾指出，在缺乏新的外部融資渠道或資産處置來解決債務情況下，雅居樂流動性在未來12至18個月内仍将不足。

2022年中報顯示，雅居樂尚存總借款701.7億元，相比2021年12月31日減少137.04億元。其中銀行借款及其他借款、優先票據、境内公司債券、商業物業資産支持證劵和資産支持證券及可交換債券，分别為426.85億元、156.83億元及118.02億元。

截至2022年9月末，該公司剔除預收賬款後的資産負債率為74.01%，淨負債率為23.44%，現金短債比為1.10。

此次雅居樂與雅生活達成協議，資本市場解讀更傾向于“雙赢”。

一方面，雅居樂可以避開一些資産處置的不确定性，通過向雅生活輸送資産來抵銷部分甚至全部服務費用；另一方面，2022年年報将發，雅生活可以借此清收應收賬款，避免成為壞賬。

雅生活在公告中亦表示，持續關連交易補充協議所載修訂讓該集團更靈活地向雅居樂收回應收款項。雅生活将抵銷資産質押予其第三方供貨商以結清應付予該等供貨商其他應付款項，或可将抵銷資産出售或出租予第三方以換取現金。

同時，有觀點還認為，雅居樂向雅生活輸送的資産應該不會太差，因雅生活目前PE達到4.85，損失物業利益對大股東無益。

公告還表示，雅居樂将授予雅生活一次性的免費權利，要求後者指定的任何一方在資産轉讓協議生效之日起兩年内被列為抵銷資産的登記擁有人；及雅居樂同意，于更名期，雅生活可要求将任何初步識别抵銷資産根據資産轉讓協議更換為與雅居樂持有一項或多項其他等值物業資産，包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房。

定價方面，相關抵銷資産價值将由雙方于正式簽署資産轉讓協議時經公平磋商共同厘定，並參考由獨立估值師采用市場法編制抵銷資産的估值報告；抵銷資産所在的房地産項目近期銷售價格；抵銷資産周邊地區同類房地産近期銷售價格。

今年1月18日，雅居樂終于迎來 “第二支箭”落地，其全資附屬公司廣州番禺雅居樂房地産開發有限公司完成公開發行2023年度第一期中期票據，本金總額為12億元，為期三年，票面利率為4.7%，由中債信用增進投資股份有限公司提供全額不可撤銷連帶責任保證擔保。

最困難時候已經過去，但行百里者半九十，雅居樂的彼岸還尚有一段距離。